商場(chǎng)調(diào)整不斷，一會(huì)兒鞋子搬到2樓了，一會(huì)兒男裝調(diào)到4樓了。產(chǎn)生了大量建筑垃圾，消耗了無數(shù)社會(huì)資源，干嗎這么折騰?為什么不給租戶提供一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境?
(一)商場(chǎng)頻繁調(diào)整為哪般？
7月底借到北京出差之際考察SKP，去之后發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)大半都在調(diào)改中，有的樓層整體封閉。國際名品鞋區(qū)調(diào)整到4層，匯聚了從Louis Vuitton到Stella Luna的鞋履專柜(或者邊廳)，品牌組合一流，形象很好，但不知是否受到施工影響，人流量不足。
▼北京SKP 4層 鞋區(qū)
聽說北京西單的漢光百貨，也剛調(diào)整完成，一樓化妝品和鞋區(qū)都煥然一新。
上海百貨巨無霸——浦東八佰伴，從6月份開始大規(guī)模調(diào)整，1-5層封館改造，國際精品、化妝品、黃金珠寶、男裝暫時(shí)移到了6樓;女裝、女鞋、家電廚具移到了7樓;兒童、運(yùn)動(dòng)戶外在8樓。
因?yàn)榭臻g有限，貨品無處安放，品牌形象普遍不佳，基本都在打折促銷。
Coach、Michael Kors等國際精品和化妝品對(duì)形象要求高，都裝修了臨時(shí)柜，又是一次投入。
不止百貨折騰，購物中心也不停的調(diào)整
上海正大廣場(chǎng)現(xiàn)在也有不少位置打了圍板，特別原來的主力店/大租戶區(qū)域，比如7樓的Sport City等等，幾個(gè)餐飲品牌也是新進(jìn)入駐的，比如椰子不語、魚非魚等。
靜安嘉里中心自開業(yè)之后，一直調(diào)整不斷，目前一層Marc Jacobs搬離，接替者Longchamp正在裝修;Hogan搬離，還不知誰將入駐。
▼ Longchamp 圍板
▼ Hogan已撤離
地下一層也多處正在圍板裝修，rouge' lane，相思蜜達(dá)，曦和小館即將入駐。
▼rouge' lane
▼相思蜜達(dá)
▼ 曦和小館
市場(chǎng)變化之快，商場(chǎng)不得不緊跟調(diào)整
商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈，新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)、老項(xiàng)目不斷升級(jí)，零售品牌更替快，顧客的喜好也在不斷變化。
1、硬件環(huán)境調(diào)整提升
顧客對(duì)購物環(huán)境的要求越來越高，越來越注重衛(wèi)生間、停車場(chǎng)等等這樣的細(xì)節(jié)。在各大生活論壇里，都有收集“哪個(gè)商場(chǎng)有母嬰室，條件如何”的熱貼。
▼上海高島屋的洗手間被一公眾號(hào)描述為“上海最屌的廁所”，達(dá)數(shù)萬次閱讀，引起極大關(guān)注
上海百盛優(yōu)客城市廣場(chǎng)幾乎是今年商業(yè)同行來上海考察的必到之處，它硬件環(huán)境精致且有創(chuàng)新，完全不同于以往概念里的奧特萊斯商場(chǎng)。
這種情況下，八佰伴這樣的1995年開業(yè)的老牌商場(chǎng)，占據(jù)上海體量、業(yè)績(jī)雙料第一的名頭，怎能不調(diào)整升級(jí)呢?!
