近年來，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛。到2015年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量將達(dá)到5.64億平米，購(gòu)物中心突破6000座;2030年，將突破20000座。然而，相當(dāng)多的商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，存在著前期招商或者是后期運(yùn)營(yíng)的難題，除去運(yùn)作能力的差異以外，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式選擇不當(dāng)是前述難題產(chǎn)生的癥結(jié)。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)需要精準(zhǔn)的商業(yè)開發(fā)定位能力以及后期的運(yùn)營(yíng)能力。也就是說，針對(duì)具體商業(yè)地產(chǎn)，合適的運(yùn)營(yíng)模式的選擇至為重要。

　　“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的選擇是為了更好地贏得利潤(rùn)，這也是企業(yè)的最終目標(biāo)，因此所有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都在尋找適合自己項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式。” 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員—鴻偉摩爾董事長(zhǎng)楊建偉先生強(qiáng)調(diào)。從鴻偉摩爾杭州市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)可以看到，杭城比較大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式中最常見的是“產(chǎn)權(quán)出售、租售并舉、只租不售”三大模式。

　　一、產(chǎn)權(quán)出售模式

　　“產(chǎn)權(quán)出售”模式是通過整體或拆零銷售，達(dá)到迅速銷售、迅速回籠的目的。商業(yè)地產(chǎn)出售完成之后，開發(fā)商基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理。往往在預(yù)售階段就開始銷售，因此可以在最大程度上降低開發(fā)商的資金壓力，并形成快速開發(fā)——快速銷售——快速回籠——再次開發(fā)的循環(huán)。

　　這種模式中小開發(fā)商比較常用，因?yàn)檫@些開發(fā)商往往對(duì)資金較敏感。此種模式也大多在社區(qū)型商業(yè)中體現(xiàn)，主要原因在于開發(fā)商同時(shí)也是項(xiàng)目住宅開發(fā)商，由于受到資金壓力的因素，秉著開發(fā)即銷售的想法，在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后，借鑒住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，以銷售為目的，快速回籠資金。

　　雖然此種模式投資者也具備完全的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，但是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的不確定性和商業(yè)管理公司誠(chéng)信上的不確定性，對(duì)于投資者而言，使得選擇這種模式的業(yè)主都具有一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、租售并舉，靈活性和可控性皆有

　　開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，并通過引進(jìn)主力店，實(shí)行大面積出租與分割出售租售并舉的模式。在合適的租售比例下，可保證開發(fā)商即可獲得短期資金回籠，同時(shí)又能通過出租獲得長(zhǎng)期租金。通常情況下，開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將底層好位置的商鋪出售給小業(yè)主，由于主力店的帶動(dòng)，使得底層商業(yè)能以較高的價(jià)格售出，回收部分投資，小業(yè)主自主招商經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開發(fā)商而言，收益=部分銷售收入+部分長(zhǎng)期租金收益。

　　此種模式對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求仍然較高，而且往往要借助主力目標(biāo)商家已經(jīng)具有的行業(yè)號(hào)召力，來提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后的市場(chǎng)口碑與向心力，以保證商業(yè)項(xiàng)目日后的運(yùn)營(yíng)成功。不過由于主力目標(biāo)商家屬于大面積租賃的類型，因此，在前幾年來自租賃的收益并不高，甚至遠(yuǎn)低于市場(chǎng)行情。

　　但由于商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)，物業(yè)自身升值可以對(duì)沖掉經(jīng)營(yíng)上的收益不足。這種模式能夠迅速地確立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，提高人氣。通過開發(fā)商與品牌商家的訂單開發(fā)方式，雙方的優(yōu)勢(shì)得以充分互動(dòng)，物業(yè)升值的速率將是非常快的。

