核心提示：兒童業(yè)態(tài)在中國的購物中心還處于摸索階段，加上品牌本身相對分散，行業(yè)集中度低，使得一些較大規(guī)模的連鎖品牌仍難以擺脫區(qū)域性的兒童店。本文從品牌拓展、承租能力兩大方面詳細(xì)闡述體驗(yàn)式商業(yè)中的兒童業(yè)態(tài)招商需求，有助于根據(jù)不同業(yè)種對消費(fèi)者的吸引力，進(jìn)行業(yè)態(tài)和業(yè)種組合，合理保護(hù)品牌的可持續(xù)性經(jīng)營。

　　一、兒童教育

　　1、早教、培訓(xùn)類

　　競爭力：品牌性、師資服務(wù)、裝修人文性

　　品牌拓展能力：投資額小，以加盟品牌輸出為主。

　　需求面積：200-500平方米

　　針對客群：2-15歲兒童

　　承租能力：低 1.5-2.5元/平方米/天

　　2、兒童職業(yè)體驗(yàn)館

　　兒童職業(yè)體驗(yàn)館就是讓在一個(gè)封閉的大環(huán)境里(1萬平方米左右)，設(shè)立消防站、警察局、醫(yī)院、銀行、飛行訓(xùn)練中心、電影院、電視演播室、電臺、蛋糕房、電力局、考古山洞、太空總署等。讓孩子扮演社會上大人的職業(yè)角色。比如當(dāng)飛機(jī)駕駛員、空姐、蛋糕師、警察、醫(yī)生、播音員、銀行職員、消防隊(duì)員、宇航員、售貨員、老師、郵遞員、工程師等等，一般都70個(gè)左右的體驗(yàn)項(xiàng)目。在這封閉的環(huán)境里，孩子們有自己的銀行、護(hù)照、卡，孩子們要賺錢要花錢，所以，項(xiàng)目本身就要設(shè)計(jì)成能賺錢的角色和能花錢的體驗(yàn)式商業(yè)角色。

　　1)競爭力

　　是否有政府宣傳支持、科技仿真程度、贊助品牌商數(shù)量

　　2)品牌拓展能力

　　要是運(yùn)營管理輸出，大多施工及硬件投資由開發(fā)商完成。投資額大，少則6千萬，多則2億，回報(bào)率低。一般置于購物中心高樓層。

　　物業(yè)需求：面積8000-10000平方米，層高8-10米，承重800-1000kg/平方米

　　針對客群：3-15歲

　　票價(jià)：120-200元/人

　　兒童職業(yè)體驗(yàn)館根據(jù)場館面積、場館檔次不同，其投資成本會出現(xiàn)較大差別。以中等檔次為例，其投資額度、場館面積及體驗(yàn)項(xiàng)目設(shè)置見下圖：
　　

　　3)選址要求

　　由于兒童職業(yè)體驗(yàn)樂園選址需要便捷的交通與完善的餐飲配套，所以物業(yè)選擇上商圈條件較好的購物中心具有先天優(yōu)勢，此外戶外大型公園由于租金低廉且便于規(guī)劃設(shè)計(jì)和政府建設(shè)的少年宮、科技中心文教設(shè)施由于有政府政策扶持也是選址方向。

　　4)全國項(xiàng)目分布情況

　　目前國內(nèi)所有開業(yè)或籌建項(xiàng)目大多分布在國內(nèi)一線城市及中東部較發(fā)達(dá)地區(qū)，其中京滬兩地占據(jù)了全國總場館量的1/3。作為一線城市，其較大的市場容量與較高的消費(fèi)水平與項(xiàng)目認(rèn)知吸引了大量投資者的關(guān)注。

　　一線城市：從發(fā)展趨勢上看，由于一線城市市場消費(fèi)力、項(xiàng)目認(rèn)知與接受度較好，將接納相對較多的場館，但就市場容量與業(yè)務(wù)趨同性角度，必然會推動(dòng)場館自身的發(fā)展優(yōu)化，這將在市場競爭中逐步完成。

　　二線城市：二線城市發(fā)展速度很快，整體呈現(xiàn)出遍地開花的情況。東部的蘇、浙、閩;中部的豫、鄂、湘;東北的黑、遼;西南的蜀、渝、滇。分布相對分散，有足夠的空間贏取發(fā)展時(shí)間。其中，吉林、山東、安徽、江西、廣西、貴州、山西、陜西、甘肅等尚未出現(xiàn)類似的體驗(yàn)館項(xiàng)目，在未來1~2年內(nèi)是最具優(yōu)勢的場館投資地。

