來源：一號地產 ID:dichanyihao 作者：九哥

一號說：中產在搶菜，土豪在搶包，大家都在消費降級

又到了一年一度給北京SKP“慶生”的日子，懷揣著蓋茨比一般夢想的土豪粉絲們成群結隊涌入商場，非要給五大奢侈品巨頭刷一波嘉年華才罷休。

但也不是所有人都有資格給奢侈品巨頭刷禮物，個人年收入低于300萬的在奢侈品巨頭的眼中統統歸為一檔：

無收入人群。

如此一來，原本還想跳起來夠一夠奢侈品門檻的中產者，索性破罐子破摔：

爺不伺候了，我去囤菜還不行嗎？

都去囤菜自然是氣話，商業(yè)消費總歸要回來，萬達似乎就瞅準了這一點，正在下大力氣推進商管業(yè)務，甚至趁著疫情“撿起便宜”來。

但一切會真的如萬達商管想象中那般美好嗎？

商業(yè)趨同老化，不再“能打”

現如今還在買奢侈品的都是頂流的富人，只是對于他們來說，原本買奢侈品的時間應該在看文玩字畫、游艇豪宅，再不濟也是在NFT中消磨時光，而且搶的至少也得是“月壤”才能發(fā)個朋友圈，SKP的那些所謂包包不過就是買菜用而已。

雖然他們根本不用買菜

當買半山豪宅的人開始囤奢侈品包包的時候，那原來搶購奢侈品的那一波人群只能向下兼容，把打賞的錢發(fā)給外賣與快遞小哥了。

或許這就是消費降級的現實刻度。

從這個維度上來說，商業(yè)消費市場自然也要跟著下沉，而真正洞察市場變化的還得是商管界的“扛把子”萬達。

不信你看，最近更新港股上市招股書的萬達商管就宣布：“本公司2021年預估實際凈利潤已達到目標凈利潤的要求”。

所謂“目標凈利潤的要求”即為2021年的業(yè)績對賭，預估實際凈利潤：

不低于51.9億元

不過如此之高的凈利潤，背后有多高的銷售額支撐，卻限于萬達商管并未披露旗下萬達廣場2021年的總銷售額，難以量化。姑且以其頭部商場上海五角場萬達廣場作為參考，贏商網數據顯示上海五角場萬達2021年銷售額為46億。

對比一下國內商業(yè)綜合體頂流，蟬聯國內商場銷售榜冠軍的北京SKP去年的銷售額超240億。

當然這兩間商場的定位、圈層都不一樣，但如果只在其各自定位中來觀察，亦可發(fā)現，萬達廣場的玩法已然落伍。

為保持10%的品牌汰換率，五角場萬達在2021年進行了商業(yè)調整，在時尚潮流和餐飲兩大業(yè)態(tài)中引入新品牌，試圖以此增強消費黏性。

具體到時尚潮流、配飾類引入的品牌有Champion、adidas originals、BA飾物局、完美日記、FG、斯凱奇、PUMA等。在餐飲業(yè)態(tài)方面，引入和府撈面旗下全新子品牌“和府小面小酒”、周杰倫魔杰電競旗下茶飲品牌魔杰的茶等。

從常規(guī)角度來看，五角場萬達的品牌導入也算貼近其目標消費人群，但也只限于常規(guī)角度。因為無論是從網紅品牌還是從大牌副線來看，五角場萬達的品牌調整都沒有產生實質變化，所新引入的兩大類業(yè)態(tài)品牌均屬于常見品牌陣營，想以此撬動新增流量恐為不易。

而從招股書中也可以看出，在萬達商場同一品牌的商戶數量，開設門店300家以上的僅有14個，開設門店10家以下的則高達20071個。換言之，萬達廣場對于大牌品牌的吸引力并不高，商場內充斥最多的仍然是小眾甚至不知名品牌，這樣一來必然沖淡了萬達廣場的品牌調性，也就無法營造優(yōu)質消費體驗氛圍。

管窺蠡測，這實際上也是萬達廣場普遍存在的現實困境，即商業(yè)調性與消費調性兩者之間的脫鉤，業(yè)態(tài)逐漸趨同、偏舊商業(yè)，卻拼命想要抓住年輕人，但又始終抓不到點上，一不留神就漏了底卻又不自知。

商業(yè)地產如逆水行舟，不進則退，慢進亦退。萬達的危機感可真得緊迫起來了。

其實萬達若真想要搶占Z世代市場，大可以讓王思聰接班，迅速開啟新潮流，只不過這樣一來的話，那些熱情發(fā)揮過去經驗的“老臣”恐怕就要失落，這或許也是阻礙萬達真正轉型的掣肘之處。

關聯交易涉嫌利益輸送

雖然萬達商管近三年營收在增長，但從每平方米月平均收入上來看，卻呈下滑態(tài)勢。

2019-2021年度，一線城市已出租面積平均月收入分別為165.3元/平方米、161.7元/平方米、151.8元/平方米，下滑明顯。二線城市及三、四線城市下滑沒有一線明顯，但同樣處于下滑。

同時在近三年中，一線城市的收入占比也在下滑，從2019年的15.2%跌落至2021年的13.1%；二線城市占比同樣在減小，只有三、四線城市占比上升。這反映出，萬達廣場越來越下沉，逐漸向低能級城市尋找存在感。

而為萬達商管貢獻收入的主要還是“自己人”，且占比逐漸擴大。在2019年至2021年間，來自前五大客戶的收入分別為16.80億元、20.23億元、56.36億元，各占總收入的12.5%、11.7%、24.1%。

