曾幾何時，商業地產一度成為房企的“避風港”，迎來它跳躍式發展的黃金時期，眾多“淘金者”紛紛涌進商業地產領域。

如今，互聯網和電商興起，金融資本與消費潮流蝶變，商業地產面臨全新的變化，一方面呈現同質化、泡沫化、空置化的競爭過剩格局，一方面也在積極尋求創新與轉型。

存量運營、社區商業、金融創新、輕重并舉等等成為行業里的關鍵詞。

花樣年商業是這場商業新浪潮中的老玩家，走過八年歷程的它，在今年喊出的目標是：至2020年，全國項目布局將到達80個，資產管理面積將超過500萬平米。

11月22日，在2018觀點商業年會期間，花樣年商業管理公司副總裁、大華南區域公司副總經理甘永清與觀點面對面，講述花樣年商業的“從商之道”。

“重資產作打底，輕資產作排頭兵”

花樣年商業負責花樣年集團在商業業務方面的布局、開發以及運營管理，目前已布局全國23個城市，管理的自持和輕資產項目近40個，管理商業面積逾300萬平米，主要集中分布在華東、西南及大華南區域，聚焦一二線和發達三線城市。

走過八年的花樣年商業，精心錘煉了“三唐一世界”的產品體系，具體包括紅唐、花生唐、芝麻唐、花樣世界奧特萊斯，每個品牌均有項目落地。

“這四個產品線是為花樣年商業自己量身訂做的，做不同的定位，為產品的價值做提升。”甘永清介紹道。

據悉，花樣年商業從2014年開始慢慢地從自持項目走向輕重結合發展的道路，今年以來，花樣年商業也是積極承接受托資產管理項目，逐步實現華東、華南、華中、西南四大區域的戰略布局。

值得一提的是，“三唐一世界”雖屬于花樣年商業自有產品系列，但也進行了輕資產模式輸出。“在走向輕資產的業務過程中，不少輕資產項目的業務、區位、人群、定位等等與我們的品牌屬性高度契合，我們也會把品牌授權給他們用。”甘永清說道。

對于輕重資產的平衡，甘永清向觀點地產新媒體表示道，在短時間內，輕資產是解決花樣年商業的規模問題，但不是其發展的重心或者重頭戲，“我們是以重資產、自持的物業作為打底，以輕資產作為排頭兵”。

甘永清透露，花樣年商業計劃尋找一些投資性物業來做整租、收購，包括以并購、參股等多種合作的方式來做所謂的重資產的投入，布局地點主要集中在一線城市；同時，輕資產將作為優勢業務，繼續往外部拓展輕資產模式，多條路并行。

同時，甘永清也指出，投資并購回歸到問題的本質和核心是要追求回報率，這是做投資和并購對項目考核最重要的一個財務指標。他認為，就目前形勢而言，商業經營項目的投資回報率是非常低的，它的整個運營成本、未來的運營景氣指數是不容樂觀的。

在這樣的情況下，花樣年商業在進行商業物業的并購投資時，步伐不免沉穩一些。

“開發商們不管是購買資產還是大宗并購，所選擇的標的物都是核心地段的核心物業，具有未來的增值空間，這樣才不用背負太多風險，這也是我們考察了很多項目，也做了很多的財務模型跟測算，再去謹慎地選擇項目的原因。”甘永清還說道，目前花樣年商業有三至四個商業投資項目正在進行前期的考慮工作。

“社區商業是我們要走的一條路”

基于龐大的物業管理面積，花樣年商業自誕生之日起就帶有社區商業基因。可以說，整個花樣年集團發展便是圍繞著“社區+”進行的，戰略目標就是以社區為核心，以金融為驅動來打造一個以社區生活形態為主的商業閉環。

社區商業這條路，花樣年商業走得特別清晰。如重要產品線之一“花生唐”便是定位創新型社區商業——“其實我們很早就在布局社區商業了，在商業這部分，老板就要求我們在社區這一塊有獨特的玩法，花生唐就是基于社區的。”

在甘永清看來，隨著地產的開發越來越邊緣化，社區商業一定會走到配套住宅開發的一個很重要的功能。他指出，早在10年前，基本上很多大開發商已經實現核心地段核心區域的功能布局，這些跑馬圈地的工作做完了以后，已經沒有地了，也就慢慢地遠離這些區域，把城市級、區域級的購物中心的功能搬到社區。

“只能在城市不斷地往外擴容的同時，去做更多的社區級的商業開發，所以這也是為什么這兩年社區商業突然之間變得很熱的原因，這也是一個發展的必然。”

甘永清同時指出，目前商業物業的租金穩定程度、客層穩定程度、商務穩定程度、收益穩定程度都已成型，社區商業在這個過程中將會大有作為。

“花樣年的商業起步比較晚，布局比較晚，但社區商業是我們要走的一條路。”甘永清說道。

談話漸入尾聲，當提及如今商業地產與金融結合的做法時，甘永清侃侃道出自己的見解：“很多開發商的資金沉淀壓力很大，所以最終還是要通過金融來找到一些渠道和資金。”

他指出，早年布局的類似于萬象城、海岸城等商業項目，開發商在5年左右就能收回投資，升值空間遠超住宅，屬于有沉淀的項目，但隨著回報年限越來越長，商業投資回報比也會越來越低。

“所以整個行業講REITs等融資方式講了好多年，包括做資產的打包嘗試，比如說開發商經營資產獲得了最大的回報和管理收益，同時資產還有增值的空間和潛力，他便與銀行合作，把整個項目做成資產包，透過它的理財和金融產品吸納更多的資金進入到這個行業里面來，這個游戲才能玩得下去。”

甘永清進一步總結道，在商業的經營者眼里，把項目當成一個戰略產品，在投資并購項目的同時，慢慢形成一個大的資產包，把資產規模做大，再通過金融尋求回報，快速地形成自己的品牌優勢和資金回籠，讓資產增值，這可能是商業地產商必經的一條路。

（來源：觀點地產網 林心林、曾劍萍）