近年來，城市商業地產呈井噴式快速發展，2013年上海新開業的購物中心達16家，已開業購物中心總數達110家，而北京、上海、廣州等20個主要城市共計新開購物中心約150家，全國新開業的購物中心平均面積超過8萬平方米。

  然而不斷增長的租金水平和經營效益之間的矛盾日益顯現，使購物中心的發展受到抑制，空置率也開始直線上升。國內商業地產的發展式否存在泡沫？

  香港恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗在復旦大學管理學院舉辦的“全球商業領袖論壇”間隙在接受《第一財經日報》記者專訪時表示，目前國內部分城市的購物中心確實存在過剩現象，造成浪費，“后期的管理雖然重要，但決定一個商業地產項目優劣的還是要看基因。”

  “從人均購物面積來看，與西方大城市的平均狀況相比，中國的商業地產與之還有距離”，但是在，陳啟宗看認為，在中國的某些城市商業地產的發展確實有 些過剩，“市場最終會有優勝劣汰的過程，經營不善的購物中心可能會虧本，但從社會資源的角度來說，造成了巨大的浪費。有時也是對好的地段的浪費，本來這些 地區可以建造高檔住宅。”

  在陳啟宗看來，決定購物中心優劣的，最重要的是先天的房地產基因，這取決于4個方面，選址、體積規模、設計、建筑，這些是發展商前期都可以控制的，不能逆原則來做事；當然后期的管理也很重要，但是管理不好改善的空間更大。

  恒隆集團的最新財報顯示，雖然旗下購物商場均錄得租金收入增長，但是濟南恒隆廣場租金收入下降了10%，陳啟宗表示，恒隆到一些新城市開始也有摸得 不準的地方，有定位等錯誤改正就是，這就像當年沈陽的皇城恒隆廣場，開業前也犯過錯誤，但是經過3年的整改，如今其人流量、銷售額、租金收入都有極大的提 升；在上海的恒隆廣場也是如此，開業之后的5年時間內，也是很辛苦，熬過這些年并且在不斷學習調整后，如今表現優異。

  近年來中國內地的經濟增長與零售消費放緩，再加上反腐等因素導致奢侈品消費低迷，不同程度上影響到零售的各個環節，陳啟宗承認對恒隆也確實有影響， 但是，“經濟都有周期循環，只要公司的財務管理得當，就不應特別在意經濟的一時低迷，相反，在經濟和消費環境低迷的時候，更容易讓企業去思考治理問題和長 遠規劃、產生新的理念。并且當經濟低迷時，一些財務管理不好的公司受到影響，反而能讓那些好公司的相對實力增強。”

  而更不容忽視的是網絡零售對實體商場的影響，陳啟宗表示，公司也有派人專門研究相關解決方案，但是整個業內都是在摸索嘗試中，總體而言，“體驗性強 的商品不容易受到網絡零售的挑戰，好在恒隆所銷售的商品基本上都是體驗性強的高檔商品，雖然受到目前反腐政策的短期影響，但長遠來看社會的清廉有利于商業 的持續發展。”當然，恒隆也在進行“EST”(體驗、服務、科技)方面的創新來改善消費者的購物體驗。

  目前恒隆地產旗下在中國大陸地區有10個項目，分別位于上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢等地。半年報顯示，截至2014年6月30 日止首六個月，恒隆集團營業額較去年同期增加32%至47.46億港元，租金收入同比增加10%至38.45億港元，股東應占基本純利15.16億港元， 同比漲幅31%。
　　（第一財經日報 文/劉瓊）