　　三線城市：三線城市目前為止還沒有已開業(yè)的體驗(yàn)館，這與目前的體驗(yàn)館整體發(fā)展現(xiàn)狀有關(guān)。體驗(yàn)館落地國內(nèi)約有3年時(shí)間，更多投資者將眼光放在市場接納度相對較好的一、二線城市。但隨著此級別城市場館數(shù)量的增長與市場的飽和，三線市場將成為小型化場館的投資熱土，投資收益更值得期待。

　　5)盈利渠道

　　國外門票收入僅占總收入的一半，而國內(nèi)的門票收入?yún)s占了總收入的4/5;在品牌植收入層面，國外占其總收入的1/4，國內(nèi)則略高于1/10;其他諸如廣告、活動(dòng)、衍生品、餐飲零售，國外占了1/5，國內(nèi)僅占1//10。由此看來，國內(nèi)的盈利結(jié)構(gòu)還有較大的優(yōu)化空間。

　　6)發(fā)展趨勢

　　兒童商業(yè)地產(chǎn)以“娛樂教育+兒童(帶動(dòng)全家消費(fèi))+體驗(yàn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)”的三合一功能強(qiáng)烈吸引著廣大購物人群。兒童商業(yè)地產(chǎn)的引擎是兒童職業(yè)體驗(yàn)館。但單一的兒童職業(yè)體驗(yàn)館都很脆弱。因?yàn)椋?/p>

　　中國第一代兒童職業(yè)體驗(yàn)館完全是照搬日本式的純“過家家式”體驗(yàn)館。不太適合中國兒童和家長的預(yù)期，單靠“門票和廣告”贊助很難達(dá)到盈利模式，甚至虧損;

　　這代體驗(yàn)館在選址上也沒有在真正的商業(yè)綜合體內(nèi)選址，因此很難帶來大量的購買力;

　　第一代體驗(yàn)館完全沒有考慮如何把孩子帶來的大人的消費(fèi)能力發(fā)揮極至，而是單純地讓孩子體驗(yàn)社會項(xiàng)目，無法真正形成商業(yè)價(jià)值。我們常常看到兩個(gè)大人送孩子來玩了，自己卻沒地方購物或等待，就離開，到別處購物的現(xiàn)象;

　　盈利模式館必須建在商業(yè)綜合體里，同時(shí)加入“培訓(xùn)和影視”元素才能形成商業(yè)價(jià)值鏈條。但需要提醒的是引進(jìn)兒童商業(yè)地產(chǎn)必須充分考量自身(購物中心)的各項(xiàng)綜合條件(所在城市的人口和消費(fèi)水平，所在商圈的公交配套與交通便利性與輻射力)。

　　7)招商預(yù)估

　　以兒童職業(yè)體驗(yàn)館為核心，可作伴的業(yè)態(tài)有電影院、電玩城、動(dòng)漫城、美食廣場、書城、健身中心、玩具城、兒童主題商城、兒童培訓(xùn)中心等大面積的主力店和次主力店以進(jìn)一步增強(qiáng)樓層的吸客能力。

　　如果購物中心處于成熟的商圈客流理想又或兒童職業(yè)體驗(yàn)樂園吸客能力極強(qiáng)，則可以考慮在兒童職業(yè)體驗(yàn)樂園周圍開設(shè)高租金的小店鋪例如兒童服裝、兒童鞋帽、玩具、教育等專賣店和冰激凌店、快餐店、兒童餐廳在所在樓層形成兒童主題商城。

　　由于兒童職業(yè)體驗(yàn)館通常分為上午下午二場每場四小時(shí)左右，陪同入場的家長通常最多只有一名，所以圍繞這4小時(shí)的商機(jī)可以在兒童職業(yè)樂園周圍布置各類餐廳以及供孩子父親休息的咖啡館、書店或者母親放松的美容院、SPA、足浴中心甚至相關(guān)購物商店實(shí)現(xiàn)客流共享。

