曾幾何時，商業(yè)地產一度成為房企的“避風港”，迎來它跳躍式發(fā)展的黃金時期，眾多“淘金者”紛紛涌進商業(yè)地產領域。

如今，互聯(lián)網(wǎng)和電商興起，金融資本與消費潮流蝶變，商業(yè)地產面臨全新的變化，一方面呈現(xiàn)同質化、泡沫化、空置化的競爭過剩格局，一方面也在積極尋求創(chuàng)新與轉型。

存量運營、社區(qū)商業(yè)、金融創(chuàng)新、輕重并舉等等成為行業(yè)里的關鍵詞。

花樣年商業(yè)是這場商業(yè)新浪潮中的老玩家，走過八年歷程的它，在今年喊出的目標是：至2020年，全國項目布局將到達80個，資產管理面積將超過500萬平米。

11月22日，在2018觀點商業(yè)年會期間，花樣年商業(yè)管理公司副總裁、大華南區(qū)域公司副總經(jīng)理甘永清與觀點面對面，講述花樣年商業(yè)的“從商之道”。

“重資產作打底，輕資產作排頭兵”

花樣年商業(yè)負責花樣年集團在商業(yè)業(yè)務方面的布局、開發(fā)以及運營管理，目前已布局全國23個城市，管理的自持和輕資產項目近40個，管理商業(yè)面積逾300萬平米，主要集中分布在華東、西南及大華南區(qū)域，聚焦一二線和發(fā)達三線城市。

走過八年的花樣年商業(yè)，精心錘煉了“三唐一世界”的產品體系，具體包括紅唐、花生唐、芝麻唐、花樣世界奧特萊斯，每個品牌均有項目落地。

“這四個產品線是為花樣年商業(yè)自己量身訂做的，做不同的定位，為產品的價值做提升�！备视狼褰榻B道。

據(jù)悉，花樣年商業(yè)從2014年開始慢慢地從自持項目走向輕重結合發(fā)展的道路，今年以來，花樣年商業(yè)也是積極承接受托資產管理項目，逐步實現(xiàn)華東、華南、華中、西南四大區(qū)域的戰(zhàn)略布局。

值得一提的是，“三唐一世界”雖屬于花樣年商業(yè)自有產品系列，但也進行了輕資產模式輸出�！霸谧呦蜉p資產的業(yè)務過程中，不少輕資產項目的業(yè)務、區(qū)位、人群、定位等等與我們的品牌屬性高度契合，我們也會把品牌授權給他們用�！备视狼逭f道。

對于輕重資產的平衡，甘永清向觀點地產新媒體表示道，在短時間內，輕資產是解決花樣年商業(yè)的規(guī)模問題，但不是其發(fā)展的重心或者重頭戲，“我們是以重資產、自持的物業(yè)作為打底，以輕資產作為排頭兵”。

甘永清透露，花樣年商業(yè)計劃尋找一些投資性物業(yè)來做整租、收購，包括以并購、參股等多種合作的方式來做所謂的重資產的投入，布局地點主要集中在一線城市；同時，輕資產將作為優(yōu)勢業(yè)務，繼續(xù)往外部拓展輕資產模式，多條路并行。

同時，甘永清也指出，投資并購回歸到問題的本質和核心是要追求回報率，這是做投資和并購對項目考核最重要的一個財務指標。他認為，就目前形勢而言，商業(yè)經(jīng)營項目的投資回報率是非常低的，它的整個運營成本、未來的運營景氣指數(shù)是不容樂觀的。

在這樣的情況下，花樣年商業(yè)在進行商業(yè)物業(yè)的并購投資時，步伐不免沉穩(wěn)一些。

“開發(fā)商們不管是購買資產還是大宗并購，所選擇的標的物都是核心地段的核心物業(yè)，具有未來的增值空間，這樣才不用背負太多風險，這也是我們考察了很多項目，也做了很多的財務模型跟測算，再去謹慎地選擇項目的原因。”甘永清還說道，目前花樣年商業(yè)有三至四個商業(yè)投資項目正在進行前期的考慮工作。

“社區(qū)商業(yè)是我們要走的一條路”

基于龐大的物業(yè)管理面積，花樣年商業(yè)自誕生之日起就帶有社區(qū)商業(yè)基因�？梢哉f，整個花樣年集團發(fā)展便是圍繞著“社區(qū)+”進行的，戰(zhàn)略目標就是以社區(qū)為核心，以金融為驅動來打造一個以社區(qū)生活形態(tài)為主的商業(yè)閉環(huán)。

社區(qū)商業(yè)這條路，花樣年商業(yè)走得特別清晰。如重要產品線之一“花生唐”便是定位創(chuàng)新型社區(qū)商業(yè)——“其實我們很早就在布局社區(qū)商業(yè)了，在商業(yè)這部分，老板就要求我們在社區(qū)這一塊有獨特的玩法，花生唐就是基于社區(qū)的�！�

在甘永清看來，隨著地產的開發(fā)越來越邊緣化，社區(qū)商業(yè)一定會走到配套住宅開發(fā)的一個很重要的功能。他指出，早在10年前，基本上很多大開發(fā)商已經(jīng)實現(xiàn)核心地段核心區(qū)域的功能布局，這些跑馬圈地的工作做完了以后，已經(jīng)沒有地了，也就慢慢地遠離這些區(qū)域，把城市級、區(qū)域級的購物中心的功能搬到社區(qū)。

“只能在城市不斷地往外擴容的同時，去做更多的社區(qū)級的商業(yè)開發(fā)，所以這也是為什么這兩年社區(qū)商業(yè)突然之間變得很熱的原因，這也是一個發(fā)展的必然�！�

甘永清同時指出，目前商業(yè)物業(yè)的租金穩(wěn)定程度、客層穩(wěn)定程度、商務穩(wěn)定程度、收益穩(wěn)定程度都已成型，社區(qū)商業(yè)在這個過程中將會大有作為。

“花樣年的商業(yè)起步比較晚，布局比較晚，但社區(qū)商業(yè)是我們要走的一條路�！备视狼逭f道。

談話漸入尾聲，當提及如今商業(yè)地產與金融結合的做法時，甘永清侃侃道出自己的見解：“很多開發(fā)商的資金沉淀壓力很大，所以最終還是要通過金融來找到一些渠道和資金。”

他指出，早年布局的類似于萬象城、海岸城等商業(yè)項目，開發(fā)商在5年左右就能收回投資，升值空間遠超住宅，屬于有沉淀的項目，但隨著回報年限越來越長，商業(yè)投資回報比也會越來越低。

“所以整個行業(yè)講REITs等融資方式講了好多年，包括做資產的打包嘗試，比如說開發(fā)商經(jīng)營資產獲得了最大的回報和管理收益，同時資產還有增值的空間和潛力，他便與銀行合作，把整個項目做成資產包，透過它的理財和金融產品吸納更多的資金進入到這個行業(yè)里面來，這個游戲才能玩得下去�！�

甘永清進一步總結道，在商業(yè)的經(jīng)營者眼里，把項目當成一個戰(zhàn)略產品，在投資并購項目的同時，慢慢形成一個大的資產包，把資產規(guī)模做大，再通過金融尋求回報，快速地形成自己的品牌優(yōu)勢和資金回籠，讓資產增值，這可能是商業(yè)地產商必經(jīng)的一條路。

（來源：觀點地產網(wǎng) 林心林、曾劍萍）