聯(lián)商網(wǎng)消息：在過(guò)去的一年里，深圳商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)依然沿著過(guò)往高速發(fā)展的慣性向前推進(jìn)。2014年新開(kāi)業(yè)14個(gè)購(gòu)物中心，年度開(kāi)業(yè)的數(shù)量達(dá)到了歷史最高位。2015年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心也是在前幾年開(kāi)發(fā)建設(shè)的，但總量的增加將有所放緩，2015年已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心和計(jì)劃開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量預(yù)計(jì)為14個(gè)[1] ，面積約120萬(wàn)平方米。2016年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量約為11個(gè)，面積約139萬(wàn)平方米，屆時(shí)深圳購(gòu)物中心總面積將達(dá)到635萬(wàn)平方米。
深圳購(gòu)物中心發(fā)展概況[2]
截至2014年底，深圳已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量為60個(gè)，與2013年的46個(gè)相比，增加了14個(gè)，增長(zhǎng)幅度為30.4％；已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心商業(yè)建筑面積為376萬(wàn)平方米，比2013年的309萬(wàn)平方米增加了67萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度為21.7％。
2014深圳購(gòu)物中心全年的銷(xiāo)售額約為380億元人民幣，較2013年的387億元人民幣減少了1.84％。2014年平均每個(gè)購(gòu)物中心的商業(yè)建筑面積為6.26萬(wàn)平方米。
深圳目前在建及尚未開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心約為25個(gè)，面積約259萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)到2015年底，這25個(gè)購(gòu)物中心將有14個(gè)開(kāi)業(yè)，屆時(shí)深圳購(gòu)物中心總數(shù)將達(dá)到74個(gè)，購(gòu)物中心總的商業(yè)建筑面積將達(dá)到496萬(wàn)平方米。其余11個(gè)購(gòu)物中心若能在2016年全部建成開(kāi)業(yè)，深圳購(gòu)物中心的面積將達(dá)到635萬(wàn)平方米。
圖1 已開(kāi)業(yè)及在建購(gòu)物中心數(shù)量(個(gè))
圖2 已開(kāi)業(yè)及在建購(gòu)物中心面積(萬(wàn)㎡)
2014年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心
深圳購(gòu)物中心行業(yè)特征
2014年深圳營(yíng)業(yè)額最大的五個(gè)購(gòu)物中心：
位于羅湖區(qū)的華潤(rùn)萬(wàn)象城，2014年的營(yíng)業(yè)額依然保持全市第一，達(dá)到62億人民幣，較2013年的61億元略增加1.6％，但卻占到全市60個(gè)購(gòu)物中心總營(yíng)業(yè)額的16.3％。
銷(xiāo)售額排名第二的印力廣場(chǎng)(原深國(guó)投廣場(chǎng))，2014年銷(xiāo)售額也有所增加，比2013年的28億增長(zhǎng)3.6％。海岸城2014年的銷(xiāo)售額與2013年相比取得較大幅度的增長(zhǎng)，從2013年20億人民幣的年銷(xiāo)售額增加到2014年的24億，年增長(zhǎng)幅度為20％。與地鐵1號(hào)線世界之窗站相連的益田假日廣場(chǎng)，自2008年開(kāi)業(yè)以來(lái)經(jīng)過(guò)多次業(yè)態(tài)調(diào)整和持續(xù)不斷的營(yíng)銷(xiāo)推廣，取得顯著效果。
深圳這些一線購(gòu)物中心在2014年取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但網(wǎng)購(gòu)和港購(gòu)(深圳市民赴港購(gòu)物)的影響依然對(duì)深圳大多數(shù)購(gòu)物中心帶來(lái)較大沖擊，盡管這些購(gòu)物中心在2014年都保持了較高的出租率，但銷(xiāo)售額卻不同程度的有所下降，尤其是那些面向市民日常消費(fèi)的購(gòu)物中心所受到的影響更大。