　　前瞻：新一代兒童體驗(yàn)館盈利模式—體驗(yàn)式培訓(xùn)綜合體

　　1、兒童職業(yè)體驗(yàn)館里精選出別的體驗(yàn)館里人氣最旺的館，以精品和人氣取勝，拉動(dòng)孩子的興趣來報(bào)培訓(xùn)班，同時(shí)以教本為核心，讓孩子喜聞樂見。

　　2、以體驗(yàn)式培訓(xùn)項(xiàng)目為核心，形成教育盈利的市場。

　　3、以體驗(yàn)式健身區(qū)拉動(dòng)青少年兒童親子健身會員消費(fèi)。

　　4、兒童影視夢工廠，可以把體驗(yàn)館變成影視片場，和電視臺合作，專門在此各種DV拍片，小短劇、競賽、比賽、講演等等，讓孩子和家長直接成為社會公眾熱點(diǎn)，促進(jìn)他們繼續(xù)報(bào)影視班，打造童星。

　　5、兒童商業(yè)消費(fèi)區(qū)招商。

　　二、兒童零售

　　1)從類別上：包含服裝、鞋帽、食品、玩具、童車、書本繪畫;

　　2)代表品牌：小耐克、小衣戀、巴拉巴拉、小豬班納、西瓜太郞、芭比娃娃、寶高、好孩子、反斗城等;

　　3)從形式上：分為專賣店、集成店;

　　4)集成店：將童裝、食品、玩具、軟體游樂，乃至于早教和培訓(xùn)等整合在一起的為嬰幼兒童服務(wù)的一站式賣場。

　　零售專賣

　　需求面積：30-100平方米

　　物業(yè)需求：街邊商鋪、百貨、購物中心

　　租金承受力：高

　　綜合集成店

　　需求面積：300-5000平方米

　　承租能力：視城市級別、地段、面積大小而不同，1.5-3元/平方米/天

　　三、兒童服務(wù)

　　在生活上給予嬰幼兒童專業(yè)上或主題類的服務(wù)，如兒童攝影、嬰幼兒游泳、寶寶理發(fā)、兒童主題餐廳等。

　　品牌拓展：一般以區(qū)域性，個(gè)人或加盟為主。

　　物業(yè)需求：200~500平方米

　　承租能力：視城市級別、地段、面積大小而不同，2.5-3.5元/平方米/天

　　兒童服務(wù)之主題餐廳全方位特色解析

　　兒童主題餐廳是兒童餐飲業(yè)發(fā)展趨勢。兒童主題餐廳的餐飲產(chǎn)品與一般兒童餐廳最大的區(qū)別就是主題化，抓住兒童感興趣的主題，既可以滿足兒童口味，又可以迎合家長心理。

　　1、突出兒童主題，這就需要餐廳的經(jīng)營人員在設(shè)計(jì)各類主題時(shí)，應(yīng)深入挖掘主題的文化內(nèi)涵，借助全方位的主題文化“反思”，這樣才能尋找到合適的賣點(diǎn)。如可以以動(dòng)畫片和一些著名的童話故事為背景來裝飾餐廳，或者將餐廳裝演成太空世界、神州六號飛船等也很吸引人。

　　2、內(nèi)部設(shè)計(jì)層次化布局。首先通過對顧客的消費(fèi)心理、購買習(xí)慣以及餐廳本身的形狀大小等各種因素進(jìn)行統(tǒng)籌考慮的基礎(chǔ)上形成量化平面圖，分割出不同的銷售區(qū)域，如兒童就餐區(qū)、兒童玩耍區(qū)、家長接待區(qū)等。其次圍繞餐廳選定的主題，運(yùn)用兒童喜愛的明亮色彩，運(yùn)用粗重輕柔不一的材料，創(chuàng)造出造型各異的物質(zhì)設(shè)施，使目標(biāo)消費(fèi)者的視覺和觸覺都為之吸引。最后突出整個(gè)餐廳的流動(dòng)性，打破拘謹(jǐn)呆板的靜態(tài)格局，增強(qiáng)動(dòng)力和情趣，激發(fā)兒童及家長消費(fèi)者的購買欲望和行為。

　　3、開發(fā)兒童食品。根據(jù)兒童自身所具有的特點(diǎn)，兒童主題餐廳在開辟兒童產(chǎn)品和服務(wù)方面可以做以下考慮：食品造型要有吸引力。

