一、如何通過(guò)綜合體的規(guī)劃來(lái)提升綜合價(jià)值?

　　實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)一：將購(gòu)物中心部分控制最小規(guī)模

　　一個(gè)10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，按照中檔裝修來(lái)預(yù)計(jì)，大約6000元/平方米，整個(gè)項(xiàng)目的硬件投入將達(dá)到6個(gè)億。雖然說(shuō)購(gòu)物中心規(guī)模大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，但對(duì)于一些剛介入購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑將背上沉重的包袱。

　　將購(gòu)物中心部分規(guī)模控制在最小，7—8萬(wàn)平方米，單層面積控制在12000平方米(其中主力店會(huì)占用5000平方米，中庭1000平方米，再規(guī)劃6000平方米的店中店來(lái)維持整體購(gòu)物中心的租金平衡)，地上4—5層，加上負(fù)一層商業(yè)面積20000平方米，完全能夠滿(mǎn)足一站式消費(fèi)，打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)將其他的商業(yè)面積轉(zhuǎn)化成可套現(xiàn)的街區(qū)和塔樓。

　　實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)二：增加塔樓的容量和豐富度

　　1、增加塔樓容量，提升利潤(rùn)空間

　　省會(huì)城市的販物中心綜合體的塔樓部分溢價(jià)空間較高，在一般的區(qū)域型商業(yè)中心里，都能夠突破1萬(wàn)元/平方米，因此在省會(huì)城市區(qū)域型購(gòu)物中心綜合體中，盡可能的向政府要指標(biāo)，往上發(fā)展塔樓的容量有利于項(xiàng)目回籠資金。如果是在地級(jí)市，在塔樓溢價(jià)空間不高的情況下，還是需要盡量增加地塊的面積，通過(guò)大量的街區(qū)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　2、增加塔樓豐富度，提升單價(jià)含金量

　　購(gòu)物中心綜合體的效益來(lái)源于其功能的復(fù)合，打破塔樓只做住宅的單一格局，通過(guò)規(guī)劃豐富的商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而形成商務(wù)辦公、酒店、居住、商業(yè)的復(fù)合空間，不但提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值，同時(shí)提升了區(qū)域價(jià)值。

　　實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)三：控制星級(jí)酒店的規(guī)模

　　購(gòu)物中心綜合體上要不要建酒店，也是發(fā)展商需要取舍的問(wèn)題，建星級(jí)酒店，對(duì)購(gòu)物中心整體檔次和核心競(jìng)爭(zhēng)力必然是有利的推動(dòng)，但是一個(gè)20000平方米中型規(guī)模的星級(jí)酒店，預(yù)計(jì)投資成本要達(dá)到1.5億左右。如果不建酒店，整個(gè)購(gòu)物中心綜合體的檔次會(huì)略有降低，但是可以為發(fā)展商回籠1個(gè)多億的資金。

　　對(duì)于有長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮的開(kāi)發(fā)商，可以建星級(jí)酒庖，但盡量控制酒店的規(guī)模，大約15000平方米即可。但對(duì)于首次進(jìn)入綜合體開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，建議將酒店的規(guī)模做到最小，品牌降低，甚至在政策允許的情冴下，盡量不建酒店。

　　二、如何尋求資金平衡

　　(一)資金平衡要點(diǎn)：

　　主要是通過(guò)銷(xiāo)售街區(qū)、購(gòu)物中心本體和塔樓部分來(lái)達(dá)到資金平衡。

　　說(shuō)明：三四線(xiàn)城市購(gòu)物中心的選址通常是在城市核心區(qū)或新開(kāi)發(fā)區(qū)，若項(xiàng)目在城市核心區(qū)，通常是通過(guò)舊城改造獲得，必然會(huì)遭遇改造成本高，地塊面積小等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　如是項(xiàng)目位于新開(kāi)發(fā)區(qū)，則商鋪的單價(jià)含金量低。因此地級(jí)市購(gòu)物中心綜合體，通常需要通過(guò)購(gòu)物中心本體銷(xiāo)售來(lái)達(dá)到資金平衡，但這正是購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)癥結(jié)所在。

　　(二)實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)：

　　找到購(gòu)物中心的銷(xiāo)售區(qū)域和相應(yīng)的業(yè)態(tài)，以及挖掘塔樓價(jià)值最大化。

　　實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)一：找到購(gòu)物中心適合銷(xiāo)售的區(qū)域和業(yè)態(tài)

　　雖然購(gòu)物中心賣(mài)后死火的很多，但還是有一些購(gòu)物中心銷(xiāo)售后，仍然經(jīng)營(yíng)很好，

　　如正佳廣場(chǎng)、佛山東方廣場(chǎng)以及福州寶龍城市廣場(chǎng)等，說(shuō)明購(gòu)物中心并非一賣(mài)就死，透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，并不是購(gòu)物中心不能銷(xiāo)售，而在于銷(xiāo)售特定的區(qū)域和特定業(yè)態(tài)。

