一、如何通過綜合體的規(guī)劃來提升綜合價(jià)值?
實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)一：將購物中心部分控制最小規(guī)模
一個(gè)10萬平方米的購物中心，按照中檔裝修來預(yù)計(jì)，大約6000元/平方米，整個(gè)項(xiàng)目的硬件投入將達(dá)到6個(gè)億。雖然說購物中心規(guī)模大，未來競爭力越強(qiáng)，但對于一些剛介入購物中心的開發(fā)商而言，無疑將背上沉重的包袱。
將購物中心部分規(guī)模控制在最小，7—8萬平方米，單層面積控制在12000平方米(其中主力店會占用5000平方米，中庭1000平方米，再規(guī)劃6000平方米的店中店來維持整體購物中心的租金平衡)，地上4—5層，加上負(fù)一層商業(yè)面積20000平方米，完全能夠滿足一站式消費(fèi)，打造項(xiàng)目的核心競爭力，同時(shí)將其他的商業(yè)面積轉(zhuǎn)化成可套現(xiàn)的街區(qū)和塔樓。
實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)二：增加塔樓的容量和豐富度
1、增加塔樓容量，提升利潤空間
省會城市的販物中心綜合體的塔樓部分溢價(jià)空間較高，在一般的區(qū)域型商業(yè)中心里，都能夠突破1萬元/平方米，因此在省會城市區(qū)域型購物中心綜合體中，盡可能的向政府要指標(biāo)，往上發(fā)展塔樓的容量有利于項(xiàng)目回籠資金。如果是在地級市，在塔樓溢價(jià)空間不高的情況下，還是需要盡量增加地塊的面積，通過大量的街區(qū)來實(shí)現(xiàn)資金回籠。
2、增加塔樓豐富度，提升單價(jià)含金量
購物中心綜合體的效益來源于其功能的復(fù)合，打破塔樓只做住宅的單一格局，通過規(guī)劃豐富的商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而形成商務(wù)辦公、酒店、居住、商業(yè)的復(fù)合空間，不但提升了項(xiàng)目價(jià)值，同時(shí)提升了區(qū)域價(jià)值。
實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)三：控制星級酒店的規(guī)模
購物中心綜合體上要不要建酒店，也是發(fā)展商需要取舍的問題，建星級酒店，對購物中心整體檔次和核心競爭力必然是有利的推動，但是一個(gè)20000平方米中型規(guī)模的星級酒店，預(yù)計(jì)投資成本要達(dá)到1.5億左右。如果不建酒店，整個(gè)購物中心綜合體的檔次會略有降低，但是可以為發(fā)展商回籠1個(gè)多億的資金。
對于有長遠(yuǎn)考慮的開發(fā)商，可以建星級酒庖，但盡量控制酒店的規(guī)模，大約15000平方米即可。但對于首次進(jìn)入綜合體開發(fā)的開發(fā)商，建議將酒店的規(guī)模做到最小，品牌降低，甚至在政策允許的情冴下，盡量不建酒店。
二、如何尋求資金平衡
(一)資金平衡要點(diǎn)：
主要是通過銷售街區(qū)、購物中心本體和塔樓部分來達(dá)到資金平衡。
說明：三四線城市購物中心的選址通常是在城市核心區(qū)或新開發(fā)區(qū)，若項(xiàng)目在城市核心區(qū)，通常是通過舊城改造獲得，必然會遭遇改造成本高，地塊面積小等現(xiàn)實(shí)問題。
如是項(xiàng)目位于新開發(fā)區(qū)，則商鋪的單價(jià)含金量低。因此地級市購物中心綜合體，通常需要通過購物中心本體銷售來達(dá)到資金平衡，但這正是購物中心開發(fā)癥結(jié)所在。
(二)實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)：
找到購物中心的銷售區(qū)域和相應(yīng)的業(yè)態(tài)，以及挖掘塔樓價(jià)值最大化。
實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)一：找到購物中心適合銷售的區(qū)域和業(yè)態(tài)
雖然購物中心賣后死火的很多，但還是有一些購物中心銷售后，仍然經(jīng)營很好，
如正佳廣場、佛山東方廣場以及福州寶龍城市廣場等，說明購物中心并非一賣就死，透過現(xiàn)象看本質(zhì)，并不是購物中心不能銷售，而在于銷售特定的區(qū)域和特定業(yè)態(tài)。
購物中心適合銷售的區(qū)域：
