商業(yè)地產(chǎn)的基本要素與分類，你知道多少？

做商業(yè)地產(chǎn)，是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡單以實現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。

❶定地址

選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業(yè)面積25 萬平方米，這個項目在新區(qū)。為什么選在新區(qū)？第一，旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險、銀行都搬過去。第二，附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，這個地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能**量不大，但將來升值潛力大。商場上有句名言，“一步差三成”。還有句話叫“隔街死”。所以商業(yè)選

址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評估。

❷定客戶

目標(biāo)客戶要選好。我們也有教訓(xùn)，第一批做了六個單店，沃爾瑪一樓賣出去做精品店，一平米2、3萬元，因為售價高，租金高，只能經(jīng)營服裝、皮具等高利潤商品，但實際上經(jīng)營不好。我們很奇怪，為什么沃爾瑪那么大的**一樓的人氣不旺呢？經(jīng)過反復(fù)觀察，沃爾瑪每天有幾萬人進出，但只有百分之幾的客戶進入一層精品店。

因為沃爾瑪是針對大眾客戶，而精品店的客戶是高端消費者，兩者的定位不符。從第七個店開始，我們開始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場、數(shù)碼廣場組合在一個購物中心里面。這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問題就少多了。

❸定規(guī)模

購物中心規(guī)模，不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)地產(chǎn)有兩個最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。10萬平方米的購物中心，每平方米月租50 元；20 萬平方米購物中心由于規(guī)模大增加招商難度，招商時就要適當(dāng)降租，每平方米月租40 元，那說明10萬平方米就是最佳規(guī)模。

做購物中心出現(xiàn)一個很不好的現(xiàn)象，就是求大。我聽到一件事，安徽一個地級市要做一個購物中心，規(guī)劃面積53萬平方米，我感到很害怕。這個地方有多大，有多少人去購物？就我們自己的經(jīng)驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10 萬平方米左右。最大面積也不要超過20 萬平方米，超過20萬的，增加的都是無效益或低效益面積。

❹定業(yè)態(tài)

一個商業(yè)項目的成與敗，可以說在業(yè)態(tài)定位的時候就已經(jīng)決定了80%，剩下的20%，就取決于操作團隊的實力了。業(yè)態(tài)定位就好比一個軍團的作戰(zhàn)計劃，在總方針的指導(dǎo)下，迂回機動作戰(zhàn)。業(yè)態(tài)的定位首先就決定了整個商業(yè)項目的功能布局、建筑結(jié)構(gòu)布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的節(jié)約項目的建設(shè)成本。

業(yè)態(tài)定位應(yīng)該是以最合適的才是最好的為原則，不應(yīng)過度的追求新、奇、特，有些商業(yè)項目的業(yè)態(tài)定位相當(dāng)?shù)男路f，可在招商過程中卻舉步維艱，從而極大的影響了項目的銷售或經(jīng)營。

一定要招商在前，開工建設(shè)在后，招商主要解決兩個問題：

❶確定主力店

主力店的確定是有學(xué)問的，不是多多益善，以我們自己經(jīng)驗來看，一個MALL里面，3-5個主力店足矣。我們以前做過一個MALL 里有10個主力店。而且主力店一定要跟MALL的地點結(jié)合起來選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠(yuǎn)一點到了郊區(qū)，才可以做家居，做建材等。在這方面我們有教訓(xùn)。曾經(jīng)在最黃金地段做了兩個建材超市，租給國際頂尖企業(yè)，但是效益就不如郊區(qū)店。

至于主力店，最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。最好不要在一個MALL里做兩個同樣的主力店。當(dāng)然也有例外，美國有一個MALL 里做了五個百貨店，而且生意都好。

❷選擇次主力店

萬達的主力店已經(jīng)有16家，缺的是500-1000 平米的次主力店。我了解在英國、美國等發(fā)達國家，有30 萬種商品可以選擇，在中國，只有10萬種商品。中國最缺的不是主力店，也不是小店鋪，最缺的就是有特色經(jīng)營的500-1000平方米的次主力店。相當(dāng)部分購物中心的開發(fā)商先開工后招商，建到一半再招商。

