購(gòu)物中心在現(xiàn)代零售業(yè)中間占有很重要的地位，它是我們現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)中一顆耀眼的明星，根據(jù)我的觀察，購(gòu)物中心在全球的發(fā)展有兩個(gè)特點(diǎn)。

　　購(gòu)物中心在現(xiàn)代零售業(yè)中間占有很重要的地位，它是我們現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)中一顆耀眼的明星，根據(jù)我的觀察，購(gòu)物中心在全球的發(fā)展有如下的特點(diǎn)：

　　第一，購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的全球化的趨勢(shì)，新世紀(jì)是走向經(jīng)濟(jì)全球一體化的一個(gè)年代，我們處于這個(gè)年代，購(gòu)物中心的發(fā)展也充分表現(xiàn)出它的全球化的趨勢(shì)。

　　首先，我們從商業(yè)形態(tài)的發(fā)展來(lái)看，它起源于北美，而現(xiàn)在購(gòu)物中心這個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從發(fā)達(dá)國(guó)家向全球蔓延，有些數(shù)據(jù)也可以支持這個(gè)現(xiàn)象。我們作為中國(guó)人，從國(guó)內(nèi)的發(fā)展來(lái)看也是體現(xiàn)了這個(gè)情況。購(gòu)物中心協(xié)會(huì)張會(huì)長(zhǎng)說(shuō)，我們購(gòu)物中心引入是在上世紀(jì)90年代，當(dāng)時(shí)慢于大賣(mài)場(chǎng)的發(fā)展，慢于超市的發(fā)展，超市在發(fā)展最快的年份每年的增長(zhǎng)率都是在40%以上。而新世紀(jì)開(kāi)始購(gòu)物中心在各地蓬勃發(fā)展，雖然受到金融危機(jī)的影響這兩年有所回落，但是總體來(lái)講在全國(guó)還是在形成。

　　從商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，相對(duì)零售業(yè)，我們國(guó)家的開(kāi)放和外資進(jìn)入相對(duì)比較延遲，當(dāng)時(shí)它的投資也在向全球推進(jìn)，所以商業(yè)投資的全球化是推動(dòng)購(gòu)物中心全球化的一個(gè)很大的動(dòng)力，從上海購(gòu)物發(fā)展至今來(lái)看，資金來(lái)源有國(guó)有、外資、民營(yíng)，各占三分天下。在我們看到購(gòu)物產(chǎn)業(yè)全球化的過(guò)程當(dāng)中，大企業(yè)在全球追逐全球份額，處于這個(gè)目的，已經(jīng)成為全球化最大的推動(dòng)力，由于各個(gè)國(guó)家的情況，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況都不一樣，尤其是在發(fā)達(dá)國(guó)家，它的市場(chǎng)受到一定的限制，因?yàn)橘?gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)比較的成熟，紛紛在全球?qū)ふ覚C(jī)會(huì)，這也是推動(dòng)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)化的動(dòng)力。尤其矚目的，環(huán)球化的趨勢(shì)已經(jīng)不是發(fā)達(dá)國(guó)家專(zhuān)有的，新興國(guó)家對(duì)全球業(yè)者強(qiáng)大的誘惑力也是推動(dòng)購(gòu)物中心全球化的趨勢(shì)�，F(xiàn)在發(fā)展趨勢(shì)比較明顯，各地政府高度重視的程度在新興國(guó)家已經(jīng)表現(xiàn)無(wú)疑了。購(gòu)物中心已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家零售業(yè)的主力，在北美它已經(jīng)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，無(wú)論是從商業(yè)的體量還是占有銷(xiāo)售的份額，尤其是在北美，它已經(jīng)成為這個(gè)國(guó)家零售業(yè)的主力，我們從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上面可以看到，北美是發(fā)展比較成熟的一個(gè)地區(qū)，它的購(gòu)物中心所形成的銷(xiāo)售額在美國(guó)已經(jīng)將近60%，它跟當(dāng)?shù)鼐用竦纳�活觀念密切程度是大大過(guò)于東方國(guó)家。東方國(guó)家里面，比如日本購(gòu)物中心所占有的份額也在20%以上，我們國(guó)家是90年代開(kāi)始到新世紀(jì)初購(gòu)物中心得到大力的發(fā)展，開(kāi)始占的份額很低，前3、4年的時(shí)候，以上海為例只有8%左右，這2年年年上升，現(xiàn)在目前已經(jīng)超過(guò)10%，要達(dá)到11%-12%，從這個(gè)趨勢(shì)來(lái)看，從中國(guó)來(lái)講也是這樣的，購(gòu)物中心在零售市場(chǎng)上面的份額將會(huì)得到一個(gè)很大的提升，這個(gè)現(xiàn)象尤其是在新興國(guó)家尤其如此�，F(xiàn)代的購(gòu)物中心已經(jīng)遍布全球，整個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為對(duì)各個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)具有影響力的產(chǎn)業(yè)，從美國(guó)購(gòu)物中心ICSC發(fā)布的一些數(shù)字可以看到，美國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)對(duì)它的經(jīng)濟(jì)是有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，它協(xié)會(huì)的主席邁克爾說(shuō)，30、40年前席卷北美洲的購(gòu)物中心熱潮正蔓延到全球各地，我很贊同他的說(shuō)法。美國(guó)現(xiàn)在有購(gòu)物中心10萬(wàn)多左右，它可出租的面積達(dá)到近70億平方英尺，每個(gè)月大概有1.9億成人去各種購(gòu)物中心去購(gòu)物，當(dāng)年的購(gòu)物中心的銷(xiāo)售往往都超過(guò)2萬(wàn)多億，它占非汽車(chē)銷(xiāo)售零售總額75%，美國(guó)購(gòu)物中心雇傭人員有1200多萬(wàn)人，約占全國(guó)非農(nóng)業(yè)雇員總數(shù)的10%。所以購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)對(duì)美國(guó)是有很重要的關(guān)聯(lián)度。