1)銷售購物中心的街區(qū)部分;2)銷售購物中心的地下部分;3)購物中心本體銷售
1)銷售購物中心的街區(qū)部分
當(dāng)?shù)貕K足夠大的時(shí)候，如項(xiàng)目占地面積達(dá)到3萬平方米以上，項(xiàng)目完全可以規(guī)劃成“購物中心+街區(qū)”的布局模式，通過銷售街區(qū)來進(jìn)行資金的回籠，但必須保證購物中心和街區(qū)有獨(dú)立的展示面，確保未來街區(qū)部分沒有經(jīng)營成功，也不會影響到購物中心。加上購物中心部分的產(chǎn)權(quán)完整，未來打包上市或被基金完整收購成為了可能。
該模式雖然保證了購物中心與街區(qū)的相對獨(dú)立，但同樣要提高購物中心與街區(qū)的互動性，確保街區(qū)未來的運(yùn)營，如長沙湘天廣場和福州的泰禾城市廣場，在購物中心與街區(qū)的業(yè)態(tài)和建筑規(guī)劃互動方面就塑造了很多亮點(diǎn)，從而提升街區(qū)的生命力。
2、銷售購物中心的地下部分
如果項(xiàng)目的占地不是很大，經(jīng)常碰到的地塊只有2萬平方米左右，覆蓋率最多做到60%，剛好只能夠規(guī)劃一個(gè)購物中心，而不能規(guī)劃街區(qū)的時(shí)候怎么辦?那建議只賣負(fù)一層，通過塑造負(fù)一層的銷售含金量。同樣能夠確保地上購物中心部分的完整性。
如廣州正佳廣場，在保證地上購物中心完整持有的情況下，只銷售地下的夾層，但是通過強(qiáng)勢塑造，并憑借著大量的自有物業(yè)優(yōu)勢，帶動了夾層商業(yè)的價(jià)值提升，2003年，將3萬平方米的夾層，銷售出了10個(gè)億的天價(jià)，并保證了銷售區(qū)域的獨(dú)立性，在經(jīng)營上不會對地上購物中心部分產(chǎn)生不良影響。
3、購物中心本體也可以銷售，但必須是大眾化定位，如潮流前線、女人世界、兒童世界和電腦數(shù)碼等主題業(yè)態(tài)
第一大特征，淘寶式購物
只要在大業(yè)態(tài)分區(qū)不發(fā)生混亂即可，不需要像百貨和購物中心店中店一樣需要很明確的細(xì)部區(qū)域劃分，如在潮流前線里，這里你看到包了，隔壁是賣衣服的，一會走兩步又看見賣首飾的，混雜經(jīng)營，強(qiáng)調(diào)的是淘寶的樂趣，也提升了消費(fèi)者隨機(jī)購買的欲望。
第二大特征，大眾化消費(fèi)
潮流前線等主題業(yè)態(tài)經(jīng)營的是消費(fèi)金字塔最底端的普羅大眾的生意，價(jià)格便宜人氣旺盛，經(jīng)營壓力小。如福州寶龍城市廣場，在一個(gè)距離核心商圈4公里的區(qū)域型販物中心里，就是通過規(guī)劃主題區(qū)，將潮流前線和兒童世界部分進(jìn)行銷售，目前經(jīng)營狀況良好，人氣鼎盛，成為了福州目前最旺的購物商場之一。
第三大特征，小鋪位格局
便于銷售的商鋪與招商經(jīng)營的商鋪嚴(yán)格對應(yīng)，而且經(jīng)營的是最大眾化的生意，原則上不會發(fā)生后遺癥。
但如果發(fā)展商要定位成中高端的購物中心，則建議不要通過銷售購物中心本體來進(jìn)行銷售。因?yàn)殇N售了基本上就不用開業(yè)了，中高端的品牌是不可能去與多個(gè)小業(yè)主進(jìn)行合同談判的。
實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)二：挖掘地級市購物中心綜合體塔樓的價(jià)值最大化
很多地市級開發(fā)商往往因?yàn)樽陨砣狈懽謽恰⑿羌壘频辍⒕频晔焦ⅰ⑸虅?wù)公寓的操作經(jīng)驗(yàn)，又缺少真正能夠駕馭地級市寫字樓、星級酒店、公寓的團(tuán)隊(duì)，而選擇了傳統(tǒng)的“購物中心+住宅”的簡單組合，產(chǎn)品單一化，根本無法發(fā)揮購物中心綜合體之間的互補(bǔ)共榮的集約效應(yīng)，更不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化。
而實(shí)際上，只要能夠抓住地級市星級酒店、寫字樓、公寓特征，就完全能夠駕馭這具有中國特色的地級市購物中心綜合體，發(fā)揮出地級市購物中心綜合體的綜合價(jià)值。
1、地級市星級酒店的特征：“掛五星”
星級酒店代表著一個(gè)城市的形象和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，目前全國的地級市星級酒店已經(jīng)發(fā)展相對成熟.