　　三、只租不售，持續(xù)有效管理提升商業(yè)價(jià)值

　　“產(chǎn)權(quán)持有”模式，對(duì)于開發(fā)商的資金實(shí)力、商業(yè)運(yùn)營(yíng)與品牌，要求都很高。該模式是開發(fā)商自行招商管理，或者開發(fā)商委托專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司招商管理。而整個(gè)商業(yè)能否形成規(guī)模效應(yīng)，是日后能否為開發(fā)商帶來良好的現(xiàn)金流的前提保證。因此，這種模式中，開發(fā)商自身的品牌與能力其實(shí)占據(jù)了很大的權(quán)重。

　　同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)的招商、運(yùn)營(yíng)到繁榮，乃至帶來持續(xù)良好的經(jīng)營(yíng)收益，需要一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過程，這樣就需要開發(fā)商具備相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力。這種方式中，如果經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)問題的話，往往對(duì)于經(jīng)營(yíng)收益乃至物業(yè)自身升值都會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的負(fù)面作用。其實(shí)在市場(chǎng)中，經(jīng)常可以看到一些項(xiàng)目出現(xiàn)了以下的惡性循環(huán)，經(jīng)營(yíng)不善、商家退鋪、租賃困難、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益受損、物業(yè)自身價(jià)值下降。因此，只有資金實(shí)力雄厚，擁有優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)管理人才的大型房地產(chǎn)企業(yè)或投資企業(yè)才會(huì)采用此種模式。

　　但是，只租不售的運(yùn)營(yíng)模式是國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主流模式，與分散銷售產(chǎn)權(quán)相比較更利于項(xiàng)目的長(zhǎng)久持續(xù)運(yùn)營(yíng)。“只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理”的運(yùn)營(yíng)模式，由專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司提供系統(tǒng)有效的運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)，走可持續(xù)發(fā)展之路。對(duì)于開發(fā)商而言，收益=長(zhǎng)期租金收益+商業(yè)物業(yè)升值收益。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)劣勢(shì)分析

（數(shù)據(jù)來源：鴻偉摩爾）

　　楊建偉坦言，商業(yè)地產(chǎn)選擇運(yùn)營(yíng)模式最關(guān)鍵把握以下三個(gè)問題。

　　第一，開發(fā)商首先要考慮自身是否具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力。自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，其選擇的運(yùn)營(yíng)模式將難以駕馭。根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的大小，決定采用出售、出租，還是其他適合的運(yùn)營(yíng)模式。

　　第二，開發(fā)商應(yīng)考慮自身是否具備運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)和人才。如果這些專業(yè)團(tuán)隊(duì)和人才缺乏經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的理念，只是簡(jiǎn)單地套用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維，不僅不能盈利，反而會(huì)導(dǎo)致投資的失敗。

　　第三，要調(diào)整好開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)者的利益分配關(guān)系。只有爭(zhēng)取“多贏”，才能使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈能長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在資金充足的前提下，在開發(fā)完畢后，出售該商業(yè)地產(chǎn)并不是最好的選擇。如果在開發(fā)完畢后，繼續(xù)持有商業(yè)地產(chǎn)，則開發(fā)商或投資者既可以坐享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益與升值，也同樣可以把項(xiàng)目進(jìn)行資本運(yùn)作。如果一定要出售商業(yè)地產(chǎn)，最好的出售時(shí)機(jī)也不應(yīng)在預(yù)售階段，而應(yīng)選擇在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)相對(duì)成熟之后，這樣才可以獲得更高的投資回報(bào)。

　　鴻偉摩爾：中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)授予:“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金牌策劃服務(wù)機(jī)構(gòu)”的專業(yè)策劃公司，公司專注于摩爾業(yè)態(tài)及商業(yè)環(huán)境的深度研究、致力于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究、定位規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)資深商業(yè)地產(chǎn)策劃與運(yùn)營(yíng)管理公司。公司悉心研究各類城市的消費(fèi)與市場(chǎng)環(huán)境，專業(yè)從事“SHOPPING MALL、商業(yè)步行街、主題專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)MALL、旅游、創(chuàng)意地產(chǎn)”等物業(yè)形態(tài)的前期市場(chǎng)及環(huán)境調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目主題定位、商業(yè)模式及功能規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商代理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等核心服務(wù)。