　　另外像是北美的加拿大，它有購(gòu)物中心2千多個(gè)，可出租總面積4億多平方英尺，年銷(xiāo)售2500億加元，占零售業(yè)總銷(xiāo)售65%左右，創(chuàng)省銷(xiāo)售稅收入160多億加元，雇傭人員150萬(wàn)人，占非農(nóng)業(yè)雇員總數(shù)的10.8%。

　　即使在東方，現(xiàn)代購(gòu)物中心也是一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)。日本購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額已占全部零售額的20%以上，而同期的超市業(yè)僅占9%，百貨僅為7%，目前1999年，印度只有三家購(gòu)物中心。現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字已經(jīng)上升近50家。到2010年，印度將擁有300家大型購(gòu)物中心。

　　購(gòu)物中心搶占零售份額為什么這么的明顯呢？因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)業(yè)有它特有的一些優(yōu)勢(shì)。對(duì)于購(gòu)物中心的理念全世界并不完全一樣，有的把它看作是一個(gè)商業(yè)的業(yè)態(tài)，但是也有很多專(zhuān)家認(rèn)為，購(gòu)物中心本身不是一個(gè)業(yè)態(tài)，它是業(yè)態(tài)的組成平臺(tái)。不管怎么看，購(gòu)物中心在商業(yè)零售份額逐年的增長(zhǎng)，逐步成為一個(gè)主力軍這是不爭(zhēng)的事實(shí)，它有如下的優(yōu)點(diǎn)。首先它是超越零售業(yè)態(tài)的整合平臺(tái)，能包容其他零售業(yè)態(tài)，無(wú)排斥效應(yīng)，而有疊加效應(yīng)。如何理解這句話(huà)呢？零售業(yè)的發(fā)展往往是新的業(yè)態(tài)淘汰舊的業(yè)態(tài)或者是擠兌舊業(yè)態(tài)，同業(yè)態(tài)之間相互的競(jìng)爭(zhēng)，你死我活，這在零售業(yè)是普遍的現(xiàn)象。由于零售業(yè)不是單純的零售業(yè)務(wù)，它是一個(gè)平臺(tái)，提供各個(gè)業(yè)態(tài)發(fā)展的平臺(tái)，它有很強(qiáng)的融合性和包容性。購(gòu)物中心跟購(gòu)物中心之間，一般來(lái)講，經(jīng)營(yíng)好的話(huà)，它的排斥效應(yīng)要大大低于其他零售業(yè)同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)樵谌�球沒(méi)有同樣的一個(gè)購(gòu)物中心，全球所有的購(gòu)物中心都不一樣，都有自己的特色，否則他自己就站不住，所以它有包容心，比較少有排斥性。這種親和力使得我們購(gòu)物中心極快的搶占份額。另外即使同業(yè)在同一地區(qū)集聚正性效應(yīng)也大于負(fù)面效應(yīng)，如南京西路商圈摩爾的扎堆，大家都過(guò)的很好。第三個(gè)購(gòu)物中心已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)里面的避風(fēng)港，尤其是在住宅地產(chǎn)不好的情況下面，很多公司都把它發(fā)展的方向改為商業(yè)地產(chǎn)上，在國(guó)內(nèi)也是如此，像是世貿(mào)集團(tuán)，以前就是搞住宅地產(chǎn)，現(xiàn)在又轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樵谌�球�?jīng)濟(jì)不景氣的情況下，在投資風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下，我們商業(yè)地產(chǎn)里面的購(gòu)物中心，它的風(fēng)險(xiǎn)性、抗風(fēng)險(xiǎn)性可能要優(yōu)于住宅地產(chǎn)，因?yàn)樗�有很多特點(diǎn)是不一樣的，只會(huì)搞住宅地產(chǎn)的地產(chǎn)商不一樣會(huì)搞商業(yè)地產(chǎn)，所以在環(huán)境不景氣的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)成為住宅地產(chǎn)的避風(fēng)港。