首次權威解密商業地產“旺”場全攻略
1、商業地產還能不能“旺”？
縱觀中國大地，有多少商業項目在慘淡經營中苦苦掙扎！商場經營諸多難題與困厄，讓人們泥足深陷，難以自拔——
問題一：融資難，難于上青天！
俗話說，一文錢難倒英雄漢。在中國，絕大多數開發商是中小企業，商業地產投資大，周期長，錢從哪里來？
問題二：商業地產不返租可以嗎？
一旦對商場進行分割銷售，絕大多數項目都要采用返租回報的方式，這幾乎已成定律。然而迄今為止，中國上千個項目由于采用分割銷售和返租回報的方式導致失敗，售后返租幾乎被視為中國商業地產的“不治之癥”。
問題三：返租=找死？！不返租=等死？！
問題三：破解售后返租癥結，租金從哪里來？
問題四：招商是一個難題嗎？
問題五：三年返租以后怎么辦？
問題六：什么樣的開發商才能夠成功？
………
2、商業地產怎么“旺”？
撥開迷霧，我們帶您洞悉商業地產成功經營的本質！——
真相一：商業地產開發權與經營權
商業地產項目的經營者與開發商天生確實是一對矛盾體——開發商希望拆零產權銷售以回籠資金，而經營者則希望只租不售保留完整產權以便于統一經營管理。在商業地產發達的國家，商鋪大多是“只租不賣”的，即使進行銷售，也是一小部分鋪面，不影響大局，自主權掌握在開發商自己手里。
真相二：“扶上馬”與“送一程”的命題
一個商業地產項目運作最后是成功或者失敗，歸根到底是商業利益的平衡問題，具體體現在項目上有三個方面：
（1）開發商無論是否在將商鋪成功銷售以后，仍然保留商場的控制權，并且著力建設所有權、經營權與監控管理權的三權分立體系；
（2）開發商將商鋪銷售出去以后不是馬上撒手，而是運用返租回報的方式將商業的經營“扶上馬”再“送一程”，使招商和經營工作在返租期內走上軌道；
（3）經營管理公司與服務項目之間形成良好的運作機制，使經營管理公司有信心、有必要與項目建立長期合作共贏的關系，具有有效、長效的合作機制。
真相三：商業地產租售利弊
開發商在物業租售方面有以下方式可以選擇：
一是只售不租，出讓產權，好處是開發商能很快收回投資；二是只租不售，好處是產權握在開發商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業物業進行資本運作；三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用，此外還有很多變化。
世界上的道路萬千條，但你只能走適合你自己的道路。在商業地產的商鋪出租或出售這兩個大是大非的問題上，不同道路的選擇會產生什么樣的不同后果呢？
真相四：中國商業地產銷售模式分析
中國的商業地產銷售模式主要有四種，分別是“外圍街區銷售”、“全樓層分割銷售”、“低樓層分割銷售”和“小方塊拖拉式商鋪銷售”四種。在銷售運用手段上，又有“不管經營式獨立商鋪分割銷售”、“期限內負責經營獨立或虛擬商鋪售后返租銷售”和“不負責經營的經營戶商鋪銷售”幾種。
真相五： 舍與得的經營利益博弈論
真相六： 購物中心經營模式分析
真相七：商業地產與性格命運論
……
3、誰讓“旺場”不在再是神話？
目前遍布全國的售后返租型商用物業，主要存在以下三種狀況：
穩定運營型：這類商業物業可謂是鳳毛麟角
半死不活型：多數售后返租型物業的現實狀態。開發商不懂商業運營，管理團隊能做的就是物業管理，商戶勉強維持，業主雖心有不甘，但毫無辦法，同時寄希望于以后。
死不安寧型：商業項目的“死亡”，絕不是“一死了之”的事情。開發商或者幾乎放棄，或者干脆金蟬脫殼，但投資者的不依不饒，商戶的抗議紛爭，依然攪得整個市場不安寧。而且，這些項目都會通過法律或抗爭的形式向政府施加壓力，成為地方政府的巨大負擔和包袱。
金典何以成就經典？
南海金典廣場，在一個三、四線城市市場，非核心商業中心，用三年時間實現了租金翻一番，再三年實現了再翻番，商鋪年回報率達到了30%，5年收回成本，這對于眾多商業項目而言是完全的可望而不可及。
時代廣場何以能夠持續良性運營？
在一個小小縣城，面臨消費力不足、品牌招商失敗的情況下，三年返租期內達到99%的商鋪出租率，商場整體租金上升了30%以上，返租到期后投資者主動要求與管理團隊簽訂繼續統一管理合同，簽約率達到99%。時代廣場，在云浮創造了一個屬于自己的時代。
從南海金典廣場，到佛山東方廣場，到云浮時代廣場，經營成功的告訴我們一個簡單的道理，那就是——
商業地產項目運營是一個與人和團隊密切相關的行業，很多在常人看來并不可能做到的事情，只要經過專業團隊和人的努力，就能夠找到解決問題的“金鑰匙”。而這個人和團隊發揮作用的前提，卻是有利于實現互助雙贏的合作機制。因此，開發商與專業機構的合作機制才是商業成功運營的靈魂。
二：《商業地產操盤·旺場絕技》內容提要：
商業地產開發最現實、有效、最快實現投資回報的方式是對商鋪進行分割銷售，可以順利解決銷售、融資及退出機制；不采用返租回報的方式，商鋪會很難賣，而且后期經營會遇到更大的問題。然而一旦采用了分割銷售和返租回報又會產生諸多問題，迄今為止，中國上千個項目由于采用分割銷售和返租回報的方式導致失敗，這也是分割銷售和返租回報受到社會唾棄和口碑不佳的主要原因。
這是中國商業地產最急需解決的破題之道：商業地產3年返租以后怎么辦？然而，廣州天道商業經營管理有限公司卻讓這一切變得可期。返租回報的核心問題是一個利益分配和再平衡的問題，是商場經營權和所有權的實現問題，是開發商退出機制問題，是商場管理者對商場實行有效管理和團隊建設的能力問題。
在本書中，我們將從專業和商業價值的可實現方面探討商鋪分割銷售和返租回報的合理性和可操作性，用辯證的思想和真實的案例來證明它，從而實現中國商業地產的新路開辟，破解中國商業地產的世紀之問和十年命題。來，讓我們一起走進中國商業地產的核心領域，認識這個命題，認識我們自己，認識一個全新的商業地產！
三：《商業地產操盤·旺場絕技》圖書目錄
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