中國房地產(chǎn)界一直存在著，周期短成本難以控制，質(zhì)量低下，缺乏個性化設計，成本空間過度壓縮，缺乏創(chuàng)造力等問題，隨著技術的不斷進步，住宅工業(yè)化逐漸走入人們的視野。住宅工業(yè)化有著模塊化生產(chǎn)，創(chuàng)新容易，成本下降以控制;縮短工期，加速資本周轉(zhuǎn)，提高效益等優(yōu)點，漸漸被各大房地產(chǎn)企業(yè)所應用，最著名就是萬科的搭積木式建筑，就是住宅工業(yè)化的一大典范。

如今隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)模式的停滯不前，成本消耗過高，住宅產(chǎn)業(yè)化的機會或者說拐點也到來了，CIH學習中心就借助專家的視角與各位一起分析一下!

住宅工業(yè)化的拐點，為什么是現(xiàn)在到來?

一人工漸貴，技術進步，工業(yè)化成本低于傳統(tǒng)模式

有家百強之前搞住宅工業(yè)化其實已經(jīng)許多年，10年前他們計算了一下。搞工業(yè)化的項目，100套房只有一套漏水，傳統(tǒng)模式修建的，20套有一套漏水。但是工業(yè)化的成本，比傳統(tǒng)模式還高15%。綜合下來，傳統(tǒng)模式還是合算。

但這10年來，人工成本越來越高了，特別是中國的年輕勞動力越來越少，“人口紅利”不再增長以后，這種趨勢越來越明顯。

而住宅工業(yè)化的相關技術，以及各種機器人技術，這些年卻一直在進步。而當住宅產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的勞動密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗�型，工業(yè)化成本未來肯定會遠遠低于人工成本。

現(xiàn)在住宅工業(yè)化的成本，低于傳統(tǒng)的建筑成本，在有一定規(guī)模的樓盤已經(jīng)變成現(xiàn)實。以萬科金色夢想項目為例，即便工業(yè)化每平成本要高出300元，但縮短工期和減少人工，及建筑滲水的情況降低到0.1%以下，則財務成本、用工成本及后期運營和保養(yǎng)總成本綜合降低。

二存量房時代，耐久、易維修成為需要重點考慮的問題

以前房子賣出去就算了，可現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)將會完成增量市場向存量市場的過渡，二手房將取代新房占據(jù)交易市場主導地位，這無論對于房企還是房地產(chǎn)產(chǎn)品，都將是一個劃時代的臨界點。

以往建房或購房首要關注點是房屋地段、功能、空間設計等，而當前，更耐久、易維修或?qū)⒊蔀榉课莓a(chǎn)品的重要競爭力。

而且，因為房企自己也將持有大量的房子，房子好不好維修，影響的將不止是房企的品牌，還有他們自己本身的利潤。

老房子的裝修和維修非常麻煩，不僅裝修要“傷筋動骨”，管線漏水、隔音通風的問題也很難處理。而住宅產(chǎn)業(yè)化的產(chǎn)業(yè)預制件和工法：

一方面能保證更高精度和質(zhì)量。解決防水抗?jié)B等90%的質(zhì)量通病。比如遠大住工楓丹白露項目，由墻體、樓板、陽臺、屋頂?shù)?4個構件構成，從鋼筋等原材料進廠驗收到PC構件成品入庫，將誤差縮小至毫米級，而在工地安裝裝修現(xiàn)場，機械化的標準作業(yè)可控可查。萬科東薈城取消抹灰的同時避免了后期墻體空鼓開裂，減少了施工工序，對各專業(yè)工種工人數(shù)量和素質(zhì)要求更低。

另一方面，不同于采用傳統(tǒng)的管線埋到澆灌的混凝土里很難更換，可通過墻體與管線分離、輕鋼龍骨隔墻等，使結構和設備管線維護和更換更便利。

此外，通過采用整體廚衛(wèi)等工業(yè)化部品系統(tǒng)，防水防滲，保證了建筑品質(zhì)，并完美結合了舒適健康性和適老通用性。

三材料種類增多，模板增多，工業(yè)化也可以做出豐富細節(jié)