購(gòu)物中心建設(shè)與城市建設(shè)、居民生活、社會(huì)治安和環(huán)境關(guān)系密切，因此容易引起政府重視和取得支持，而一些其他的零售單體不可能得到這么多的照顧。購(gòu)物中心可以適應(yīng)不斷提升的消費(fèi)者需求，尤其中產(chǎn)階級(jí)隊(duì)伍的擴(kuò)大，為購(gòu)物中心準(zhǔn)備了大量后備的目標(biāo)客群。我們?cè)缟险f(shuō)的奢侈品，可能它的主客群不是中產(chǎn)階級(jí)，超市他的主客群可能是中產(chǎn)階級(jí)的家庭，但是不一定是中產(chǎn)階級(jí)的就業(yè)人員，而我們購(gòu)物中心最適應(yīng)中產(chǎn)階級(jí)家庭來(lái)消費(fèi)，因此在我們這個(gè)國(guó)家為什么購(gòu)物中心可以得到這么快的發(fā)展，也是適應(yīng)中產(chǎn)階級(jí)的形成而帶來(lái)有特征的消費(fèi)者需求。所以綜上所述，購(gòu)物中心有自己的特點(diǎn)才能夠在這種情況下得到快速的發(fā)展。

　　從體量上面來(lái)講，體量對(duì)購(gòu)物中心來(lái)講有很重要的指標(biāo)，全球的購(gòu)物中心以中小型購(gòu)物中心占主導(dǎo)地位，這在北美也是這樣的。購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的國(guó)家中小型的中心占半數(shù)以上，跟我們國(guó)家情況不一樣，我們國(guó)家對(duì)購(gòu)物中心的定義跟他們也不一樣，所以從他們那里來(lái)講，中小型的購(gòu)物中心占一半以上。為什么中小型的購(gòu)物中心發(fā)展這么多呢？它也有原因的，我們來(lái)分析一下。首先，投資總額低，回報(bào)時(shí)間比較短，所以風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于地區(qū)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)小很多。第二個(gè)就是市場(chǎng)的容量大，選址的要求沒(méi)有大購(gòu)物中心要求這么高。上海很多新的購(gòu)物中心都是小型購(gòu)物中心，它的選址沒(méi)有像是超購(gòu)物中心來(lái)做，他的消費(fèi)特征、購(gòu)物特征、人口特征，像是社區(qū)型的購(gòu)物中心要求沒(méi)有這么高。由于體量比較小，招商的難度比較小，招商壓力比較小，新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心首先遇到的難題就是填不滿(mǎn)。因此，運(yùn)行管理中小型的購(gòu)物中心也相對(duì)比較容易。第四，硬件要求簡(jiǎn)單，容易實(shí)現(xiàn)低成本的擴(kuò)張，這也就是說(shuō)，我這個(gè)開(kāi)發(fā)商不一定是大開(kāi)發(fā)商，我中型、小型的開(kāi)發(fā)商資本有限，大的搞不了，小的可以搞，所以面就廣了。另外就是貼近消費(fèi)者，易形成穩(wěn)定客流和客群，比如大的購(gòu)物中心，比如你這是一個(gè)旅游地，全世界的旅游者到你這里，而本地的消費(fèi)是比較少的，你要形成這樣的規(guī)模不容易。而中小型的購(gòu)物中心形成比較容易，因?yàn)橹苓叾际撬�的客�?hù)。這張PPT是按照ICSC做出的數(shù)據(jù)，可以說(shuō)明38%的REIT持有的零售已放入ICSC主要的類(lèi)別：58%都是要么籠統(tǒng)描述為“購(gòu)物中心”或“摩爾”。

