2016年上半年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目相對(duì)去年有所增加，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)暖使得開(kāi)發(fā)商動(dòng)力更足，特別是二三線城市，不少開(kāi)發(fā)商更是高舉高打。從2016年上半年開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心來(lái)看，華東、華南等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)仍然是開(kāi)業(yè)主力，華西、東北等開(kāi)業(yè)數(shù)量相對(duì)較少。

從南北方來(lái)看，南方開(kāi)業(yè)數(shù)量占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，北方開(kāi)業(yè)數(shù)量占比僅為27%，且大部分為山東地區(qū)。

各區(qū)域開(kāi)業(yè)數(shù)量除了由經(jīng)濟(jì)決定外，氣候是影響下半年開(kāi)業(yè)比的一個(gè)關(guān)鍵。北方開(kāi)業(yè)往往集中在春節(jié)檔，春節(jié)過(guò)后基本集中在5月檔兩個(gè)關(guān)口，3、4月淡季基本避開(kāi)。華西區(qū)則主要為勞務(wù)輸出大省，春節(jié)后大量南飛，同樣依托節(jié)日檔來(lái)開(kāi)業(yè)。華西區(qū)主要省會(huì)中心都為該省勞務(wù)輸入地，商業(yè)相對(duì)不受影響，像云南昆明、四川成都、陜西西安等。

沿海地區(qū)各省相對(duì)受限制較少，特別是勞務(wù)輸入型城市，隨著外來(lái)務(wù)工人員回流，商業(yè)重新加速繁榮。但外來(lái)務(wù)工客群消費(fèi)能力相對(duì)較低，以支撐中低端商業(yè)為主。從上半年已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，基本為中檔購(gòu)物中心。

上半年開(kāi)業(yè)主要集中在廣東、江蘇、浙江、山東等地，從上圖2015年人均GDP來(lái)看，都在一萬(wàn)美元以上，且進(jìn)入全國(guó)前十名。扣除天津、北京、內(nèi)蒙古等北方省份外，基本與中國(guó)經(jīng)濟(jì)成正比。廣東開(kāi)業(yè)數(shù)量最多，但人均GDP低于其它前十省份主要是廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，珠三角經(jīng)濟(jì)超強(qiáng)，但粵西地帶人均GDP僅5000美元。從廣東開(kāi)業(yè)項(xiàng)目地來(lái)看，粵西地區(qū)占比僅10幾個(gè)點(diǎn)。福建人均GDP雖然較高，但商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較慢，前期商業(yè)用地供量遠(yuǎn)低于其它幾個(gè)省份，可開(kāi)業(yè)項(xiàng)目相應(yīng)較少。

上半年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目地基本集中在人均GDP10000美元以上這一檔呈現(xiàn)出密集區(qū)開(kāi)業(yè)，5000美元這檔開(kāi)業(yè)數(shù)量極少，僅資陽(yáng)、湛江等個(gè)別城市，且都是萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目為主。以歐美發(fā)達(dá)國(guó)家路線來(lái)看，5000美元地區(qū)大型購(gòu)物中心屬于起步階段，這些地區(qū)仍以超市、百貨消費(fèi)為主。從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在這些地方的招商來(lái)看，品牌下沉意愿較差。不論資陽(yáng)萬(wàn)達(dá)入駐的藍(lán)海長(zhǎng)城超市，還是湛江萬(wàn)達(dá)入駐的百佳匯超市，都是只有十幾家門(mén)店的超市，且門(mén)店規(guī)模相對(duì)較小。入駐萬(wàn)達(dá)后，這些超市一下把自己的規(guī)模做到一萬(wàn)多平，等于萬(wàn)達(dá)在倒逼這些企業(yè)加速升級(jí)運(yùn)作。

2016年上半年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目各體量配比進(jìn)入相對(duì)均勢(shì)狀態(tài)，5萬(wàn)平以下項(xiàng)目相對(duì)以往快速減少，20萬(wàn)平以上超大體量購(gòu)物中心增速最快，相對(duì)主流購(gòu)物中心從5-10萬(wàn)平提升為10-20萬(wàn)平這一檔。整體趨勢(shì)來(lái)看，購(gòu)物中心呈現(xiàn)出越走越大，配套越來(lái)越豐富。

其中5萬(wàn)平以下的只有迪斯尼樂(lè)園較為耀眼，其余項(xiàng)目基本沒(méi)有可以引起市場(chǎng)興奮點(diǎn)，作為社區(qū)配套商業(yè)，除縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目外，已經(jīng)沒(méi)有任何輻射能力。迪斯尼作為主題樂(lè)園屬于市場(chǎng)稀缺品種，正在改變傳統(tǒng)的商業(yè)配套模式。5-10萬(wàn)平比較有代表性的是上海中心部分試營(yíng)業(yè)，觀復(fù)博物館、誠(chéng)品書(shū)店等未來(lái)都將陸續(xù)試營(yíng)業(yè)。屬于用文化包裝商業(yè)的新興代表，改變商業(yè)目的性太強(qiáng)的現(xiàn)狀。10-20萬(wàn)平以永旺夢(mèng)樂(lè)城為代表，引入了一些日本不錯(cuò)的品牌，如NITORI等。20萬(wàn)平以上以南昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表，屬于文旅地產(chǎn)的代表作。

各購(gòu)物中心為了搶占市場(chǎng)相繼使出不同的殺手锏，最主要的有以下幾種：

1、大體量差異化市場(chǎng)，表現(xiàn)為新開(kāi)購(gòu)物中心規(guī)模越來(lái)越大，配套越來(lái)越豐富，試圖以大吃小。

2、主力店高端化，Ole、LIFE super、1+super等多家精品超市成為購(gòu)物中心入駐主力店，取代傳統(tǒng)大眾超市入駐購(gòu)物中心為主的模式。IMAX巨幕也逐漸成為中高端購(gòu)物中心標(biāo)配，隨著IMAX成本的下降，影投公司對(duì)于投IMAX興趣越來(lái)越大。杜比與萬(wàn)達(dá)合作使得國(guó)內(nèi)影院配置進(jìn)一步拉高。不過(guò)高新技術(shù)在給消費(fèi)者帶來(lái)更好觀影體驗(yàn)的同時(shí)也對(duì)人體進(jìn)行傷害，如何減少傷害這些公司卻一直諱莫如深。

3、文旅地產(chǎn)逐漸取代商業(yè)地產(chǎn)，南昌萬(wàn)達(dá)、步步高梅西新天地等項(xiàng)目都在加大文旅比率。文旅地產(chǎn)號(hào)召力在這兩年快速飆升，特別是年輕群體對(duì)于文旅地產(chǎn)給予的符合更加認(rèn)可，單純的商業(yè)地產(chǎn)有走下坡路的趨勢(shì)。

從整體創(chuàng)新程度來(lái)看，上線城市表現(xiàn)更為突出，考慮到上線城市競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，沒(méi)有亮點(diǎn)的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有成功的幾率，大部分在短期內(nèi)成為炮灰。上線城市購(gòu)物中心項(xiàng)目已經(jīng)不滿足于國(guó)內(nèi)已有品牌，海外招商成為新熱點(diǎn)。下線城市主要以復(fù)制跟從為主，下線城市主要障礙仍在經(jīng)商環(huán)境較差，消費(fèi)能力不足，品牌往往不愿意下沉。萬(wàn)達(dá)等知名地產(chǎn)商的背書(shū)下沉有效改善下線城市對(duì)品牌商的吸引力，優(yōu)衣庫(kù)等品牌都是跟隨萬(wàn)達(dá)首次進(jìn)入一些下線城市。