以前建筑的原始材料比較少，模板也較少，很多建筑細節(jié)需要現(xiàn)場施工來完成，建筑工業(yè)化做出的產(chǎn)品反而容易千篇一律。而隨著材料的增多，模板的增多，現(xiàn)在工廠里各種排列組合所能生產(chǎn)出的產(chǎn)品細節(jié)，并不比現(xiàn)場施工能生產(chǎn)出的細節(jié)少。

四大家環(huán)保意識增強，而工業(yè)化更環(huán)保

行業(yè)研究顯示，如果中國10%的建筑推行工業(yè)化建造方式，建筑垃圾將減少83%，材料損耗減少60%，建筑節(jié)能50%以上。此外，外墻滲漏率低于0.01%，至少可降低25%~30%的人工，節(jié)省25%的建造時間。根據(jù)早前萬科新里程試點項目相關資料，住宅預制率達到37%即可節(jié)約用水36%，節(jié)約用電31%。

例如傳說中主體15天建成的湘陰T30酒店，用鋼量比常規(guī)建筑少10%~20%，混凝土少用80%~90%，建造成本低10%~30%，建筑垃圾不到常規(guī)建筑的1%，甚至電梯上下產(chǎn)生的動能都可以用來發(fā)電。

而綠地百年宅如果按照100年使用算，每年節(jié)約能源20%以上，每年減少二氧化碳排放86噸。

五客戶對產(chǎn)品認識更深刻，好產(chǎn)品可以直接帶來溢價了

如綠地百年宅每平米增量成本約為104元，但是開盤價格每平米高出了3000元。

住宅產(chǎn)品化這么好，拐點又已經(jīng)來臨，那么如何實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化呢?

實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，要先搞清以下幾個問題

1先建制還是先建房?

與西方發(fā)達國家比，我國建筑工業(yè)化起步晚、普及率和科技含量低，但是也正是因為此，一方面可以借鑒國外的一些經(jīng)驗拔高起點，另一方面在初期普及會有更顯著的效果。

首先，完善制度和激勵機制對于住宅產(chǎn)業(yè)化是個很好的鼓舞，在當前市場需求多樣化和用工成本提高的臨界點上，政策支持和激勵機制助推會更有效。

例如工業(yè)化住宅最發(fā)達的國家瑞典，早在1967年制定的《住宅標準法》就針對采用建筑材料和部件標準化的住宅產(chǎn)業(yè)化提供政府貸款。

近年來國家對于住宅產(chǎn)業(yè)化提得越來越多，2015年末全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議確定的2016年住建部八大重點工作中，單列“推動裝配式建筑取得突破性進展”為一條;政府工作報告中首次明確提到了“要積極推廣、大力發(fā)展鋼結構和裝配式建設”。此外，以深圳為例，2014年底《關于加快推進深圳住宅產(chǎn)業(yè)化的指導意見(試行)》中提到，從2015年起，除了明確采用產(chǎn)業(yè)化方式建造的商品房項目外，對建設單位在自有土地，自愿采用產(chǎn)業(yè)化方式建造的，政府將給予3%的建筑面積獎勵，計收50%的評估市場地價;同時指導意見還為產(chǎn)業(yè)化住宅項目在報建、審批、預售、驗收等環(huán)節(jié)開辟了綠色通道。

其次，建立住宅產(chǎn)業(yè)化的合作組織。以瑞典為例，HSB是合作建房運動主力，開展材料和部件標準化工作，制定的HSB規(guī)格標準反映了設計人員和居民意見。反觀國內(nèi)，大部分涵蓋住宅產(chǎn)業(yè)化類別的企業(yè)往往只考慮推廣自身優(yōu)勢，并未形成行業(yè)合力和統(tǒng)一技術標準。

再次，在保障房建設中實施住宅產(chǎn)業(yè)化。深圳最大保障性住房項目龍悅居在21萬平方米的建筑體量上大面積應用產(chǎn)業(yè)化建造技術，不僅節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、減排，解決了滲漏、裂縫等建筑通病，建設總工期還縮短了6個月。又如上海城建的浦江魯匯基地房中一幢保障房的PC化率達到70%以上，新加坡公共住宅項目——50層住宅樓達士嶺組屋整棟的預制裝配率已達到94%。