　　我們說(shuō)了中小型購(gòu)物中心的優(yōu)點(diǎn)，它也有主要的難點(diǎn)，分為兩條，一個(gè)就是吸引力及輻射力不如大型中心。第二個(gè)就是要求不斷變化消除顧客的視覺(jué)疲勞，這兩點(diǎn)就是中小型購(gòu)物中心遇到的難題，超市也遇到這個(gè)問(wèn)題。中國(guó)的購(gòu)物中心有大型化的趨勢(shì)，爆出的體量都比較大，我也不是反對(duì)大，這里也要一分為二，大有大的道理，世界上十大購(gòu)物中心，中國(guó)要占有6-7個(gè)，現(xiàn)在全球最大的購(gòu)物中心是在中國(guó)而不是在外國(guó)，為什么中國(guó)能這么大呢？所以我說(shuō)大有大的道理，我們的人口多，我們的客流量跟別人不能比，尤其是到禮拜天到處都是人，我在北美呆了5個(gè)月，他們沒(méi)有這么多人，但是他們的單價(jià)比我們高，所以說(shuō)購(gòu)物中心大也有道理的。人流超大，要求體量偏大。平均大于其他國(guó)家也是在情理之中，當(dāng)然也有另外的問(wèn)題。偏大也應(yīng)該有個(gè)限度，現(xiàn)在不是籠統(tǒng)的說(shuō)你大，而是說(shuō)大有吸引力，大有輻射力，否則產(chǎn)生招商不足、組合不理想、銷(xiāo)售達(dá)保本點(diǎn)時(shí)間長(zhǎng)，投資回報(bào)困難，如果你中間的資金鏈斷掉，你就是為他們做嫁衣了。我們是要根據(jù)定位和類(lèi)型適度選擇體量的大小，不要盲目的講大跟小。

　　從數(shù)量來(lái)講，購(gòu)物中心這個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)的影響，地位重要的還是大型購(gòu)物中心，我們從數(shù)字上面可以看到，這張圖是說(shuō)，每一次到摩爾去的人單價(jià)是多少，有一個(gè)奇怪的現(xiàn)象，曲線(xiàn)上來(lái)又下去又上來(lái)，從客單價(jià)來(lái)講，比較大的購(gòu)物中心，它更容易吸引客流，更容易提升它的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，因?yàn)樘暨x的物品比較多，而在少于3萬(wàn)平方英尺的，大概就是3000平方米，上海還不把它作為大的購(gòu)物中心，和超過(guò)12-16萬(wàn)的要差2-3倍，這樣就得出一個(gè)結(jié)論，適度大的購(gòu)物中心對(duì)提升它的業(yè)績(jī)還是有好處的。下面又是我講的，也不是越大越好，我們來(lái)看到了這里180萬(wàn)平方英尺，美國(guó)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心70、80年，他的全國(guó)平均面積大小始終恒定在120萬(wàn)平方英尺，所以說(shuō)它是有規(guī)律可尋的，太大也不行，太小也不行。從數(shù)字上面也可以看到，大型的購(gòu)物中心重要性，這張表上面雖然只占6%，超過(guò)100萬(wàn)平方米三大類(lèi)的購(gòu)物中心，從數(shù)量來(lái)講，只占它10萬(wàn)購(gòu)物中心里面只有6%是這三類(lèi)的，是100-150萬(wàn)，150萬(wàn)-200萬(wàn)，200萬(wàn)-1000萬(wàn)，中國(guó)人把它去掉0，按照平方米來(lái)算，也就是說(shuō)，10萬(wàn)-15萬(wàn)平方米的，以上的這三位它數(shù)量上只有占6%，可租賃面積卻占38%，從二八定律來(lái)講，從整個(gè)產(chǎn)業(yè)的管理發(fā)展必須要重視大型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和研究。

