聯商網消息：在過去的一年里，深圳商業地產的開發依然沿著過往高速發展的慣性向前推進。2014年新開業14個購物中心，年度開業的數量達到了歷史最高位。2015年計劃開業的購物中心也是在前幾年開發建設的，但總量的增加將有所放緩，2015年已開業的購物中心和計劃開業的購物中心數量預計為14個[1] ，面積約120萬平方米。2016年預計開業的購物中心數量約為11個，面積約139萬平方米，屆時深圳購物中心總面積將達到635萬平方米。

　　深圳購物中心發展概況[2]
　　截至2014年底，深圳已開業的購物中心數量為60個，與2013年的46個相比，增加了14個，增長幅度為30.4％；已開業購物中心商業建筑面積為376萬平方米，比2013年的309萬平方米增加了67萬平方米，增長幅度為21.7％。

　　2014深圳購物中心全年的銷售額約為380億元人民幣，較2013年的387億元人民幣減少了1.84％。2014年平均每個購物中心的商業建筑面積為6.26萬平方米。

　　深圳目前在建及尚未開業的購物中心約為25個，面積約259萬平方米。預計到2015年底，這25個購物中心將有14個開業，屆時深圳購物中心總數將達到74個，購物中心總的商業建筑面積將達到496萬平方米。其余11個購物中心若能在2016年全部建成開業，深圳購物中心的面積將達到635萬平方米。
　　

　　圖1 已開業及在建購物中心數量(個)
　　
　　圖2 已開業及在建購物中心面積(萬㎡)

　　2014年新開業購物中心

　　　　
　　深圳購物中心行業特征

　　2014年深圳營業額最大的五個購物中心：

　　位于羅湖區的華潤萬象城，2014年的營業額依然保持全市第一，達到62億人民幣，較2013年的61億元略增加1.6％，但卻占到全市60個購物中心總營業額的16.3％。

　　銷售額排名第二的印力廣場(原深國投廣場)，2014年銷售額也有所增加，比2013年的28億增長3.6％。海岸城2014年的銷售額與2013年相比取得較大幅度的增長，從2013年20億人民幣的年銷售額增加到2014年的24億，年增長幅度為20％。與地鐵1號線世界之窗站相連的益田假日廣場，自2008年開業以來經過多次業態調整和持續不斷的營銷推廣，取得顯著效果。

　　深圳這些一線購物中心在2014年取得了不錯的成績，但網購和港購(深圳市民赴港購物)的影響依然對深圳大多數購物中心帶來較大沖擊，盡管這些購物中心在2014年都保持了較高的出租率，但銷售額卻不同程度的有所下降，尤其是那些面向市民日常消費的購物中心所受到的影響更大。

　　統計顯示，2014年深圳多數購物中心的營業額下降幅度較大，拉低了深圳購物中心整體平效。全深圳購物中心平均每平方米的年銷售額僅為1.01萬元人民幣，較2013年每平方米1.26萬元的銷售額下降了24.7％。

　　2014年深圳最大的五個購物中心的業主：

　　2014年深圳最大的五個持有購物中心的業主排名略有變化，印力集團(原深國投商置)的排名從去年的第二位提升到今年的第一位，并在持有總面積上遙遙領先。國際知名投資公司黑石集團的參股，大大加快了印力集團在全國的拓展布局。

　　其他三家深圳公司各自持有的購物中心面積與2013年基本持平，其排名順序也保持不變。

　　2014年深圳面積最大的五個購物中心：

　　2014深圳購物中心節能排名：

　　深圳購物中心單位面積用電用水節能排行榜

　　深圳購物中心運營概況

　　1. 出租率。2014年深圳購物中心全市購物中心的年平均出租率為86％，比2013年的88.9％降低了2.9個百分點。導致全市平均出租率降低的原因，是一些新的購物中心以及一些經過重新裝修或重新定位后的購物中心，在招商率非常低的狀況下開業試運營，拉低了全市購物中心整體出租率。但位于城市中心商務區或商業區的購物中心，年平均出租率則依然保持在95％以上，遠高于全市平均水平。