最近三年，來自最大客戶的收入分別為10.69億元、11.17億元、48.73億元，各占總收入的8.0%、6.5%、20.8%。

而這三年的最大客戶不是別人，正是萬達集團。

巧的是，最近三年最大的供應商也不是別人，還是萬達集團。

2019至2021年，來自前五大供應商的采購金額分別是27.40億元、45.85億元、31.07億元，分別占總采購額的37.9%、40.8%、28.2%。

同期來自最大供應商的采購額分別是11.02億元、27.66億元、15.11億元，各占總采購額的15.2%、24.6%、13.7%。

兩相對照，2019至2021年，萬達集團作為第一大供應商向萬達商管收取了11.02億元、27.66億元及15.11億元采購額；同時作為第一大客戶向萬達商管支付了10.69億元、11.17億元及48.73億元收入。

從中不難看出，二者間的差值分別為0.33億元、16.49億元及-33.62億元。換言之，萬達集團為萬達商管貢獻凈收入分別為-0.33億元、-16.49億元及33.62億元。

其中2021年相比2020年多出了50.11億元。

吊詭的是，萬達商管與投資者訂立的對賭協議正是從2021年開始，而且約定萬達商管將保證2021年預估實際凈利潤不低于51.9億元。

另有數據同時顯示，2019年、2020年及2021年，萬達商管來自母公司擁有的商業(yè)廣場項目收入占同期商業(yè)運營服務收入的71.7%、67.9%及69.8%。

萬達商管與萬達集團的關聯交易占比如此之高，且各年度波動如此之大，是否有財務調節(jié)以應對對賭協議的需求在其中？

而對賭協議也只是為上市鋪路而已，等到上市成功，對賭協議是否重訂或束之高閣又另當別論了。

因為當年回A上市，萬達已經吃過一次對賭協議的虧，如今肯定不會在同一個地方摔倒兩次。

真的是“掃貨商業(yè)地產”？

這一年來，地產圈風聲鶴唳，違約暴雷不斷，而五年前摔杯也要賣資產的萬達似乎已經“回血”，竟然要做起“白衣騎士”來。

據稱到今年5月1日，北京藍色港灣管理權將全面移交給萬達，為期20年。五棵松卓展中心也將由萬達管理，之后將更名為北京五棵松萬達廣場，未來將落位第四代萬達廣場全國旗艦產品。

再之前，河南建業(yè)的老板胡葆森、鑫苑集團董事長張勇都向王健林“求援”，而王健林也都伸出了援手。

4月初建業(yè)以旗下若干商業(yè)項目10年左右的運營權，換來萬達商管一次性支付7億元租金，據說簽約后王健林豪爽地大手一揮，表示：

本周打款

早些年以學習萬達為基操的鑫苑集團，甚至不惜重金從萬達挖來王信琦和張立洲兩位大將，不過卻在今年逆向思維了一把，從“學萬達”到“成為萬達”。

打不過就加入他們

3月底鑫苑集團與萬達集團舉行戰(zhàn)略合作簽約，王健林與張勇親自站臺，表示雙方要在商業(yè)管理、資產管理等領域合作。

更早之前，向萬達兜售商業(yè)地產項目的則是山西田森集團老板杜寅午，據悉山西忻州田森匯項目從今年3月起由萬達方面全面接管，7月份正式營業(yè)。

田森匯項目是田森集團斥資10億打造的忻州市最大的商業(yè)綜合體，不過自2019年6月試營業(yè)以來虧損嚴重，難以繼續(xù)經營，從而也給了萬達商管“抄底”機會。

不難看出，上述商業(yè)項目多為區(qū)域房企、中小型房企旗下，其所在城市能級亦不會太高，而目前萬達商管在管商業(yè)就已偏重三四線城市，如果持續(xù)向這個方向壓重量，“扁擔”可能會折。

也正是這一波又一波的抄底動作，讓外界給萬達加上了“王健林掃貨商業(yè)地產”的標簽，甚至有人說王健林已經從過去的“賣賣賣”上岸，成了“買買買”的大贏家。

事實果真如此嗎？

不妨來看看建業(yè)集團的表述：“通過此次合作，建業(yè)地產引入優(yōu)質的專業(yè)商業(yè)項目運營商，將極大提高商業(yè)不動產項目資產運營的效率和收益水平，同時起到開源節(jié)流、降本增效的財務效果。”

顯然，建業(yè)并沒有出售商業(yè)地產項目，而只是引入項目運營商。也就是說，萬達商管并沒有“買買買”，最多只是“租租租”。這種輕資產模式，并不同于傳統意義上的商業(yè)收購，因而“王健林掃貨”的說法更加談不上。

雖然萬達并沒有完全放棄開發(fā)商業(yè)地產項目，但若要其從市場上大手筆收購新項目，顯然還是兩回事，畢竟：

誰的錢也不是大風刮來的

這個時候“收割”三四線商業(yè)，別管表面上看有多么便宜，過幾年再看，恐怕到底誰是“韭菜”還很難說。這樣的事已經發(fā)生很多次了：

獵人往往以獵物的姿態(tài)出現

所以，縱使大家高呼王健林和萬達是“白衣騎士”，恐怕王健林也只會拱拱手：

莫害我

4月6日發(fā)布的《2022胡潤全球房地產企業(yè)家榜》，王健林一掃過去幾年的頹勢，以1050億的身價與龍湖吳亞軍并列第五。

這是一個久違的財富榜單位置，希望“首富”還能重新找回當年的感覺。