購物中心在現(xiàn)代零售業(yè)中間占有很重要的地位，它是我們現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)中一顆耀眼的明星，根據(jù)我的觀察，購物中心在全球的發(fā)展有兩個特點。

　　購物中心在現(xiàn)代零售業(yè)中間占有很重要的地位，它是我們現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)中一顆耀眼的明星，根據(jù)我的觀察，購物中心在全球的發(fā)展有如下的特點：

　　第一，購物中心產(chǎn)業(yè)的全球化的趨勢，新世紀(jì)是走向經(jīng)濟全球一體化的一個年代，我們處于這個年代，購物中心的發(fā)展也充分表現(xiàn)出它的全球化的趨勢。

　　首先，我們從商業(yè)形態(tài)的發(fā)展來看，它起源于北美，而現(xiàn)在購物中心這個產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從發(fā)達(dá)國家向全球蔓延，有些數(shù)據(jù)也可以支持這個現(xiàn)象。我們作為中國人，從國內(nèi)的發(fā)展來看也是體現(xiàn)了這個情況。購物中心協(xié)會張會長說，我們購物中心引入是在上世紀(jì)90年代，當(dāng)時慢于大賣場的發(fā)展，慢于超市的發(fā)展，超市在發(fā)展最快的年份每年的增長率都是在40%以上。而新世紀(jì)開始購物中心在各地蓬勃發(fā)展，雖然受到金融危機的影響這兩年有所回落，但是總體來講在全國還是在形成。

　　從商業(yè)地產(chǎn)來講，相對零售業(yè)，我們國家的開放和外資進(jìn)入相對比較延遲，當(dāng)時它的投資也在向全球推進(jìn)，所以商業(yè)投資的全球化是推動購物中心全球化的一個很大的動力，從上海購物發(fā)展至今來看，資金來源有國有、外資、民營，各占三分天下。在我們看到購物產(chǎn)業(yè)全球化的過程當(dāng)中，大企業(yè)在全球追逐全球份額，處于這個目的，已經(jīng)成為全球化最大的推動力，由于各個國家的情況，經(jīng)濟發(fā)展的情況都不一樣，尤其是在發(fā)達(dá)國家，它的市場受到一定的限制，因為購物中心的產(chǎn)業(yè)比較的成熟，紛紛在全球?qū)ふ覚C會，這也是推動購物中心產(chǎn)業(yè)化的動力。尤其矚目的，環(huán)球化的趨勢已經(jīng)不是發(fā)達(dá)國家專有的，新興國家對全球業(yè)者強大的誘惑力也是推動購物中心全球化的趨勢。現(xiàn)在發(fā)展趨勢比較明顯，各地政府高度重視的程度在新興國家已經(jīng)表現(xiàn)無疑了。購物中心已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國家零售業(yè)的主力，在北美它已經(jīng)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，無論是從商業(yè)的體量還是占有銷售的份額，尤其是在北美，它已經(jīng)成為這個國家零售業(yè)的主力，我們從統(tǒng)計數(shù)字上面可以看到，北美是發(fā)展比較成熟的一個地區(qū)，它的購物中心所形成的銷售額在美國已經(jīng)將近60%，它跟當(dāng)?shù)鼐用竦纳�活觀念密切程度是大大過于東方國家。東方國家里面，比如日本購物中心所占有的份額也在20%以上，我們國家是90年代開始到新世紀(jì)初購物中心得到大力的發(fā)展，開始占的份額很低，前3、4年的時候，以上海為例只有8%左右，這2年年年上升，現(xiàn)在目前已經(jīng)超過10%，要達(dá)到11%-12%，從這個趨勢來看，從中國來講也是這樣的，購物中心在零售市場上面的份額將會得到一個很大的提升，這個現(xiàn)象尤其是在新興國家尤其如此。現(xiàn)代的購物中心已經(jīng)遍布全球，整個產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為對各個國家經(jīng)濟具有影響力的產(chǎn)業(yè)，從美國購物中心ICSC發(fā)布的一些數(shù)字可以看到，美國購物中心產(chǎn)業(yè)對它的經(jīng)濟是有很強的關(guān)聯(lián)度，它協(xié)會的主席邁克爾說，30、40年前席卷北美洲的購物中心熱潮正蔓延到全球各地，我很贊同他的說法。美國現(xiàn)在有購物中心10萬多左右，它可出租的面積達(dá)到近70億平方英尺，每個月大概有1.9億成人去各種購物中心去購物，當(dāng)年的購物中心的銷售往往都超過2萬多億，它占非汽車銷售零售總額75%，美國購物中心雇傭人員有1200多萬人，約占全國非農(nóng)業(yè)雇員總數(shù)的10%。所以購物中心的產(chǎn)業(yè)對美國是有很重要的關(guān)聯(lián)度。

　　另外像是北美的加拿大，它有購物中心2千多個，可出租總面積4億多平方英尺，年銷售2500億加元，占零售業(yè)總銷售65%左右，創(chuàng)省銷售稅收入160多億加元，雇傭人員150萬人，占非農(nóng)業(yè)雇員總數(shù)的10.8%。

　　即使在東方，現(xiàn)代購物中心也是一個重要的產(chǎn)業(yè)。日本購物中心的銷售額已占全部零售額的20%以上，而同期的超市業(yè)僅占9%，百貨僅為7%，目前1999年，印度只有三家購物中心。現(xiàn)在這個數(shù)字已經(jīng)上升近50家。到2010年，印度將擁有300家大型購物中心。