多數(shù)地級甚至縣級市、縣城都已經(jīng)出現(xiàn)了四星級、五星級酒店，源于地級市政店對酒店業(yè)的支持，已有大量連鎖酒店進(jìn)入到了地級市，也有大量的酒店管理公司開始進(jìn)入到地級市為開發(fā)商自營酒店提供專業(yè)的服務(wù).
宜昌、洛陽、濰坊等地級市星級酒店的良好經(jīng)營為其他地級市開發(fā)星級酒店提供了良好的示范效應(yīng)。
但“掛五星”應(yīng)該是既能吻合政府形象需求又能夠?yàn)殚_發(fā)商節(jié)約投資成本的最佳模式。
2、地級市寫字樓的特征：“高形象、中檔次、低成本”
湖北宜昌已經(jīng)出現(xiàn)了專業(yè)寫字樓，江西贛州已經(jīng)有了多棟寫字樓，專業(yè)寫字樓的出現(xiàn)成為了該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的名片和辦公趨勢.
地級市寫字樓的特征總結(jié)起來就是“高形象、中檔次、低成本”：
“高形象”指的是寫字樓的造型和外立面，擁有大面積玻璃幕墻，或大理石、玻璃幕墻相結(jié)合的時(shí)尚造型;
“中檔次”體現(xiàn)的是地級市寫字樓提供功能配套并不需要像發(fā)達(dá)城市那樣全面的服務(wù)，比如一般不提供中央空調(diào)，而采取分體空調(diào)，由各公司自己安裝;
“低成本”主要是指地級市寫字樓的商戶還不能夠承受高額的租金，因?yàn)槿腭v的基本上都是中小企業(yè)，比如廣告公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等，入駐企業(yè)的性質(zhì)要求著寫字樓的租金和物業(yè)管理盡量不走高。
3、地級市公寓的特征：“多元化組合，適度適量精準(zhǔn)開發(fā)
地級市公寓已經(jīng)進(jìn)入了產(chǎn)品細(xì)分階段，如湖南的邵陽、河南的洛陽、安徽的阜陽等地級市都出現(xiàn)了單身公寓，江西贛州還出現(xiàn)了酒店式公寓。
其中單身公寓最為常見，隨著當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，越來越多的本地企業(yè)、公司崛起，大量白領(lǐng)選擇了在本地工作、安家，單身公寓的需求量呈現(xiàn)上漲趨勢，其單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模通常能夠達(dá)到30000平方米;
而商務(wù)公寓、酒店式公寓往往伴隨著星級酒店及寫字樓的出現(xiàn)而出現(xiàn)，作為星級酒店及寫字樓的功能補(bǔ)充，為高頻率出差人士提供短期居住場所及辦公的場所，通常體量控制在10000平方米以內(nèi)為宜。
小結(jié)：
適度適量超前開發(fā)星級酒店、寫字樓、公寓，不僅使各物業(yè)自身的價(jià)值得到了體現(xiàn)，而且能夠讓產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)多元化，精品化，通過集約效應(yīng)，將消費(fèi)實(shí)力最為強(qiáng)勁的城市精英聚集在一起，并將其消費(fèi)的時(shí)間盡量保留在了購物中心城市綜合體內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的價(jià)值最大化。
（商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
