1978年7月，在中環(huán)文華閣一間幽密的客廳里，李嘉誠(chéng)悄然約見(jiàn)正與英資爭(zhēng)奪當(dāng)時(shí)九龍倉(cāng)集團(tuán)的“船王”包玉剛。
        當(dāng)天，兩人迅速達(dá)成了一宗交易，李嘉誠(chéng)把自己在公開(kāi)市場(chǎng)收購(gòu)獲得的10%九龍倉(cāng)股權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給包，從而獲得包轉(zhuǎn)讓的和記黃埔股權(quán)。這次轉(zhuǎn)讓?zhuān)�促使包打贏了當(dāng)時(shí)香港經(jīng)濟(jì)史上著名的華資英資對(duì)抗戰(zhàn)。包玉剛女婿吳光正參與了會(huì)面整個(gè)過(guò)程。
        1978年9月5日，九龍倉(cāng)集團(tuán)宣布，持有九龍倉(cāng)股票15%~20%的包玉剛及其女婿吳光正被邀請(qǐng)加入九龍倉(cāng)新董事局。這是當(dāng)時(shí)剛剛年滿32歲的吳光正正式加盟九龍倉(cāng)。此后37年時(shí)間，九龍倉(cāng)一度成為香港最大地產(chǎn)的代表，公司資產(chǎn)從35億港幣提升到3000億港幣。其中最著名的資產(chǎn)就是幾乎每個(gè)赴港游客必去的海港城，這一單一物業(yè)目前的估值達(dá)到了1700億元港幣。
        根據(jù)九龍倉(cāng)公告，今年5月吳光正將正式退休，退任九龍倉(cāng)集團(tuán)主席及董事職位，出任集團(tuán)首席顧問(wèn)；其35歲的兒子吳宗權(quán)全面接掌公司，這也是香港家族財(cái)團(tuán)中交接最早的一例。4月29日，九龍倉(cāng)集團(tuán)發(fā)布其親自撰寫(xiě)的《主席報(bào)告書(shū)》，細(xì)數(shù)九龍倉(cāng)37年來(lái)的發(fā)展歷程，并描述了九龍倉(cāng)在香港回歸前后的選擇以及對(duì)未來(lái)發(fā)展的看法。
以下文字摘自吳光正撰寫(xiě)的《主席報(bào)告書(shū)》：
        1978年，是我首次認(rèn)識(shí)九龍倉(cāng)。當(dāng)年某天的一個(gè)下午，李嘉誠(chéng)先生與包玉剛爵士會(huì)面，商討購(gòu)入香港九龍碼頭及倉(cāng)庫(kù)有限公司（現(xiàn)稱(chēng)九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司）10%股權(quán)的事宜。我實(shí)時(shí)細(xì)閱了九龍倉(cāng)1977年年報(bào)及李先生提供的一頁(yè)簡(jiǎn)介，當(dāng)晚擬定購(gòu)入與否的建議。那情景仿如回到我在紐約任職銀行的歲月。翌日下午，我見(jiàn)證了兩位商界高人超快握手達(dá)成協(xié)議，其他事情則隨歲月成為歷史，李先生亦繼續(xù)創(chuàng)造其超凡成就。九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司主席吳光正
        1978年我初任九龍倉(cāng)董事，今年是我在董事會(huì)的第37年。2014年1月，吳宗權(quán)先生開(kāi)始出任九龍倉(cāng)母公司會(huì)德豐有限公司主席，并與兩位副主席吳天海先生及梁志堅(jiān)先生緊密工作。梁志堅(jiān)先生現(xiàn)時(shí)是會(huì)德豐另一主要附屬公司會(huì)德豐地產(chǎn)有限公司的主席。于今年的股東周年大會(huì)后，我將會(huì)退任九龍倉(cāng)集團(tuán)主席，并由吳天海先生接任。
九龍倉(cāng)歷程
        在九龍倉(cāng)的日子，我們見(jiàn)證了中國(guó)市場(chǎng)改革開(kāi)放的第一波，以及由1970年代后期至2012年間的經(jīng)濟(jì)騰飛。在這期間，九龍倉(cāng)積極參與到改革開(kāi)放的前沿、抓住先機(jī)，因而受惠。
        1992年，九龍倉(cāng)發(fā)表《香港＋》文件，提出當(dāng)時(shí)鮮有人談?wù)摗㈥P(guān)于在中國(guó)內(nèi)地開(kāi)放下，香港在1997年前、后的機(jī)遇。我在文件中闡述了我對(duì)香港前途的正面及樂(lè)觀看法，有別于當(dāng)時(shí)有些人在主權(quán)回歸前后有如“天塌下來(lái)”般的不安。