2、顧客訴求：“高大上”→“有個(gè)性”、“Lifestyle”
靜安嘉里中心地下一層從原來常規(guī)國際二線的Max&Co., 7 for all mankind, Juicy Couture等，替換成了更有特色的Youk Shim Won, APM monaco, 手工帽子店，簡(jiǎn)單餐飲Pret a manger, 相思蜜達(dá)，曦和小館，以及推崇優(yōu)質(zhì)生活方式的野獸派。
▼野獸派
▼Pret a manger
▼Youk Shim Won
近來刷遍朋友圈的上海大悅城Line Friends裝置展，和復(fù)興SOHO Line Friends店鋪的火爆，也說明了消費(fèi)者越來越喜歡生活化、萌萌的主題。
調(diào)整成本并非商場(chǎng)全部承擔(dān)
上周收到一位用戶的留言，說商場(chǎng)三樓是男裝區(qū)，由于一個(gè)位置招商不利，商場(chǎng)決定把這個(gè)區(qū)域的幾個(gè)男裝品牌搬遷到鞋區(qū)，該區(qū)域用來籌建兒童樂園。但這幾個(gè)被搬遷的男裝才裝修不到一年，其中還有業(yè)績(jī)不錯(cuò)的品牌。
這個(gè)案例道出了商場(chǎng)不斷試錯(cuò)、樓層和區(qū)域主題不斷變換的另一重要因素，改造成本中品牌調(diào)整柜位的費(fèi)用，通常不是商場(chǎng)支付的。
(二)主動(dòng)更新還是被動(dòng)變化?
商場(chǎng)主導(dǎo)調(diào)整，讓自己變得更好
零售商業(yè)過了高速發(fā)展的黃金時(shí)代，生意沒有以前那么好做。很多商場(chǎng)業(yè)主都意識(shí)到這一點(diǎn)，密切關(guān)注市場(chǎng)、品牌和消費(fèi)者的變化，不斷提升環(huán)境、引進(jìn)新品牌、淘汰不適合的品牌。
西單大悅城打造“時(shí)尚朝圣地”
大悅城已經(jīng)是北京的標(biāo)桿項(xiàng)目之一，但仍在調(diào)整之中，以“時(shí)尚朝圣地”為目標(biāo)，2017年還將啟動(dòng)翻新工程。
一層調(diào)整方向之一是營造更好的國際化、輕奢的氛圍;二層調(diào)整重點(diǎn)是引進(jìn)豐富的美妝品牌，Dior Beauty和Jo Malone近期剛開業(yè)，Estee Launder計(jì)劃今年10月份開。
▼北京西單大悅城 Jo Malone
租戶退租變更，商場(chǎng)被動(dòng)調(diào)整應(yīng)對(duì)
有些商場(chǎng)的調(diào)整則是由于租戶退租、變更，現(xiàn)在國內(nèi)不少高檔百貨面臨的Louis Vuitton、Gucci、BottegaVeneta、Cartier關(guān)店引起的被動(dòng)調(diào)整。
上海力寶廣場(chǎng)
今年2月底Louis Vuitton撤出力寶廣場(chǎng)，該位置的新租戶并非來自奢侈品界，而是Victoria's Secret，一時(shí)間成為行業(yè)熱點(diǎn)。
成都仁和春天人東店
今年1月份面積800平方米的Gucci已撤出，接下來由哪個(gè)品牌填補(bǔ)空位，還不得而知。
這類商場(chǎng)的調(diào)整方向非常值得探討，從市場(chǎng)的普遍反應(yīng)來看，化妝品、輕奢、輕餐是此類商場(chǎng)主要需要加強(qiáng)的品類。
(三)身為租戶如何適應(yīng)?
品牌選址時(shí)，除了地段、租賃位置之外，也要關(guān)注市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的發(fā)展，商場(chǎng)接下來的發(fā)展規(guī)劃、管理層的策略思路。在合作條款上，也要多注重移位、調(diào)整的相關(guān)條款。
不然，很有可能發(fā)生前面所講案例里的情況：男裝租戶才裝修一年就被要求調(diào)整移位，又要產(chǎn)生新的裝修費(fèi)用。
另外，有些百貨本身的物業(yè)就是租賃來的，如果百貨與大業(yè)主的合約期已經(jīng)所剩不多，品牌更要避免開設(shè)形象店、旗艦店等大規(guī)模投入的店鋪。
（來源：iziRetail 作者：Una Huo）