統(tǒng)計(jì)顯示，2014年深圳多數(shù)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額下降幅度較大，拉低了深圳購(gòu)物中心整體平效。全深圳購(gòu)物中心平均每平方米的年銷(xiāo)售額僅為1.01萬(wàn)元人民幣，較2013年每平方米1.26萬(wàn)元的銷(xiāo)售額下降了24.7％。
2014年深圳最大的五個(gè)購(gòu)物中心的業(yè)主：
2014年深圳最大的五個(gè)持有購(gòu)物中心的業(yè)主排名略有變化，印力集團(tuán)(原深國(guó)投商置)的排名從去年的第二位提升到今年的第一位，并在持有總面積上遙遙領(lǐng)先。國(guó)際知名投資公司黑石集團(tuán)的參股，大大加快了印力集團(tuán)在全國(guó)的拓展布局。
其他三家深圳公司各自持有的購(gòu)物中心面積與2013年基本持平，其排名順序也保持不變。
2014年深圳面積最大的五個(gè)購(gòu)物中心：
2014深圳購(gòu)物中心節(jié)能排名：
深圳購(gòu)物中心單位面積用電用水節(jié)能排行榜
深圳購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)概況
1. 出租率。2014年深圳購(gòu)物中心全市購(gòu)物中心的年平均出租率為86％，比2013年的88.9％降低了2.9個(gè)百分點(diǎn)。導(dǎo)致全市平均出租率降低的原因，是一些新的購(gòu)物中心以及一些經(jīng)過(guò)重新裝修或重新定位后的購(gòu)物中心，在招商率非常低的狀況下開(kāi)業(yè)試運(yùn)營(yíng)，拉低了全市購(gòu)物中心整體出租率。但位于城市中心商務(wù)區(qū)或商業(yè)區(qū)的購(gòu)物中心，年平均出租率則依然保持在95％以上，遠(yuǎn)高于全市平均水平。
2. 營(yíng)業(yè)額。深圳購(gòu)物中心2014年的營(yíng)業(yè)額為380億元人民幣，占當(dāng)年社會(huì)消費(fèi)品零售總額4844億元的7.84％，所占比例同比2013年下降了0.88％；同期深圳網(wǎng)購(gòu)營(yíng)業(yè)額944億元，占深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額的19.5％，所占比例同比2013年微跌0.6％，但仍是購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額的2.48倍。
3. 業(yè)態(tài)變化。深圳各購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合最大的變化是餐飲類(lèi)比例的增加。尚可迪商業(yè)數(shù)據(jù)咨詢(xún)公司對(duì)深圳六個(gè)行政區(qū)的10家樣本購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)變化進(jìn)行了為期一年的跟蹤統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)在餐飲業(yè)態(tài)中增長(zhǎng)最快的類(lèi)別是既有品牌又有一定知名度的簡(jiǎn)餐和快餐類(lèi)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2014年10個(gè)樣本購(gòu)物中心的簡(jiǎn)餐廳和快餐廳數(shù)量，比2013年的數(shù)量增加了10％。其中位于寶安區(qū)的天虹購(gòu)物中心調(diào)整變化最大，由原來(lái)的7家簡(jiǎn)餐快餐增加到12家。福田COCO PARK也將簡(jiǎn)餐和快餐廳由原來(lái)的9家增加到12家。
深圳購(gòu)物中心市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)
北上廣深四個(gè)一線城市的市級(jí)或跨區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心，對(duì)各自周邊區(qū)域甚至周邊省市的消費(fèi)者都具有較強(qiáng)的輻射力。深圳也不例外，深圳的市級(jí)或跨區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心如羅湖萬(wàn)象城、福田COCO PARK、南山海岸城等對(duì)游客及深圳周邊地區(qū)的消費(fèi)者具有相當(dāng)?shù)奈Α?