        當(dāng)時(shí)九龍倉(cāng)對(duì)香港商貿(mào)服務(wù)迅速崛起充滿信心，并相信這能推動(dòng)香港的經(jīng)濟(jì)和打穩(wěn)基礎(chǔ)。集團(tuán)亦相信在香港的主要投資亦將為公司帶來(lái)莫大的機(jī)遇。1982年至1984年，中英就香港回歸中國(guó)談判及訂定聯(lián)合聲明后，九龍倉(cāng)亦按計(jì)劃大力發(fā)展香港業(yè)務(wù)。
        創(chuàng)立于1857年、擁有八家上市公司的Wheelock Marden會(huì)德豐是當(dāng)時(shí)香港最大的洋行之一。當(dāng)時(shí)兩大股東的糾紛持續(xù)。1985年2月，九龍倉(cāng)獲邀充當(dāng)白武士，成功向Wheelock Marden會(huì)德豐提出全面收購(gòu)及接管，擊退由新加坡商人邱德拔(Tan Sri Khoo Teck Puat)提出的敵意收購(gòu)。這是九龍倉(cāng)首個(gè)重要收購(gòu)?fù)顿Y。
        在政治環(huán)境不明朗的氣候下，我們展開(kāi)了一連串清晰的先導(dǎo)項(xiàng)目，包括1989年至1993年期間，九龍倉(cāng)把原來(lái)的舊電車(chē)廠重建為今天擁有200萬(wàn)平方呎的時(shí)代廣場(chǎng)；1993年成功啟播香港首個(gè)多頻道收費(fèi)電視臺(tái)有線電視及于1995年成立其姊妹電訊服務(wù)公司九倉(cāng)電訊，成為開(kāi)放電訊市場(chǎng)的先導(dǎo)者。于1990年至2000年期間，海港城展開(kāi)大型重建，并興建港威一期。海港城的總樓面面積因而新增了240萬(wàn)平方呎，占整個(gè)擴(kuò)充計(jì)劃的三成。今天海港城和時(shí)代廣場(chǎng)的市值分別是1700億港元及逾500億港元。
        九龍倉(cāng)起源于1886年在尖沙咀落成的船塢和倉(cāng)庫(kù)。其在運(yùn)輸業(yè)的位置在1970年代漸被集裝箱貨運(yùn)業(yè)所代替。城市化為九龍倉(cāng)帶來(lái)契機(jī)，隨著葵涌成為貨箱碼頭選址，維港旁的九龍倉(cāng)庫(kù)亦被拆卸重建為香港酒店、海洋中心及海港城其他部分。1886年，九龍倉(cāng)起源于尖沙咀落成的船塢和倉(cāng)庫(kù)
        九龍倉(cāng)購(gòu)入葵涌一號(hào)及五號(hào)貨箱碼頭，成為現(xiàn)代貨箱碼頭股東，擁有該公司25.6%權(quán)益。在1987年至2005年期間，九龍倉(cāng)逐步增持現(xiàn)代貨箱碼頭的權(quán)益，至今集團(tuán)已擁有該公司67.6%權(quán)益的控股權(quán)。連同當(dāng)時(shí)新增的二號(hào)及九號(hào)（南）貨箱碼頭，現(xiàn)代貨箱碼頭現(xiàn)時(shí)擁有四個(gè)碼頭，共七個(gè)泊位，泊位全長(zhǎng)達(dá)2,432米，占地92.61 公頃。九龍倉(cāng)貨柜處理的起源遂由尖沙咀遷至葵涌，也從此成為九龍倉(cāng)的延續(xù)篇。
        集團(tuán)在香港的商場(chǎng)銷(xiāo)售合計(jì)占本港零售銷(xiāo)售總額的10%，每年接待逾1.55億名顧客。
        現(xiàn)時(shí)，海港城占本港零售銷(xiāo)售額的7.1%。1960年代，尖沙咀彌敦道是旅客及夜生活的熱點(diǎn)，而當(dāng)時(shí)廣東道尤見(jiàn)殘舊，入夜后更渺無(wú)人煙。我們將海港城原有未盡用的地積比率盡量善用，把原來(lái)的地積比率增加了近五成。我們又將廣東道的店鋪鋪面翻新，大幅增加零售面積，令商場(chǎng)耳目一新。海港城擁有200萬(wàn)平方呎的商場(chǎng)，再加上廣東道延綿530米的零售商店鋪面，令她得享群聚效應(yīng)和更高曝光率。今天的海港城已變成國(guó)際零售地標(biāo)，是全球最頂尖品牌趨之若鶩之地。店鋪門(mén)外長(zhǎng)長(zhǎng)的等候隊(duì)伍可能是對(duì)集團(tuán)扎實(shí)的零售營(yíng)運(yùn)及進(jìn)取的管理的最佳認(rèn)同。LouisVuitton及Chanel 于海港城的店鋪銷(xiāo)售表現(xiàn)是其全球店鋪之冠。海港城每年均創(chuàng)下銷(xiāo)售及零售額紀(jì)錄，與全球前列的同業(yè)相比，她的表現(xiàn)有過(guò)之而無(wú)不及。2014年，海港城年度零售銷(xiāo)售額超過(guò)350億港元，在十年間增長(zhǎng)五倍，成為全球數(shù)一數(shù)二最高效的商場(chǎng)。海港城已成為全球數(shù)一數(shù)二最高效的商場(chǎng)廣東道延綿530米的零售商鋪
