寫字樓市場：平穩之中醞釀機遇

2016年第二季度的廣州甲級寫字樓租賃市場迎來麗豐中心和萬勝廣場的入市，為市場帶來約14萬平方米新供應。目前廣州核心商圈甲級寫字樓存量為396萬平方米。由于兩個新項目的入市，本季度全市甲級寫字樓空置率環比小幅上升1.6個百分點至10.4%，平均租金則同比小升1.1%至168.2元/平方米/月，租賃成交依舊大部分集中于金融、IT、新媒體等行業。上半年市場吸納表現積極，在存量同比上漲19.2%的情況下，市場空置率同比僅上浮3.2個百分點。

下半年預計有包括周大福金融中心、新鴻基廣貿中心等多棟物業、共計約80萬平方米的新供應入市。由于大部分未來供應已執行預租且進展良好，市場對優質辦公空間的需求仍將保持旺盛，因此市場吸納表現看好，但激烈的市場競爭令到租金的成長空間有限。戴德梁行預計未來廣州甲級寫字樓空置率或將繼續爬升，市場分化將更加明顯，非CBD區域寫字樓租金或會面臨下行壓力。

面對未來幾年廣州甲級寫字樓新增供應井噴的情況，戴德梁行華中區董事總經理黎慶文先生指出，盡管市場新增供應龐大，但機遇與風口依然助力市場吸納——經濟風口方面，廣州一季度經濟整體向好，經濟結構不斷優化，GDP增速優于全省全國;政策風口方面，今年以來國家層面陸續推行的營改增、商改住等政策實施細則將逐步落地，廣州市政府推行的“筑巢引鳳”、打造總部基地的政策也已初見成效，思科、IDG資本、微軟等越來越多的國內外大型企業落戶廣州;而隨著經濟結構的調整和商務市場的分化，辦公模式也在不斷推陳出新，近年來涌現的聯合辦公空間、眾創空間等新型辦公模式也為市場創造了發展的新機遇。

商業地產市場：深耕調整，體驗為王

市場競爭的日趨白熱化令到廣州各大實體商業地產運營商加快升級調整的步伐，優化品牌結構、提升體驗式業態占比是商場調整的主旋律。各大商場的深耕調整轉型令市場的空置率及租金承壓，二季度廣州三大核心商圈錄得空置率環比小幅上升0.2個百分點至7.7%，首層平均租金則環比走低1.9個百分點。

業態方面，餐飲仍是廣州零售市場的擴張的主力，新型復合式業態同樣也在嶄露頭角：時代地產旗下的時代·家生活體驗中心于本季度在正佳廣場開業，該體驗中心集書店、藝展、商務區、咖啡店和樣板房于一體;主打復合型經營，涵蓋書籍零售、咖啡、文創零售、文化講座等業務的西西弗書店落戶凱德廣場·云尚和萬菱匯;同時兼顧咖啡、食品售賣和文創零售的Line Friends廣州首店進駐正佳廣場。業態日漸多元、品牌百花齊放，競爭激烈的同時，廣州的商業地產市場呈現出更加豐富的面貌。

住宅市場：市場回暖、成交攀升，珠江新城跑贏大市

2016年上半年，在降準、降稅、去庫存方案等多項利好政策的助力下，廣州住宅市場逐步升溫。今年1-6月，盡管一手住宅新增供應面積同比下降1.1%，但成交面積卻大增36.3%，均價同比上升8.7%;二手住宅同樣延續了前期的熱度，2016年1-5月成交面積同比大增79.3%，均價同比上漲22.6%。一手住宅庫存方面，截止至6月底，廣州可售庫存約為850萬平方米，去化周期約7.6個月，處于健康水平。

2016年上半年廣州住宅市場整體升溫，珠江新城板塊表現尤為搶眼。受供應有限的限制，今年1-6月，珠江新城板塊一手住宅成交面積同比下降4.3%，但成交均價卻同比大漲39.9%，相較之下，中心五區(含珠江新城)一手住宅上半年成交面積同比增長42.5%，成交均價同比上浮2.7%;廣州全市一手住宅上半年成交面積同比上升28.2%，成交均價則同比增長7.4%。目前來看，國內貨幣政策或暫不會驟然收緊，另外隨著下半年住宅市場旺季的到來，綜合來看，廣州下半年住宅市場量價方面仍將穩中有升。

土地市場：精彩盡在下半年

2016年1-6月，廣州共出讓地塊31宗，出讓面積283.4萬平方米，出讓金額200.6億元。在31宗土地中，住宅用地8宗，商辦用地8宗，工業用地13宗，其他類型用地2宗。上半年廣州土地市場成交宗數排名前三位的區域分別為增城區、南沙區和黃埔區(蘿崗)，主城區出讓土地明顯占比較少，因此廣州土地市場在上半年稍顯淡靜。而根據廣州市全年供地計劃，年內仍有多宗靚地尚未推出，包括珠江新城絕版商服用地A4-3、 燕塘三塊住宅地、廣鋼新城、白云新城等區域地塊。戴德梁行認為，隨著下半年明星地塊的入市，廣州土地市場將迎來高潮，成交金額及樓面地價也將隨之走高。