社區(qū)商業(yè)指以特定居住區(qū)的居民為主要服務(wù)對(duì)象，以便民、利民和滿足居民生活消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè);社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足居民綜合消費(fèi)的重要載體(含無店鋪的各種服務(wù))，它與居民、社區(qū)關(guān)系密切，是承載社區(qū)公共生活的重要平臺(tái)。

社區(qū)商業(yè)的分類：

根據(jù)操作模式以及商住比例來區(qū)分不同性質(zhì)的社區(qū)商業(yè)，各商業(yè)服務(wù)能級(jí)是有區(qū)別的。

社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合：

易揚(yáng)(中國)認(rèn)為百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑娛樂、社區(qū)養(yǎng)老九大類構(gòu)成了未來社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。

鄰里商業(yè)(標(biāo)準(zhǔn)型)——面積一般在3000平米以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在1.5萬人以下;

居住區(qū)商業(yè)(中大型)——面積一般在3000-20000平米，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3～5萬人;

社區(qū)商業(yè)中心(加強(qiáng)型)——面積一般在20000-50000平米，以生活百貨或大賣場為主力店，休閑體驗(yàn)、生活家居、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在8～10萬人。

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：

1.社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài);

2.租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài);

3.是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況;

4.能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍;

5.符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)：

根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。易揚(yáng)(中國)認(rèn)為從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，要注意以下幾點(diǎn)：

1.在商業(yè)布局時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用;

2.餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活;

3.對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。

相關(guān)業(yè)態(tài)的規(guī)模、配置需求：

社區(qū)商業(yè)中常見的商家：

根據(jù)操作模式以及商住比例來區(qū)分不同性質(zhì)的社區(qū)商業(yè)，各商業(yè)服務(wù)能級(jí)是有區(qū)別的。

社區(qū)商業(yè)的特征:

特征一：商業(yè)功能是“便民、利民”，為居民提供日常生活需要的商品和服務(wù)。

特征二：社區(qū)商業(yè)的零售商業(yè)比其它商業(yè)項(xiàng)目的配比略低，休閑娛樂類的業(yè)態(tài)和配套商業(yè)(服務(wù)類)的業(yè)態(tài)配比要高很多。

特征三：社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)對(duì)象更偏重主婦、兒童及老年人，一般以家庭消費(fèi)為主。

社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向:

近年受樓市政策的刺激，商業(yè)地產(chǎn)受到熱捧，社區(qū)商業(yè)在國家商業(yè)布局和城鎮(zhèn)化大力發(fā)展的前提下倍受關(guān)注，易揚(yáng)(中國)判斷未來復(fù)合型的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品將成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢。社區(qū)商業(yè)的功能從加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)、投資性產(chǎn)品演變?yōu)閺?fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，其規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性將是其主要特點(diǎn)，能夠滿足人們?cè)谏鐓^(qū)內(nèi)體驗(yàn)到娛樂、消費(fèi)、養(yǎng)老、商務(wù)等便利，將是其在商業(yè)領(lǐng)域最具競爭力的核心優(yōu)勢。

社區(qū)商業(yè)的成功運(yùn)營源于屬地住宅開發(fā)的成熟，它的成功和區(qū)域內(nèi)的入住人口、人口素質(zhì)、消費(fèi)能力、家庭結(jié)構(gòu)，有著密不可分的聯(lián)系，對(duì)于新的住宅區(qū)需要一定時(shí)間來培育。體量相對(duì)較大的住宅片區(qū)，對(duì)社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，要求開發(fā)商自身資金需有很強(qiáng)的實(shí)力。目前，銷售回籠資金及社區(qū)配套功能的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品已成為眾多開發(fā)企業(yè)研究的重中之重，不少開發(fā)企業(yè)著手思考社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式，以期實(shí)現(xiàn)既能幫助住宅產(chǎn)生溢價(jià)，又能減輕開發(fā)社區(qū)商業(yè)的所帶來的資金沉淀。

1.社區(qū)商業(yè)商戶的客戶來源主要是周邊小區(qū)的居民，商戶選址時(shí)更多的會(huì)關(guān)注到區(qū)域的因素，因此在社區(qū)商業(yè)的定位和招商中，除考慮本小區(qū)的因素外，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的情況必須進(jìn)行重點(diǎn)分析和研究。

2.就目前看，開發(fā)企業(yè)自身品牌對(duì)社區(qū)商業(yè)的招商工作直接作用有限，而廣大商戶更對(duì)關(guān)注的也是社區(qū)的檔次、規(guī)模等因素，這就給更多開發(fā)企業(yè)做社區(qū)商業(yè)帶來了機(jī)會(huì)。

3.社區(qū)商業(yè)的統(tǒng)一管理為商戶打造了統(tǒng)一的形象，所有商戶的門頭尺寸、厚度、材質(zhì)等各方面的統(tǒng)一規(guī)范要求，提升了廣大商戶的形象和品質(zhì)，受到廣大商戶的歡迎，引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理公司對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理是未來的發(fā)展方向。

4.社區(qū)商業(yè)的商戶多數(shù)都為個(gè)體店，在面臨虧損時(shí)多數(shù)選擇調(diào)整定位，而不是關(guān)閉店鋪，所以說社區(qū)商業(yè)的商戶一般其自身的經(jīng)營穩(wěn)定性很高，他們更看重對(duì)社區(qū)老百姓的服務(wù)，希望通過自身的經(jīng)營服務(wù)得到周邊居民的認(rèn)可，獲得重復(fù)消費(fèi)客源。

5.在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃初始階段，要充分考慮未來商戶入駐物業(yè)使用的便利性，如：門前不要設(shè)立過多的臺(tái)階、殘障通道、商鋪一般不要高過兩層、外部要充分考慮門頭的展示面、內(nèi)部要設(shè)立上下水和衛(wèi)生間、最好有地面停車帶、公共休息區(qū)等等。只有將商戶和未來消費(fèi)者的體驗(yàn)充分結(jié)合，才能讓社區(qū)商業(yè)發(fā)揮最大的價(jià)值。

未來社區(qū)商業(yè)的開發(fā)必將成為國之商業(yè)發(fā)展的重策，易揚(yáng)(中國)針對(duì)住宅片區(qū)開發(fā)將超前規(guī)劃，納入到項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃體系，在功能定位上更加細(xì)化，為了打造社區(qū)服務(wù)的理念，讓未來的入住居民感受到切實(shí)的社區(qū)服務(wù)理念，主力商戶的進(jìn)駐將前置化，社區(qū)商業(yè)所引入的商戶將更加專業(yè)化、品牌化、連鎖化，針對(duì)一些社區(qū)商業(yè)中心，主力店的招商工作將大大提前，甚至是走定制化路線的開發(fā)模式，形成區(qū)域化的配套共享，滿足消費(fèi)者消費(fèi)的需求，真正成為承載社區(qū)生活的重要平臺(tái)。

文：派沃設(shè)計(jì)