        今天的海港城已變成國(guó)際零售地標(biāo)，是全球最頂尖品牌趨之若鶩之地
        將銅鑼灣舊電車(chē)廠及街市搖身一變成為時(shí)代廣場(chǎng)更是劃時(shí)代之舉。占地100萬(wàn)平方呎、共17層的直立式商場(chǎng)，當(dāng)時(shí)無(wú)論香港以至全球也是聞所未聞。1989年，該重建項(xiàng)目開(kāi)展，也是香港出現(xiàn)嚴(yán)重信心危機(jī)之時(shí)，我在那時(shí)候開(kāi)展該項(xiàng)目甚至被有些人認(rèn)為是不切實(shí)際、不靠譜。項(xiàng)目因露天廣場(chǎng)而獲批額外地積比率，時(shí)代廣場(chǎng)這17層高的商場(chǎng)，可說(shuō)是全球最成功的直立式商場(chǎng)，是許多市民及游客必到的本地購(gòu)物地標(biāo)。自1993年開(kāi)幕，時(shí)代廣場(chǎng)的除夕蘋(píng)果倒數(shù)每年均獲本地主要報(bào)章的頭版報(bào)導(dǎo)。曾經(jīng)是蔬果肉食市場(chǎng)集中地，現(xiàn)時(shí)已成為如LouisVuitton及Chanel等受人追捧的奢華品牌的營(yíng)商據(jù)點(diǎn)。從1989年由零開(kāi)始，這擁有200萬(wàn)平方呎零售面積的項(xiàng)目不斷創(chuàng)優(yōu)增值，效果超越我們所想。
        在電車(chē)廠舊址興建時(shí)代廣場(chǎng)，是九龍倉(cāng)"大膽而冒險(xiǎn)的嘗試"，如今，時(shí)代廣場(chǎng)已經(jīng)成為全球最成功的直立式商場(chǎng)，《華盛頓郵報(bào)》將香港時(shí)代廣場(chǎng)的新年活動(dòng)與紐約時(shí)代廣場(chǎng)、莫斯科紅場(chǎng)并列。
        當(dāng)中其實(shí)還有一個(gè)鮮為人知的插曲，這個(gè)項(xiàng)目差一點(diǎn)便成為與一家本地發(fā)展商合作的小型住宅物業(yè)出售項(xiàng)目。倘若如此，那項(xiàng)目在今天只會(huì)是微不足道，甚至不值一提，而今天香港亦不會(huì)有時(shí)代廣場(chǎng)這個(gè)重要地標(biāo)。當(dāng)時(shí)由于市道不景，該項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃在雙方同意下被擱置；而后來(lái)因我方立場(chǎng)堅(jiān)定，下了決心成功永久終止了該計(jì)劃，令股東得享今天的一大成果。
展望未來(lái)
        自2013年起，中國(guó)新一屆領(lǐng)導(dǎo)人帶領(lǐng)中國(guó)作為全球第二大的經(jīng)濟(jì)體作出第二波的發(fā)展。2014年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)錄得7.4%增長(zhǎng)，是過(guò)去四分一世紀(jì)以來(lái)最慢的增長(zhǎng)。這反映中國(guó)新領(lǐng)導(dǎo)人所講的“新常態(tài)”——即慢速但高質(zhì)、介乎7%左右的增長(zhǎng)，以達(dá)到既可兼顧環(huán)境又可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張。這第二波發(fā)展將以深化改革、以法治國(guó)及從嚴(yán)治黨為主要的政策路向。
        近年，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)首度超越投資。國(guó)家最高領(lǐng)導(dǎo)人決心由工業(yè)及基建投資帶動(dòng)增長(zhǎng)的主軸，轉(zhuǎn)移到服務(wù)業(yè)及消費(fèi)，并聚焦內(nèi)需，及經(jīng)濟(jì)重組和平衡。城鎮(zhèn)化繼續(xù)高速發(fā)展，未來(lái)20年，將有二億人從農(nóng)村遷往城市。高鐵網(wǎng)絡(luò)亦加速擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍，推動(dòng)全國(guó)都會(huì)地區(qū)的形成和連系，也意味著在本地市場(chǎng)發(fā)展上，內(nèi)需的群聚效應(yīng)將進(jìn)一步整合及增加。