　　購(gòu)物中心適合銷(xiāo)售的區(qū)域：

　　1)銷(xiāo)售購(gòu)物中心的街區(qū)部分;2)銷(xiāo)售購(gòu)物中心的地下部分;3)購(gòu)物中心本體銷(xiāo)售

　　1)銷(xiāo)售購(gòu)物中心的街區(qū)部分

　　當(dāng)?shù)貕K足夠大的時(shí)候，如項(xiàng)目占地面積達(dá)到3萬(wàn)平方米以上，項(xiàng)目完全可以規(guī)劃成“購(gòu)物中心+街區(qū)”的布局模式，通過(guò)銷(xiāo)售街區(qū)來(lái)進(jìn)行資金的回籠，但必須保證購(gòu)物中心和街區(qū)有獨(dú)立的展示面，確保未來(lái)街區(qū)部分沒(méi)有經(jīng)營(yíng)成功，也不會(huì)影響到購(gòu)物中心。加上購(gòu)物中心部分的產(chǎn)權(quán)完整，未來(lái)打包上市或被基金完整收購(gòu)成為了可能。

　　該模式雖然保證了購(gòu)物中心與街區(qū)的相對(duì)獨(dú)立，但同樣要提高購(gòu)物中心與街區(qū)的互動(dòng)性，確保街區(qū)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)，如長(zhǎng)沙湘天廣場(chǎng)和福州的泰禾城市廣場(chǎng)，在購(gòu)物中心與街區(qū)的業(yè)態(tài)和建筑規(guī)劃互動(dòng)方面就塑造了很多亮點(diǎn)，從而提升街區(qū)的生命力。

　　2、銷(xiāo)售購(gòu)物中心的地下部分

　　如果項(xiàng)目的占地不是很大，經(jīng)常碰到的地塊只有2萬(wàn)平方米左右，覆蓋率最多做到60%，剛好只能夠規(guī)劃一個(gè)購(gòu)物中心，而不能規(guī)劃街區(qū)的時(shí)候怎么辦?那建議只賣(mài)負(fù)一層，通過(guò)塑造負(fù)一層的銷(xiāo)售含金量。同樣能夠確保地上購(gòu)物中心部分的完整性。

　　如廣州正佳廣場(chǎng)，在保證地上購(gòu)物中心完整持有的情況下，只銷(xiāo)售地下的夾層，但是通過(guò)強(qiáng)勢(shì)塑造，并憑借著大量的自有物業(yè)優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)了夾層商業(yè)的價(jià)值提升，2003年，將3萬(wàn)平方米的夾層，銷(xiāo)售出了10個(gè)億的天價(jià)，并保證了銷(xiāo)售區(qū)域的獨(dú)立性，在經(jīng)營(yíng)上不會(huì)對(duì)地上購(gòu)物中心部分產(chǎn)生不良影響。

　　3、購(gòu)物中心本體也可以銷(xiāo)售，但必須是大眾化定位，如潮流前線(xiàn)、女人世界、兒童世界和電腦數(shù)碼等主題業(yè)態(tài)

　　第一大特征，淘寶式購(gòu)物

　　只要在大業(yè)態(tài)分區(qū)不發(fā)生混亂即可，不需要像百貨和購(gòu)物中心店中店一樣需要很明確的細(xì)部區(qū)域劃分，如在潮流前線(xiàn)里，這里你看到包了，隔壁是賣(mài)衣服的，一會(huì)走兩步又看見(jiàn)賣(mài)首飾的，混雜經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)調(diào)的是淘寶的樂(lè)趣，也提升了消費(fèi)者隨機(jī)購(gòu)買(mǎi)的欲望。

　　第二大特征，大眾化消費(fèi)

　　潮流前線(xiàn)等主題業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的是消費(fèi)金字塔最底端的普羅大眾的生意，價(jià)格便宜人氣旺盛，經(jīng)營(yíng)壓力小。如福州寶龍城市廣場(chǎng)，在一個(gè)距離核心商圈4公里的區(qū)域型販物中心里，就是通過(guò)規(guī)劃主題區(qū)，將潮流前線(xiàn)和兒童世界部分進(jìn)行銷(xiāo)售，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，人氣鼎盛，成為了福州目前最旺的購(gòu)物商場(chǎng)之一。

　　第三大特征，小鋪位格局

　　便于銷(xiāo)售的商鋪與招商經(jīng)營(yíng)的商鋪嚴(yán)格對(duì)應(yīng)，而且經(jīng)營(yíng)的是最大眾化的生意，原則上不會(huì)發(fā)生后遺癥。

　　但如果發(fā)展商要定位成中高端的購(gòu)物中心，則建議不要通過(guò)銷(xiāo)售購(gòu)物中心本體來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售。因?yàn)殇N(xiāo)售了基本上就不用開(kāi)業(yè)了，中高端的品牌是不可能去與多個(gè)小業(yè)主進(jìn)行合同談判的。