　　金融海嘯對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家和新興市場(chǎng)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有什么影響呢？我個(gè)人的體會(huì)，無(wú)論是從材料來(lái)看還是到國(guó)外去看，有影響，而且尤其在北美這個(gè)影響還是不小的。這張圖上面是反映了近幾年在建購(gòu)物中心跟新交付使用的購(gòu)物中心，大家可以看到，由于金融海嘯，尤其在北美，不光影響了購(gòu)買(mǎi)力，還影響了人們的收入預(yù)期，所以零售業(yè)首當(dāng)其沖遭受打擊，從這張圖我們可以看到，它的缺陷是新交付購(gòu)物中心的空置率，前幾年比較的平穩(wěn)，每一年都增加1%-2%，但是這兩年新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心空置率大幅度的上升，實(shí)際情況也是如此，我跑過(guò)多倫多很多的小型購(gòu)物中心，里面都是空置的，為什么？小也有小的麻煩，它的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較低，比如兩個(gè)社區(qū)比較近，他們就要靠拼價(jià)格了。從從業(yè)人員來(lái)講，連續(xù)近十年，美國(guó)失業(yè)人員只有上升沒(méi)有下降，這是跟他們多利用IT技術(shù)的原因。從失業(yè)率來(lái)講，一直沒(méi)有下降，也成為奧巴馬最頭痛的問(wèn)題。

　　對(duì)照新興國(guó)家市場(chǎng)，雖然我們國(guó)家也受到金融風(fēng)暴的影響，零售業(yè)的政府速度在放慢，現(xiàn)在已經(jīng)看不到30%的增長(zhǎng)了，無(wú)論是哪一個(gè)業(yè)態(tài)都看不到，有的地區(qū)下降還很厲害，但是中國(guó)人還是有辦法，這兩年一到節(jié)日的時(shí)候，你看不到世界發(fā)生了金融海嘯，還是購(gòu)買(mǎi)的人群很多的。那么新興國(guó)家，它受到的金融風(fēng)波的影響，在零售業(yè)來(lái)講是有，但是很有限，不像西方國(guó)家跟發(fā)達(dá)國(guó)家，那么我們每年世界上有零售開(kāi)發(fā)指數(shù)，這張表就是08年的數(shù)據(jù)，09年的還沒(méi)有出來(lái)。從這張表上可以說(shuō)明，商業(yè)投資最好的國(guó)家就是在這頭上，這幾家是哪些呢？中國(guó)就在這個(gè)頭上，分別是印度、俄羅斯、中國(guó)，越南也排在上面，零售的投資全球化，這幾個(gè)國(guó)家是機(jī)會(huì)最好的，錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)又要走下坡路了，再早進(jìn)來(lái)時(shí)間沒(méi)有到，這還是有道理的。它是從三個(gè)指標(biāo)加以分析的，打出這張圖，商業(yè)投資機(jī)會(huì)目前最好的就是印度，它零售商業(yè)指數(shù)是68分，俄羅斯60分，中國(guó)是56分，聯(lián)合國(guó)酋長(zhǎng)國(guó)是56分，他們認(rèn)為這些是零售業(yè)投資最好的國(guó)家和地區(qū)。迪拜最近發(fā)生的金融風(fēng)暴不會(huì)造成像美國(guó)那樣的糟糕情況，畢竟在它的后面還有后臺(tái)老板。

　　購(gòu)物中心在中國(guó)的發(fā)展令世界矚目，有這么幾個(gè)特點(diǎn)，第一，發(fā)展快，類(lèi)似90年代連鎖業(yè)的發(fā)展，起點(diǎn)比較低，增長(zhǎng)速度比較快，優(yōu)點(diǎn)是遍地開(kāi)花，現(xiàn)在二三級(jí)城市甚至更好的城市都出現(xiàn)了購(gòu)物中心，那么帶來(lái)了一個(gè)什么問(wèn)題呢，產(chǎn)業(yè)的集中度比較低，整個(gè)世界上面的購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)集中度本來(lái)就不高，在美國(guó)也是不高的，那么在中國(guó)就更分散的。第二，體量大，世界大的購(gòu)物中心尤其是中國(guó)，中國(guó)的購(gòu)物中心體量不斷在率新。第三創(chuàng)新多，融合中創(chuàng)新，變異中發(fā)展。有的時(shí)候我們的購(gòu)物中心定義搞的比較模糊，很亂，也帶來(lái)一些好處，它有很多變化和發(fā)展，有很多創(chuàng)新包含在里面。第四，前景佳，深得政府、投資者、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、消費(fèi)者多方的青睞。第五，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和零售業(yè)“泛購(gòu)物中心化”經(jīng)營(yíng)成中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大推進(jìn)器，沒(méi)有這兩大推進(jìn)器，我們的購(gòu)物中心不會(huì)發(fā)展的這么快。
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