        國(guó)家旨在于2010至2020年間將GDP翻一番，這在未來(lái)十年將進(jìn)一步加速城鎮(zhèn)化及財(cái)富累積。
        這對(duì)于香港來(lái)說(shuō)實(shí)為好消息，因?yàn)檫@些消費(fèi)要求增長(zhǎng)突顯了香港能為消費(fèi)者提供內(nèi)地城市未能提供的服務(wù)及商品之優(yōu)勢(shì)。香港是一個(gè)超方便及高質(zhì)素營(yíng)商地點(diǎn)，提供具質(zhì)素、多元化及可靠服務(wù)的平臺(tái)。香港需要繼續(xù)謀求發(fā)展及擴(kuò)大吸納量，以接待及迎合外地旅客及本地居民的龐大需求。
        九龍倉(cāng)在2014年的總盈利逾360億港元。撇除股息后，集團(tuán)的資產(chǎn)凈值增加了約港幣300億。1978年，我家族首度購(gòu)入九龍倉(cāng)10%股權(quán)，當(dāng)時(shí)九龍倉(cāng)的市值是35億港元。現(xiàn)時(shí)，九龍倉(cāng)的賬面凈值已達(dá)3,000億港元。集團(tuán)繼續(xù)擴(kuò)大資產(chǎn)基礎(chǔ)，并成為香港高流通性兼最具規(guī)模的本地藍(lán)籌股之一。
        投資物業(yè)是集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)，占集團(tuán)總資產(chǎn)72%，2014年的經(jīng)常性收入達(dá)130億港元。海港城及時(shí)代廣場(chǎng)的地契年期為999年。新的增長(zhǎng)動(dòng)力將來(lái)自中國(guó)內(nèi)地。樓高270米的上海會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)是尊貴的地標(biāo)式寫(xiě)字樓，亦是上海浦西第一高樓。成都國(guó)際金融中心為占地660萬(wàn)平方呎的多用途綜合體，其占地220萬(wàn)平方呎的商場(chǎng)，可媲美香港海港城。此外，興建中的長(zhǎng)沙國(guó)金中心占地780萬(wàn)平方呎，為多用途綜合體，其占地250萬(wàn)平方呎的商場(chǎng)猶如另一個(gè)海港城。兩幢國(guó)金中心均分別座落于當(dāng)?shù)刈罘比A的地段。我們的商戶伙伴亦伴隨我們進(jìn)軍新市場(chǎng)，相信是對(duì)我們的眼光及創(chuàng)優(yōu)增值能力的信心之舉。
        成都國(guó)際金融中心（IFS）已成為中西部地區(qū)最in時(shí)尚聚集地
        酒店是國(guó)金中心綜合體的重要組成部分，集團(tuán)將推出首間Niccolo（尼依格羅）命名的現(xiàn)代化都會(huì)時(shí)尚酒店，并將于2015年年中在成都國(guó)際金融中心開(kāi)幕。另外三間Niccolo酒店將于重慶、長(zhǎng)沙及蘇州國(guó)金中心陸續(xù)開(kāi)幕。
        集團(tuán)對(duì)于在2013年投得政府的招標(biāo)項(xiàng)目美利大廈，感到十分雀躍。我們會(huì)將這所具有50年歷史及宏偉拱門(mén)設(shè)計(jì)的香港地標(biāo)建筑物發(fā)展成獨(dú)特的都會(huì)時(shí)尚酒店。這保育項(xiàng)目俯瞰中環(huán)核心區(qū)，將提供340間豪華客房。
        投資物業(yè)仍是集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。九龍倉(cāng)會(huì)繼續(xù)物色重要的投資機(jī)會(huì)。
        本年度股東周年大會(huì)之后，吳天海先生將出任集團(tuán)主席。憑著他的往績(jī)及豐富經(jīng)驗(yàn)，我對(duì)他勝任主席充滿信心。此外，九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展主席周安橋先生將出任九龍倉(cāng)集團(tuán)第一副主席。九龍倉(cāng)中國(guó)置業(yè)及九龍倉(cāng)置業(yè)主席李玉芳女士將出任九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席，她負(fù)責(zé)管理集團(tuán)在內(nèi)地、香港兩地的投資物業(yè)組合，該組合占集團(tuán)總資產(chǎn)72%。在財(cái)務(wù)及行政管理方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)的徐耀祥先生亦將出任九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席。
