華潤集團官方微信號“華潤”在近日推送文章《創新，才是一個企業最該做的正事》，從“新產品”“新的市場”“新的生產方式”“新的供應來源”“新的企業組織形式”五個方面闡述華潤的創新之路，而山宗合龍卻觀察到關于華潤萬家做商業地產的細節。

該文章公布的圖標顯示，2016年9月由華潤集團層面發起了“華潤萬家商業地產基金”，合作方為華潤置地，主要用于“（華潤）萬家移交Tesco商業地產項目”，規模為已批準的基金中最大的，達到了人民幣118億元。

歡樂頌：華潤萬家的商業地產之夢

山宗合龍搜索到一篇題為《華潤萬家進軍商業地產，與萬達集團正面交鋒》的報道，其中這樣描述：1、如果說（2004年）華潤萬象城是華潤置地把半只腳邁向了零售業，那么（2010年）在深圳開張的首家華潤歡樂頌購物中心，則是徹徹底底的作為一個零售商對商業地產發起了進軍。2、（歡樂頌購物中心）這個外形頗有點像水立方、經營面積3.2萬平方米的購物中心，宣告了國內最大的超市連鎖企業華潤萬家終于步入了商業地產領域。3、商業地產的核心就是在運營管理的基礎上提高它的價值，零售商其實比地產商更有資本做好商業地產。........通過歡樂頌這個平臺，華潤萬家可以將旗下超市、百貨、酒窖、咖啡店等近10個零售業態整合其中，實現同時擴張。

華潤萬家的商業地產之夢是美好的，而現實是殘酷的。根據查詢商業地產項目系統，歡樂頌品牌購物中心已開業項目僅有深圳南山、合肥、成都，還有沈陽、杭州、深圳布吉三個項目在建。2010年至今的六年時間里，僅三個項目開業且還“退出”了成都歡樂頌。這樣的發展表現確實有點尷尬。

地產商做商業地產，和零售商做商業地產，到底哪一個更在行，這個問題值得探討。就華潤萬家而言，中國連鎖超市第一名的規模，不可謂不強大。但確實可看得出，零售商做商業地產也存在不小的難度。首先，商業地產需要資金，大量的資金，且回報時間長，傳統零售連鎖企業難以承受。其次，商業地產需要熟悉地產，商業地產最直接的成果是一個建筑物，對建筑設計建造缺乏經驗可能帶來毀滅性的打擊。第三，商業地產需要供應商，零售連鎖企業更多側重在商品的供應鏈，而商業地產需要的是品牌運營商，兩者有本質區別。其實無所謂地產商和零售商雖更有優勢，在山宗合龍看來，關鍵還是在于理念創新與人才團隊，基于這兩點，零售商照樣能做出不錯的商業地產，行業上也不乏步步高這樣商業地產做得不錯的企業。

樂都匯：Tesco與華潤萬家婚姻的陪嫁品

2014年5月28日，華潤創業與Tesco合資事項獲得中國政府的批準，Tesco以中國134個門店及19個購物商場和現金43.25億港元認購合資公司20%的股權，華潤創業控股80%。合資公司正式成立。這里的19個購物商場就是“樂都匯購物中心”。這樣一來，樂都匯成為華潤萬家的購物中心品牌之一。

Tesco主業聚焦在大賣場，卻跑到中國這個不熟悉的環境做起了不熟悉的業務——商業地產。據悉，樂都匯購物中心主要布局在沿海城市及東北三四線城市，普遍存在經營困難，并沒有體現出這家世界著名零售企業該有的運營實力。甩手給華潤萬家，“走為上策”。

合資公司成立以來，華潤萬家方面采取了更換品牌、切換系統、“人員優化”等多種措施，以期達到融合（或者說是消化）的目的，但本就處于虧損狀態的Tesco給華潤萬家帶來了更大的壓力。華潤創業公告顯示，2014年第三季度以華潤萬家為主的零售業務虧損超過7億元，截至2014年12月華潤創業最終虧損1億6100萬港幣，出現上市以來首次虧損，更是在2015年上半年巨虧43億。或許是受其影響，華潤騰籠換鳥，剔除非啤酒業務，將股票名稱更換為“華潤啤酒”。

華潤置地：華潤萬家商業地產業務的接盤俠

華潤置地與華潤萬家同屬華潤集團旗下，卻各自搞起了商業地產，而現實卻大相徑庭。華潤置地憑借著萬象城、五彩城等項目的成功運用，成為了“中國商業地產領導者”，而華潤萬家連自身零售主業都艱難的情況下拋棄了商業地產。根據前面提到的“華潤萬家商業地產基金”，這個接盤俠就是華潤置地。

無論是華潤集團、華潤置地還是華潤萬家，都諱莫如深，沒有過多公開談及這事。華潤萬家的官網上，還繼續把“歡樂頌”“樂都匯”兩個購物中心品牌納入其旗下品牌，而在華潤置地的網站上卻完全沒有提及到這兩個品牌，在產品線描述上仍然保持“萬象城、五彩城/萬象匯、1234Space”的說法。

公開信息如此表述“華潤置地商業管理服務有限公司是原華潤萬家商業地產業務版塊，經（華潤）集團業務劃分，于2016年1月1日整體并入華潤置地”。華潤集團主導商業地產的整合，足以看出對此事的重視，亦可窺見此事推進的難度。以往，華潤集團與華潤置地之間多次合作，實施“母體孵化”，即華潤集團在項目早起介入，推動項目進展及增值，成熟后再由華潤置地接盤買入優質資產。這次，會不會是有華潤集團墊資購入華潤萬家的商業地產業務呢？再交由華潤置地進行管理運營，提升資產價值，然后售出。（Buy It-Fix It-Sell It）這或許可以解釋華潤集團通過設立基金的方式來處理華潤萬家商業地產的原因。

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