2016年已經過半，你是否捕捉到中國房地產市場的漸變？無論是迎來轉型、還是恰逢機遇，中國的房地產市場從來不會一成不變。第一太平戴維斯中國房地產市場第二季度媒體分享會帶來又一輪[地產關鍵詞]，緊扣市場旋律，把握市場契機。

寫字樓

關鍵詞

“聯合辦公空間”、“小型獨棟寫字樓”

• 2016年上半年，國內領先城市的寫字樓租金與空置率基本維持相對平穩的走勢，僅上海例外。浦東迎來新增供應入市，而浦西遭遇P2P公司退租流，將上海寫字樓市場整體空置率推至數季度以來的最高點。

• 聯合辦公空間在國內市場引發轟動效應。除了大量本土運營商，該領域更在近期得到美國領先共享空間服務商WeWork的加盟。服務商一般與租戶簽訂長期租約，旗下物業多為新近翻新的中心地段商業物業，但不一定臨主干道。租戶根據各自使用面積繳納租金外加服務費。在經濟增長放緩、國有企業效率低下以及外來競爭升級的背景下，政府大力推進創新創業，尤其是技術領域。聯合辦公空間的盛行恰逢其時。

• 寫字樓租賃服務供應商繼續上調管理費，以應對勞動力及其他間接成本的持續上漲。此外，租戶尤其是專業服務領域的租戶要求提供更高品質的服務，成為管理費上調的又一誘因。

• 面臨迅速變化的市場環境，非核心、欠發達地段項目的開發商則采用盡可能靈活的租售策略。由于個人投資者撤出寫字樓市場，而機構型投資者及大型寫字樓用戶日益活躍，一些原計劃散售的項目如今轉入整售市場。

• 開發商亦逐漸轉變思路，計劃在較大體量項目內打造面積約為2,000-8,000平方米的小型獨棟寫字樓，買家可將之用作總部辦公樓。項目其余部分仍為傳統的高層寫字樓。小型項目憑借高效率、獨立進出以及冠名權等諸多優點，受到用戶的高度歡迎，售價遠遠高于傳統寫字樓的散售價格。

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“旅游購物”、“資產證券化”

• 來自線上線下的雙重競爭不斷升級，許多零售物業業主依然備感挑戰。與此同時，經濟增長放緩，拖累收入與零售銷售的增長，更促使不少零售商重新審視實體業務網絡，對擴張的態度也更為保守。

• 零售中心資產管理經驗有限的開發商或許會選擇向機構型投資者、其他開發商出售零售資產，或將其剝離出來，采取證券化或基金設計。所有權的變更對于市場來說應是利好，因為可提升資產的生產效益，增強其對消費者及零售商的吸引力。

• 近幾個季度中，來自郊區零售項目的競爭日益明顯，主打服裝配飾品牌的核心商圈項目不得不重新配置業態，以增強吸引力。

• 零售市場不盡是烏云，也有陽光。在國內旅游市場迅速發展的背景下，一些城市大力投資建設旅游設施，將給旅游購物領域注入新的活力。上海的迪士尼度假區以及北京的環球影城即為典型案例。

• 較為成熟的傳統零售商顯著放緩擴張節奏的同時，新的增長領域也在不斷涌現，如休閑娛樂、嬰童親子品牌、健康飲食與專業保健、體育運動以及化妝品等。電動汽車制造商以及華為、小米等技術公司也是新的增長來源。

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“一線火爆”、“高科技產品”

• 住宅銷售市場行情表現不一：一、二線城市銷售火爆、價格推漲，而低線城市勉力維持價格，且嚴重依賴政府利好政策及支持。土地市場亦步亦趨。領先城市地王頻出，系開發商為在最核心市場立足積極競價所致，而最后成交樓板價往往高于周邊住宅項目的售價。規模較大的開發商日益轉向二手土地銷售市場，或通過并購以確保在關鍵城市的長遠布局。

• 開發商的思路已開始向低層住宅項目轉變，一改此前的高層開發趨勢。雖然目前只有少數案例，但此種策略可以減少整體施工成本，打造更具特色的項目，再加上可用面積增加，還能提高空間的使用效率。低層住宅項目便于住戶“接地氣”，有利于促進鄰里關系，培養比高層住宅區更強的社區集體意識。

• 此外，借助技術也可打造出差別化項目。一些高端項目融合更多高科技元素，幫助住戶實現環境控制、優化居住條件、提高能源效率。常用技術包括凈水及新風系統（不僅過濾PM2.5）、高級安保控制、預先編程的環境控制設置以及包括雨水收集系統、電動車充電樁在內的環保技術。

• 世界上多數發達國家已采取措施控制機動車數量，而中國的汽車之戀才剛剛開始。機動車牌照價格越來越高，停車費也越來越貴。對于新住宅項目而言，停車位對項目整體吸引力的影響日益重要，而停車位本身也是收益來源。

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“精選服務式公寓”、“租金上調”

• 2016年上半年，住宅租賃市場維持了相對繁榮的發展走勢，整體租金以及入住率均溫和上揚。雖然外籍中高層管理人員或呈減少之勢，但本土商務人士租賃需求有所增加，此消彼長兩相抵消。

• 由于人口需求隨著市場演變而不斷變化，新的住宅租賃項目運營商應運而生。中心地段的陳舊商業設施經過改造以及特色設計后，受到年輕單身人士及夫婦的歡迎。精選服務式公寓則為商務派遣人士所青睞，他們的派遣期較長且擁有租房補貼。

• 領先城市住宅銷售市場的白熱化行情，促使開發商收購年代較久的服務式公寓，加以翻新后散售。這導致服務式公寓存量減少，繼而推高了現有項目的入住率及租金。此外，房價不斷上漲，成為個人業主上調租金的理由。

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“定制化酒店”、“家庭型需求”

• 國內領先城市的酒店市場行情繼續改善。在入住率提升、客房日均價溫和上揚的雙重支撐下，一線城市酒店平均客房收入有所增加。低線城市則繼續面臨供應過剩、入住率低下的困境。

• 盡管市場形勢艱難，國內旅游業仍得以保持快速增長，且新需求的涌現更給運營商帶來了新的發展機遇，打造各具特色的定制化酒店產品。如流程精簡、房價親民、地段優越的商旅酒店，面向體驗式旅客、兼具年輕化與時尚感的老房改造酒店，抑或更適合家庭型游客的入住選擇——比方說剛剛結束迪斯尼兩日游，計劃在上海游玩數日的家庭游客。

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“定制化酒店”、“家庭型需求”

• 盡管2016年國內房地產投資市場起步緩慢，但隨著已進入洽談階段的交易陸續完成，預期行情可在下半年升溫。場內資本不斷積聚，積極尋找收益率高于股票、債券的投資機會。同時，資本監控日趨嚴格，限制著海外投資的吸引力。

• 開發商也在經歷大規模重組，近年來并購活動愈演愈烈。中國海外發展有限公司收購中信地產，最近保利集團與中航工業集團籌劃地產業務整合，這些只是冰山一角，還有很多類似交易達成但未為公眾所知悉。而這也僅僅是開始，預期國有房地產企業之間還將達成更多并購交易；另外，由于銀行的內部風險控制，中小型房企獲得貸款的難度增加，或被規模較大的私營開發企業所吞并。