結(jié)語(yǔ)
        在我任內(nèi)，香港經(jīng)歷了不少高低起跌，亦留下了很多重要?dú)v史印記。雖然本地及國(guó)際的挑戰(zhàn)猶在，但是我有信心九龍倉(cāng)已準(zhǔn)備就緒，并繼續(xù)以謹(jǐn)慎的態(tài)度去迎接令人振奮及光明的前景。
        很多人認(rèn)為九龍倉(cāng)有運(yùn)氣。自2003年7月28日中央逐步放寬內(nèi)地人士來(lái)港旅游的限制后，旅客人數(shù)由2004年的1,200萬(wàn)增至現(xiàn)時(shí)的4,700萬(wàn)。同時(shí)香港金融服務(wù)平臺(tái)的群聚效應(yīng)高速提升，令香港股票市場(chǎng)的總市值及平均成交量由2004年的不多于7兆港元及160億港元突飛猛進(jìn)，大幅升至2014年的25兆港元及690億港元。
        誠(chéng)言，九龍倉(cāng)并非守株待兔，相反我們從未停下腳步。回望2004年前的15年，我們一直堅(jiān)持，并作出巨額投資，打造約500萬(wàn)平方呎的投資物業(yè)空間，還有軟件、市場(chǎng)推廣及針對(duì)內(nèi)地顧客而營(yíng)造的客戶關(guān)系，這種種投入讓我們?cè)谑粘善跁r(shí)獲得可觀回報(bào)。
        自1989年起的十五年，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)跌宕甚或通縮的狀態(tài)，當(dāng)中1995年至1997年間經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫。期間，九龍倉(cāng)選擇興建及不斷優(yōu)化海港城及時(shí)代廣場(chǎng)這兩項(xiàng)獨(dú)一無(wú)二的物業(yè)。我們一直恪守“創(chuàng)建明天”這個(gè)理念而發(fā)展，不會(huì)為建而建，不會(huì)為只求短期利益，也不會(huì)為贏取甚么設(shè)計(jì)殊榮而做。簡(jiǎn)單而言，九龍倉(cāng)所做的都只為創(chuàng)優(yōu)增值。
        因此，當(dāng)2003年內(nèi)地、香港之門(mén)開(kāi)啟，無(wú)論個(gè)人或資金均開(kāi)始著眼于及積極利用香港這服務(wù)平臺(tái)時(shí)，九龍倉(cāng)已準(zhǔn)備就緒迎接這浪潮的服務(wù)需求。在2004年至2014年的十年間，九龍倉(cāng)每股的資產(chǎn)凈值增加了約80港元，比2004年上升約五倍（2014年100.82港元；2004年22.46港元）。無(wú)獨(dú)有偶，海港城2014年的總零售銷(xiāo)售額亦比2004年增加了五倍。以上數(shù)字不言而喻。
        在我個(gè)人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)難忘的37年。倘若沒(méi)有一群充滿干勁的管理團(tuán)隊(duì)及員工積極協(xié)助及執(zhí)行，以上種種也只會(huì)變成一列待辦清單罷了。在此，我希望表?yè)P(yáng)集團(tuán)前任副主席李唯仁先生，他將許多不可能的任務(wù)變成可能，甚至不時(shí)超越我想象。另一位是現(xiàn)任副主席吳天海先生，由籌備有線電視啟播至公司招股上市、又成立現(xiàn)時(shí)每年盈利達(dá)三億港元的九倉(cāng)電訊，功不可沒(méi)。我謹(jǐn)此向董事會(huì)同仁、高級(jí)管理層同事及每位努力工作的員工致以衷心謝忱。我亦感謝所有客戶及業(yè)務(wù)伙伴在過(guò)去30多年的鼎力支持、熱誠(chéng)投入和承諾，令集團(tuán)穩(wěn)步壯大。
        最后同樣重要的是，我感謝各位股東多年來(lái)對(duì)九龍倉(cāng)的信任和支持。我期盼各位股東可以一如既往，繼續(xù)支持九龍倉(cāng)。
        主席
        吳光正
        香港
        2015年3月14日