招商條件在主力店招商過程中起決定因素，我們應(yīng)運(yùn)用發(fā)展的思路，合理把握效益與發(fā)展的關(guān)系，在尊重市場因素的基礎(chǔ)上，與品牌主力店談判的過程中靈活把握，在確保“招進(jìn)來”的前提下，盡可能地擴(kuò)大購物中心的有效收益。

　　一、主力店招商之4種招商思路

　　談判的過程中，應(yīng)適當(dāng)提高合作條件，為以后的談判留出余地，確保談判過程中的主動局面。合作條件可依據(jù)以下四種方式作為思路和方向：

　　第一：固定租金

　　第二：基本租金+超額銷售提成

　　第三：基本租金+遞增租金

　　第四：低基本租金+高遞增租金

　　以上是購物中心主力店招商的基本方法和步驟，在招商執(zhí)行時還應(yīng)結(jié)合市場的變化及與主力店談判的具體情況，與開發(fā)商一道對方案作及時的調(diào)整，以確保主力店招商工作的順利進(jìn)行。

　　二、10大類主力店選址要求

　　1、百貨選址要求

　　商圈：城市核心商圈、交通便利、城市人口：40萬以上。

　　物業(yè)要求：

　　(1)建筑樓層：高度三層以上;

　　(2)面積要求：18000-35000㎡;層高：首層層高5m，二層以上層高4.5m;柱距：8m*8m;

　　(3)配套設(shè)施：扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū);電梯要雙向每層4部以上，最好有兩部觀光電梯;

　　(4)樓板承重：450kg/㎡;停車場：100個/10000㎡。

　　2、超市選址要求

　　商圈要求：位于市中心、新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)旁邊的門面房;對于大型超市消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時間在10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，10-30分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口要求在15-20萬。

　　物業(yè)要求：最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。樓層不超過三層，層高凈高3.2米，柱距以8米*8米為宜，物業(yè)縱深以30-50米為宜。

　　面積：便利店面積為80--120平米，標(biāo)準(zhǔn)超市面積在800-2000平米，社區(qū)店面積為2000-5000平米，大型賣場為5000-20000平米，購買用房面積一般為10000-20000平米。

　　合作方式：租賃、聯(lián)建、購買

　　3、電影院選址要求

　　商圈：成熟商圈或有潛力的商圈;綜合體、購物中心內(nèi)。

　　物業(yè)要求：

　　(1)面積：1500-4000㎡;項(xiàng)目頂層不高于6層;

　　(2)層高、柱距、樓板承重：凈高不低于6米 ;柱距不低于10米 ;400kg/㎡ ;

　　(3)配套設(shè)施：給排水/排油/排污/煙道;消防安全到位;供配電負(fù)荷：300KVA;有相對獨(dú)立的垂直電梯。;采暖通風(fēng)(空調(diào)，風(fēng)井);戶外廣告(LED墻體加固)。

　　4、電玩城選址要求

　　商圈：城市核心商圈，商圈位置：大型購物中心出入口、商業(yè)步行街或電影院出入口處。

　　物業(yè)要求：

　　(1)面積：2500-8000㎡;層高：2.8m以上;

　　(2)配套設(shè)施：供配電負(fù)荷：20-80千瓦。

　　5、經(jīng)濟(jì)型酒店選址要求

　　區(qū)位要求：近主要公路(或高速公路)的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及機(jī)場、火(汽)車站的公交路線;市郊結(jié)合部。

　　建筑要求：獨(dú)棟，周邊有停車場。

　　面積租期：建筑面積3000-6000平米，基本年限10年以上。

　　合作方式：特許經(jīng)營、租賃、共同投資。

　　6、普通餐廳、快餐連鎖

　　商圈選擇：大眾餐廳一般選址在社區(qū)型，快餐一般在客流繁忙之處。

　　建筑要求：配套設(shè)施——電力不少于20千瓦時/100平米，有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理機(jī)制，忌分布各個樓面。

　　面積和租期：一般要求不得少于三年，快餐不少于200-500平米，大中型餐廳80-200平米，商務(wù)型150-10000平米。

　　7、茶坊、酒吧

　　布置和裝飾有個性化和藝術(shù)化的要求，但對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求，是投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。層高不高于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置，有自來水供應(yīng)，如與住民區(qū)相鄰，最好設(shè)置隔音層。

　　面積、租期要求：50-400平米，2年以上。

　　8、一般服飾，禮品，運(yùn)動品牌等專賣店

　　商圈選擇：商業(yè)氛圍濃厚，客流量大，人氣旺的高檔商場附近;知名度及客流量大的商業(yè)街，知名度高的店鋪附近;大規(guī)模住宅區(qū)附近。

　　建筑要求：商店可見度強(qiáng)，格局是淺方形最佳，門面不少于3米寬，且越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無城建規(guī)劃。

　　面積和租期：租期至少1年，面積15-80平米，一般40-80平米為佳。

　　9、火鍋店

　　商圈選擇：選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域性或都市型商圈。

　　建筑要求：框架式建筑，廚房可小于餐廳營業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳一致，樓上商鋪亦可。

　　面積和租期：150-500平米，租期至少2年。

　　10、咖啡店

　　商圈要求：商住樓，高檔住宅區(qū)，美食街，大酒店附近，人流充足。

　　建筑要求：層高4米以上，要有合適裝修的招牌位及廣告懸掛點(diǎn)，排污排煙管道鋪設(shè)方便，有充足的停車位，至少10個以上。

　　面積要求：至少在300-500平米之間。

　　租期要求：房租控制在4.5-5.5/平米/天，租賃年限5年以上，一般至少7-9年。
　　（來源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）