我考察過廣州和上海的兩個MALL，通過朋友關(guān)系找到我，他們看中萬達有十幾家戰(zhàn)略合作伙伴，請我去幫忙招商，只要我能幫他們招商成功，可以給我30%的股份。但他們做出的項目，沒有研究主力店有什么要求而是按普通公建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。每層荷載統(tǒng)統(tǒng)500公斤，層高也全部一樣，我一看就知道麻煩了。

超市至少要1 噸承重，建材要4 噸，圖書要2噸，你怎么改？所有的主力店看完，都回一句話：不去。這兩個項目，一個40多萬平，一個20多萬平。是欲罷不能，想干不行。所以，招商在前非常重要。

主力店招商解決以后，購物中心規(guī)劃設(shè)計注意三點：

❶交通體系

規(guī)劃設(shè)計中最重要的是交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，**出入的大門口不要緊挨著車出入口。第二考慮垂直交通體系要合理，方便**上下。第三卸貨區(qū)要合理安排。多數(shù)做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。

❷高度、荷載

不同的業(yè)態(tài)對高度、荷載的要求是截然不同的。超市最少要1 噸，圖書要2 噸，建材要4 

噸。做餐飲樓板要降板，要排油，排水。不考慮是行不通的。所以招商在前面，設(shè)計就更合理一些。

❸留有余地

我們做前幾個店時，高度平均5米多，當(dāng)時覺得夠了，當(dāng)時我們還沒有與時代華納結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，沒有考慮做數(shù)字影院。與華納簽約后，發(fā)現(xiàn)原來的店做不了影院，層高不夠。影院層高的下限要求是9米，只能把頂層拆了重建，造成很大損失。所以我建議，做購物中心設(shè)計的時候，最好留有余地。一次性的投資只多花一點錢。

成本方面注重三點：

❶集權(quán)控制

選擇施工隊伍，招投標(biāo)，集中采購，都以集權(quán)控制為主，各公司、各部門各自為政是控制不好成本的。

❷準(zhǔn)決算管理

所有項目全部施工圖出齊，預(yù)算做好，與施工單位簽訂準(zhǔn)決算合同，凡是沒有圖紙變更，就不再決算。這樣可以很好堵塞內(nèi)部管理的漏洞。

❸從設(shè)計上控制成本

成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計成本控制，要實行帶造價控制的圖紙設(shè)計，才能真正把好成本關(guān)。

物業(yè)管理是購物中心能否保值升值的關(guān)鍵。購物中心的物業(yè)管理不同于住宅的物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理很重要一點內(nèi)容，就是需要補充招商。任何一個店的招商工作結(jié)束后，并不意味著招商就結(jié)束了。

所有的商店在開業(yè)一年內(nèi)，租戶置換率達到20%-40%，只有等到開業(yè)三年穩(wěn)定后，租戶置換率才可能降至2%-3%。

按照行業(yè)分類：

❶ 零售功能房地產(chǎn)（百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL）

❷ 娛樂功能房地產(chǎn)（電影城、娛樂城、KTV）

❸ 餐飲功能房地產(chǎn)（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）

❹ 健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)（健身中心、美容院）

❺ 商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（義烏小商品批發(fā)市場）

❻ 居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓）

泛指用途為商業(yè)、服務(wù)業(yè)的物業(yè)。國內(nèi)常見有：底商、寫字樓、商務(wù)中心、步行街、MALL、購物中心、專業(yè)性市場。

根據(jù)不同的城市發(fā)展規(guī)模，城市中存在單個或多個商業(yè)中心、商圈的情況。如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象。

上海、南京等國內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)。分析和研究不同地域的商業(yè)特色有助于完成理想的商業(yè)選址。

有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。