先轉(zhuǎn)觀念后改習慣

我國建設量非常大，難以短期內(nèi)達到發(fā)達國家的住宅產(chǎn)業(yè)化水平，但是也正是因為體量大，因此采用標準化的工廠生產(chǎn)和系統(tǒng)化的拼裝，會節(jié)省更多勞動力。

然而，一個不可忽略的事實是，由于產(chǎn)業(yè)化住宅質(zhì)量更高，在初期由于技術水平?jīng)]到及未大范圍量產(chǎn)、應用，建筑成本會較傳統(tǒng)住宅有所增加。但是，基于當前存量市場的發(fā)展趨勢，以及用工成本不斷高企，從長遠來看，住宅產(chǎn)業(yè)化對于房企和業(yè)主來說都是好消息。

與此同時，標準規(guī)范不完善、現(xiàn)有工程建設管理模式不適應、構件廠的質(zhì)量監(jiān)管問題等等，也成為推廣住宅產(chǎn)業(yè)化的重要考驗。這個需要建立行業(yè)標準和行業(yè)組織來引導和約束。

此外，住宅產(chǎn)業(yè)化有利于培育新型住宅產(chǎn)業(yè)鏈，形成新經(jīng)濟增長點，帶動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是房地產(chǎn)、建筑建材業(yè)轉(zhuǎn)型升級的良好契機。

3逐步推進，整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈

首先，逐層推進。比如日本經(jīng)歷了建立工業(yè)化生產(chǎn)體系的初期、提高住宅質(zhì)量與性能的發(fā)展期，以及轉(zhuǎn)向節(jié)能倡導綠色、生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的成熟期。又如我國標桿房企萬科，從2003年全面開始住宅標準化運動，從最初的簡單預制件到工廠標準化預制件，從裝配式內(nèi)墻到免抹灰內(nèi)外墻，在2013年新開工工業(yè)化面積698萬平米，占全部開工比例達42.37%，而據(jù)萬科戰(zhàn)略規(guī)劃，未來所有旗下住宅產(chǎn)品都將使用工業(yè)化生產(chǎn)。

其次，標準化積累。比如從上世紀60年代開始，日本將發(fā)展部件化作為發(fā)展建筑工業(yè)化的一個重要組成部分，每年編制一冊《BL住宅部件目錄》，生產(chǎn)企業(yè)按目錄生產(chǎn)。國內(nèi)住宅部品標準化和通用化程度很低，生產(chǎn)規(guī)模小，配套性差，部品、材料以配套產(chǎn)品品種少，估計不到日本的五分之一。

再次，整合、打造成熟的產(chǎn)業(yè)鏈 。主導可以是房企和施工企業(yè)，乃至部品部件標準化生產(chǎn)商。例如日本大和房屋工業(yè)公司，單獨或主導進行從研究開發(fā)至項目企劃、設計、工廠生產(chǎn)、現(xiàn)場施工建設、銷售、售后服務的全過程。

又如南京棲霞建設側重于整合產(chǎn)業(yè)鏈資源，采用大規(guī)模招商方式吸引住宅建筑體系、部品體系與成套技術的研發(fā)和生產(chǎn)企業(yè)加入基地。一方面和產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)保持良好關系，形成固定供貨商，降低材料成本;另一方面通過收取租金維持基地運營。

4信息化+合理的預制率

實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的途徑是預制裝配式住宅，加長預制裝配式住宅的產(chǎn)業(yè)鏈。信息化建設如BIM應用不但為建筑業(yè)工業(yè)化解決了信息創(chuàng)建、管理、傳遞的問題，而且BIM模型、三維圖紙、裝配模擬、采購制造運輸存放安裝的全程跟蹤等手段為工業(yè)化建造方法的普及奠定了堅實的基礎。

項目最終選擇多大比例的預制構件，取決于項目本身。在日本，建筑層數(shù)越多，預制比例越高;9層以下住宅全部現(xiàn)澆混凝土，20層以下會用半預制，超過20層，包括梁、柱在內(nèi)都會全部預制。這樣做的原因，一是考慮模板的利用率和成本攤銷;二是建筑層數(shù)越高，泵送混凝土的難度越大，高空養(yǎng)護的難度和工作量也越大。因此減少現(xiàn)澆量有利于提升施工效率。

目前行業(yè)的預制率可達50%~60%，但是出于成本考慮，目前包括萬科金色夢想、東薈城等的預制率也只有10%。