　　2. 營業額。深圳購物中心2014年的營業額為380億元人民幣，占當年社會消費品零售總額4844億元的7.84％，所占比例同比2013年下降了0.88％；同期深圳網購營業額944億元，占深圳社會消費品零售總額的19.5％，所占比例同比2013年微跌0.6％，但仍是購物中心營業額的2.48倍。

　　3. 業態變化。深圳各購物中心業態組合最大的變化是餐飲類比例的增加。尚可迪商業數據咨詢公司對深圳六個行政區的10家樣本購物中心的業態變化進行了為期一年的跟蹤統計，發現在餐飲業態中增長最快的類別是既有品牌又有一定知名度的簡餐和快餐類。統計結果顯示，2014年10個樣本購物中心的簡餐廳和快餐廳數量，比2013年的數量增加了10％。其中位于寶安區的天虹購物中心調整變化最大，由原來的7家簡餐快餐增加到12家。福田COCO PARK也將簡餐和快餐廳由原來的9家增加到12家。

　　深圳購物中心市場發展特點

　　北上廣深四個一線城市的市級或跨區域級購物中心，對各自周邊區域甚至周邊省市的消費者都具有較強的輻射力。深圳也不例外，深圳的市級或跨區域級購物中心如羅湖萬象城、福田COCO PARK、南山海岸城等對游客及深圳周邊地區的消費者具有相當的吸引力。

　　然而，深圳市民近幾年卻把相當一部分消費花在了香港大大小小的購物中心。從2009年開始深圳戶籍居民享有赴港“一簽多行”的便利條件，這讓不少深圳家庭形成了定期或不定期赴港購物的習慣，并由此有了深圳居民赴港“打醬油”的說法。針對深圳居民赴港購物的狀況，深圳零售行業協會曾持續幾年做過調查。據調查報告顯示，三分之一的深圳市民每月至少赴港購物一次以上，另有三分之一的市民每兩至三個月赴港購物一次。據香港特區政府入境事務處的統計，2014年深圳“一簽多行”赴港旅客人次為1485萬。深圳市民定期赴港購物的這一獨特現象，成為分流我市購物中心銷售的重要原因之一，直接影響了深圳購物中心銷售額的增長。特別是一些高價值的奢侈品、黃金珠寶、高檔電器、化妝品以及高消費金額的營養品、奶粉、嬰幼兒用品、寵物用品及食品等商品受到的影響最大。近一兩年來，在那些以深圳市民為主力消費群體的購物中心，這類商家門店的銷售額下降幅度最大，甚至在一些新開業不久的購物中心也出現了此類商家關店的現象。

　　值得注意的是，隨著政策的落實，深圳蛇口以及前海自貿區內將會出現一些免稅購物場所，此舉可吸引部分赴港購物回流。但國內零售行業增值稅、所得稅、商品質量與選擇性以及日益增長的租金等形成的高昂零售成本將長期存在，致使相當一部分商品無法與香港的價格競爭。

　　鑒于此，本報告建議相關商家以及那些以深圳市民為主力消費群的購物中心，應持續關注并了解深圳市民赴港購物的現狀及變化，及時調整應對策略。

　　結束語

　　2015年底深圳的購物中心數量將達到74個。我們在2013年的報告中根據深圳的人口數量和消費水平，預測深圳市場可容納的購物中心數量大約為100個。現在我們依然認為100個左右的購物中心對深圳市場來說是適當的。

　　網購的發展對實體購物中心產生的影響毋容置疑，我們在2013年的報告中做過詳細論述，這種影響在2014年依然持續。最近一兩年，國內一些知名的超市已經解決了網上訂購生鮮冷藏食品包括新鮮蔬菜的難題，實現了中午下單，下午送貨到家。此舉將對以超市為主力店的購物中心產生一些不利影響。此外，深圳購物中心還要面對市民赴港購物這一獨特的影響因素。

　　綜合上述，深圳已開業的及在建的購物中心都應充分認識市場出現的這些變化，及早做出調整，掌握市場主動權。

　　[1] 因商業開發企業出現了一些變故，2015年預計新開業的購物中心數量將有所減少或推遲開業

　　[2] 本簡報中的數據除特別說明外，其余均來自深圳市零售商業行業協會及深圳市尚可迪商業信息咨詢有限公司的統計和分析

　　[3]參照國際購物中心協會的分類標準，從今年開始將奧特萊斯納入購物中心類別
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