然而，深圳市民近幾年卻把相當(dāng)一部分消費(fèi)花在了香港大大小小的購(gòu)物中心。從2009年開(kāi)始深圳戶(hù)籍居民享有赴港“一簽多行”的便利條件，這讓不少深圳家庭形成了定期或不定期赴港購(gòu)物的習(xí)慣，并由此有了深圳居民赴港“打醬油”的說(shuō)法。針對(duì)深圳居民赴港購(gòu)物的狀況，深圳零售行業(yè)協(xié)會(huì)曾持續(xù)幾年做過(guò)調(diào)查。據(jù)調(diào)查報(bào)告顯示，三分之一的深圳市民每月至少赴港購(gòu)物一次以上，另有三分之一的市民每?jī)芍寥齻�(gè)月赴港購(gòu)物一次。據(jù)香港特區(qū)政府入境事務(wù)處的統(tǒng)計(jì)，2014年深圳“一簽多行”赴港旅客人次為1485萬(wàn)。深圳市民定期赴港購(gòu)物的這一獨(dú)特現(xiàn)象，成為分流我市購(gòu)物中心銷(xiāo)售的重要原因之一，直接影響了深圳購(gòu)物中心銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)。特別是一些高價(jià)值的奢侈品、黃金珠寶、高檔電器、化妝品以及高消費(fèi)金額的營(yíng)養(yǎng)品、奶粉、嬰幼兒用品、寵物用品及食品等商品受到的影響最大。近一兩年來(lái)，在那些以深圳市民為主力消費(fèi)群體的購(gòu)物中心，這類(lèi)商家門(mén)店的銷(xiāo)售額下降幅度最大，甚至在一些新開(kāi)業(yè)不久的購(gòu)物中心也出現(xiàn)了此類(lèi)商家關(guān)店的現(xiàn)象。
值得注意的是，隨著政策的落實(shí)，深圳蛇口以及前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)一些免稅購(gòu)物場(chǎng)所，此舉可吸引部分赴港購(gòu)物回流。但國(guó)內(nèi)零售行業(yè)增值稅、所得稅、商品質(zhì)量與選擇性以及日益增長(zhǎng)的租金等形成的高昂零售成本將長(zhǎng)期存在，致使相當(dāng)一部分商品無(wú)法與香港的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。
鑒于此，本報(bào)告建議相關(guān)商家以及那些以深圳市民為主力消費(fèi)群的購(gòu)物中心，應(yīng)持續(xù)關(guān)注并了解深圳市民赴港購(gòu)物的現(xiàn)狀及變化，及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)策略。
結(jié)束語(yǔ)
2015年底深圳的購(gòu)物中心數(shù)量將達(dá)到74個(gè)。我們?cè)?013年的報(bào)告中根據(jù)深圳的人口數(shù)量和消費(fèi)水平，預(yù)測(cè)深圳市場(chǎng)可容納的購(gòu)物中心數(shù)量大約為100個(gè)。現(xiàn)在我們依然認(rèn)為100個(gè)左右的購(gòu)物中心對(duì)深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是適當(dāng)?shù)摹?
網(wǎng)購(gòu)的發(fā)展對(duì)實(shí)體購(gòu)物中心產(chǎn)生的影響毋容置疑，我們?cè)?013年的報(bào)告中做過(guò)詳細(xì)論述，這種影響在2014年依然持續(xù)。最近一兩年，國(guó)內(nèi)一些知名的超市已經(jīng)解決了網(wǎng)上訂購(gòu)生鮮冷藏食品包括新鮮蔬菜的難題，實(shí)現(xiàn)了中午下單，下午送貨到家。此舉將對(duì)以超市為主力店的購(gòu)物中心產(chǎn)生一些不利影響。此外，深圳購(gòu)物中心還要面對(duì)市民赴港購(gòu)物這一獨(dú)特的影響因素。
綜合上述，深圳已開(kāi)業(yè)的及在建的購(gòu)物中心都應(yīng)充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)出現(xiàn)的這些變化，及早做出調(diào)整，掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。
[1] 因商業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了一些變故，2015年預(yù)計(jì)新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量將有所減少或推遲開(kāi)業(yè)
[2] 本簡(jiǎn)報(bào)中的數(shù)據(jù)除特別說(shuō)明外，其余均來(lái)自深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)及深圳市尚可迪商業(yè)信息咨詢(xún)有限公司的統(tǒng)計(jì)和分析
[3]參照國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，從今年開(kāi)始將奧特萊斯納入購(gòu)物中心類(lèi)別
（聯(lián)商網(wǎng) 諸振家）