　　實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)二：挖掘地級(jí)市購(gòu)物中心綜合體塔樓的價(jià)值最大化

　　很多地市級(jí)開(kāi)發(fā)商往往因?yàn)樽陨砣狈��?xiě)字樓、星級(jí)酒店、酒店式公寓、商務(wù)公寓的操作經(jīng)驗(yàn)，又缺少真正能夠駕馭地級(jí)市寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、公寓的團(tuán)隊(duì)，而選擇了傳統(tǒng)的“購(gòu)物中心+住宅”的簡(jiǎn)單組合，產(chǎn)品單一化，根本無(wú)法發(fā)揮購(gòu)物中心綜合體之間的互補(bǔ)共榮的集約效應(yīng)，更不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化。

　　而實(shí)際上，只要能夠抓住地級(jí)市星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、公寓特征，就完全能夠駕馭這具有中國(guó)特色的地級(jí)市購(gòu)物中心綜合體，發(fā)揮出地級(jí)市購(gòu)物中心綜合體的綜合價(jià)值。

　　1、地級(jí)市星級(jí)酒店的特征：“掛五星”

　　星級(jí)酒店代表著一個(gè)城市的形象和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，目前全國(guó)的地級(jí)市星級(jí)酒店已經(jīng)發(fā)展相對(duì)成熟.

　　多數(shù)地級(jí)甚至縣級(jí)市、縣城都已經(jīng)出現(xiàn)了四星級(jí)、五星級(jí)酒店，源于地級(jí)市政店對(duì)酒店業(yè)的支持，已有大量連鎖酒店進(jìn)入到了地級(jí)市，也有大量的酒店管理公司開(kāi)始進(jìn)入到地級(jí)市為開(kāi)發(fā)商自營(yíng)酒店提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù).

　　宜昌、洛陽(yáng)、濰坊等地級(jí)市星級(jí)酒店的良好經(jīng)營(yíng)為其他地級(jí)市開(kāi)發(fā)星級(jí)酒店提供了良好的示范效應(yīng)。

　　但“掛五星”應(yīng)該是既能吻合政府形象需求又能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商節(jié)約投資成本的最佳模式。

　　2、地級(jí)市寫(xiě)字樓的特征：“高形象、中檔次、低成本”

　　湖北宜昌已經(jīng)出現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓，江西贛州已經(jīng)有了多棟寫(xiě)字樓，專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的出現(xiàn)成為了該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的名片和辦公趨勢(shì).

　　地級(jí)市寫(xiě)字樓的特征總結(jié)起來(lái)就是“高形象、中檔次、低成本”：

　　“高形象”指的是寫(xiě)字樓的造型和外立面，擁有大面積玻璃幕墻，或大理石、玻璃幕墻相結(jié)合的時(shí)尚造型;

　　“中檔次”體現(xiàn)的是地級(jí)市寫(xiě)字樓提供功能配套并不需要像發(fā)達(dá)城市那樣全面的服務(wù)，比如一般不提供中央空調(diào)，而采取分體空調(diào)，由各公司自己安裝;

　　“低成本”主要是指地級(jí)市寫(xiě)字樓的商戶(hù)還不能夠承受高額的租金，因?yàn)槿腭v的基本上都是中小企業(yè)，比如廣告公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等，入駐企業(yè)的性質(zhì)要求著寫(xiě)字樓的租金和物業(yè)管理盡量不走高。

　　3、地級(jí)市公寓的特征：“多元化組合，適度適量精準(zhǔn)開(kāi)發(fā)

　　地級(jí)市公寓已經(jīng)進(jìn)入了產(chǎn)品細(xì)分階段，如湖南的邵陽(yáng)、河南的洛陽(yáng)、安徽的阜陽(yáng)等地級(jí)市都出現(xiàn)了單身公寓，江西贛州還出現(xiàn)了酒店式公寓。

　　其中單身公寓最為常見(jiàn)，隨著當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，越來(lái)越多的本地企業(yè)、公司崛起，大量白領(lǐng)選擇了在本地工作、安家，單身公寓的需求量呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模通常能夠達(dá)到30000平方米;

　　而商務(wù)公寓、酒店式公寓往往伴隨著星級(jí)酒店及寫(xiě)字樓的出現(xiàn)而出現(xiàn)，作為星級(jí)酒店及寫(xiě)字樓的功能補(bǔ)充，為高頻率出差人士提供短期居住場(chǎng)所及辦公的場(chǎng)所，通常體量控制在10000平方米以?xún)?nèi)為宜。

　　小結(jié)：

　　適度適量超前開(kāi)發(fā)星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、公寓，不僅使各物業(yè)自身的價(jià)值得到了體現(xiàn)，而且能夠讓產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)多元化，精品化，通過(guò)集約效應(yīng)，將消費(fèi)實(shí)力最為強(qiáng)勁的城市精英聚集在一起，并將其消費(fèi)的時(shí)間盡量保留在了購(gòu)物中心城市綜合體內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的價(jià)值最大化。
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