　　4、菜名趣味化。兒童跟大人們一起就餐時(shí)，對菜名往往不感興趣。在兒童主題餐廳里，能有專門屬于自己的菜單對于兒童來說是很有趣的事情。首先，菜肴名稱就要突出童趣。可以選用一些兒童常用語來引起兒童的共鳴。例如，“芭迪熊”兒童主題餐廳的菜單均是“熊熊真漂亮”等可愛的句子。其次，可根據(jù)兒童正在識字階段，在菜單上采用圖文并茂或者標(biāo)注漢語拼音。不僅起到新穎效果，同時(shí)也迎合了家長的心態(tài)。

　　5、餐具與主題配套化。兒童餐具要和食品相配套，才能達(dá)到最佳效果。例如：推出一款名為“香蕉批薩”的水果點(diǎn)心，如果盛放在一般的圓盤里就很普通了，按照兒童的欣賞模式，同種食品，若是盛放在香蕉形盤子里應(yīng)該會更加有趣。所以，拋棄以往的餐具觀念，采用新型的產(chǎn)品是很有必要的。當(dāng)然，在選擇餐具時(shí)，應(yīng)充分考慮兒童安全，盡量避免尖利或玻璃材質(zhì)。

　　四、兒童娛樂

　　分為室內(nèi)兒童娛樂、大型兒童主題樂園。

　　室內(nèi)兒童娛樂是專門為0~10歲兒童提供成長所需的專業(yè)教育服務(wù)機(jī)構(gòu)，有別于其他的游樂機(jī)構(gòu)，兒童游樂場必須以兒童的安全為第一位。大多設(shè)在室內(nèi)，并且通過一些創(chuàng)意游樂設(shè)備以及巧妙運(yùn)用聲、光、氣、水、色彩組合達(dá)到娛樂早教鍛煉孩子的目的。

　　大型兒童主題樂園一般建于郊外或城郊結(jié)合處，占地上萬平方米，結(jié)合公園、游樂、展館、水上樂園等主題，不僅適用于兒童，也適用于家庭，現(xiàn)在也有兒童主題樂園開始往大型MALL內(nèi)拓展意向。

　　1、室內(nèi)兒童游樂場

　　運(yùn)作室內(nèi)兒童游樂的商家基本分為二類，一類是自身研發(fā)生產(chǎn)兒童室內(nèi)游樂設(shè)備，不僅用于銷售，也用于衍伸到室內(nèi)兒童游樂場的經(jīng)營。如：奇樂兒、神采飛揚(yáng)。一類是通過采購游樂設(shè)備來做運(yùn)營管理，如愛樂游、樂樂派等。

　　室內(nèi)兒童游樂場從性質(zhì)上又分為二類，一類是軟體游樂設(shè)備，代表品牌有悠游堂、世天樂樂城、奇樂兒、愛樂游等;一類是電子類，通過一些創(chuàng)意游樂設(shè)備以及巧妙運(yùn)用聲、光、氣、水、色彩的組合，代表品牌有奇樂兒、卡通尼、神采飛揚(yáng)等。

　　物業(yè)需求：一般在300~1500平方米左右。

　　所在樓層不高于3層，不低于1層。

　　物業(yè)層高：≥ 3.5米

　　承租能力：低，一般以此業(yè)態(tài)來帶動(dòng)兒童類的客流量。

　　2、大型兒童主題樂園

　　國內(nèi)主題樂園中投資和占地成規(guī)模、較為領(lǐng)先的主題樂園，都集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，既有強(qiáng)大的客源市場依托，又有強(qiáng)大的資本市場為依托。主題樂園經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展現(xiàn)在基本上形成了以珠江三角洲、長江三角洲和京冿渤海灣地區(qū)等三大中心。

　　國內(nèi)目前比較有代表性的主題樂園有：華僑城集團(tuán)下的歡樂谷、東部華僑城;華強(qiáng)集團(tuán)旗下的方特歡樂世界;長隆集團(tuán)旗下的長隆旅游度假區(qū)等;

　　此外還有北京游樂園、常州嬉戲谷以及各地的中小主題樂園。

　　目前國內(nèi)主題樂園的游客人數(shù)大部分都低于300萬人次/年，一些主要的公園可達(dá)到500萬人次/年。珠江三角洲地區(qū)的主題樂園情況良好，擁有150萬～300萬人次/年游客，其中一些可以達(dá)到400萬人次/年游客。北京和上海的主題樂園每年可吸引100萬～200萬人次/年的游客。
　　（來源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）