　　購物中心搶占零售份額為什么這么的明顯呢？因為這個產(chǎn)業(yè)有它特有的一些優(yōu)勢。對于購物中心的理念全世界并不完全一樣，有的把它看作是一個商業(yè)的業(yè)態(tài)，但是也有很多專家認(rèn)為，購物中心本身不是一個業(yè)態(tài)，它是業(yè)態(tài)的組成平臺。不管怎么看，購物中心在商業(yè)零售份額逐年的增長，逐步成為一個主力軍這是不爭的事實，它有如下的優(yōu)點。首先它是超越零售業(yè)態(tài)的整合平臺，能包容其他零售業(yè)態(tài)，無排斥效應(yīng)，而有疊加效應(yīng)。如何理解這句話呢？零售業(yè)的發(fā)展往往是新的業(yè)態(tài)淘汰舊的業(yè)態(tài)或者是擠兌舊業(yè)態(tài)，同業(yè)態(tài)之間相互的競爭，你死我活，這在零售業(yè)是普遍的現(xiàn)象。由于零售業(yè)不是單純的零售業(yè)務(wù)，它是一個平臺，提供各個業(yè)態(tài)發(fā)展的平臺，它有很強的融合性和包容性。購物中心跟購物中心之間，一般來講，經(jīng)營好的話，它的排斥效應(yīng)要大大低于其他零售業(yè)同業(yè)的競爭，因為在全球沒有同樣的一個購物中心，全球所有的購物中心都不一樣，都有自己的特色，否則他自己就站不住，所以它有包容心，比較少有排斥性。這種親和力使得我們購物中心極快的搶占份額。另外即使同業(yè)在同一地區(qū)集聚正性效應(yīng)也大于負(fù)面效應(yīng)，如南京西路商圈摩爾的扎堆，大家都過的很好。第三個購物中心已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)里面的避風(fēng)港，尤其是在住宅地產(chǎn)不好的情況下面，很多公司都把它發(fā)展的方向改為商業(yè)地產(chǎn)上，在國內(nèi)也是如此，像是世貿(mào)集團(tuán)，以前就是搞住宅地產(chǎn)，現(xiàn)在又轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，因為在全球經(jīng)濟不景氣的情況下，在投資風(fēng)險加大的情況下，我們商業(yè)地產(chǎn)里面的購物中心，它的風(fēng)險性、抗風(fēng)險性可能要優(yōu)于住宅地產(chǎn)，因為它有很多特點是不一樣的，只會搞住宅地產(chǎn)的地產(chǎn)商不一樣會搞商業(yè)地產(chǎn)，所以在環(huán)境不景氣的時候，商業(yè)地產(chǎn)成為住宅地產(chǎn)的避風(fēng)港。購物中心建設(shè)與城市建設(shè)、居民生活、社會治安和環(huán)境關(guān)系密切，因此容易引起政府重視和取得支持，而一些其他的零售單體不可能得到這么多的照顧。購物中心可以適應(yīng)不斷提升的消費者需求，尤其中產(chǎn)階級隊伍的擴大，為購物中心準(zhǔn)備了大量后備的目標(biāo)客群。我們早上說的奢侈品，可能它的主客群不是中產(chǎn)階級，超市他的主客群可能是中產(chǎn)階級的家庭，但是不一定是中產(chǎn)階級的就業(yè)人員，而我們購物中心最適應(yīng)中產(chǎn)階級家庭來消費，因此在我們這個國家為什么購物中心可以得到這么快的發(fā)展，也是適應(yīng)中產(chǎn)階級的形成而帶來有特征的消費者需求。所以綜上所述，購物中心有自己的特點才能夠在這種情況下得到快速的發(fā)展。

　　從體量上面來講，體量對購物中心來講有很重要的指標(biāo)，全球的購物中心以中小型購物中心占主導(dǎo)地位，這在北美也是這樣的。購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的國家中小型的中心占半數(shù)以上，跟我們國家情況不一樣，我們國家對購物中心的定義跟他們也不一樣，所以從他們那里來講，中小型的購物中心占一半以上。為什么中小型的購物中心發(fā)展這么多呢？它也有原因的，我們來分析一下。首先，投資總額低，回報時間比較短，所以風(fēng)險相對于地區(qū)購物中心來說小很多。第二個就是市場的容量大，選址的要求沒有大購物中心要求這么高。上海很多新的購物中心都是小型購物中心，它的選址沒有像是超購物中心來做，他的消費特征、購物特征、人口特征，像是社區(qū)型的購物中心要求沒有這么高。由于體量比較小，招商的難度比較小，招商壓力比較小，新開業(yè)的購物中心首先遇到的難題就是填不滿。因此，運行管理中小型的購物中心也相對比較容易。第四，硬件要求簡單，容易實現(xiàn)低成本的擴張，這也就是說，我這個開發(fā)商不一定是大開發(fā)商，我中型、小型的開發(fā)商資本有限，大的搞不了，小的可以搞，所以面就廣了。另外就是貼近消費者，易形成穩(wěn)定客流和客群，比如大的購物中心，比如你這是一個旅游地，全世界的旅游者到你這里，而本地的消費是比較少的，你要形成這樣的規(guī)模不容易。而中小型的購物中心形成比較容易，因為周邊都是他的客戶。這張PPT是按照ICSC做出的數(shù)據(jù)，可以說明38%的REIT持有的零售已放入ICSC主要的類別：58%都是要么籠統(tǒng)描述為“購物中心”或“摩爾”。

　　我們說了中小型購物中心的優(yōu)點，它也有主要的難點，分為兩條，一個就是吸引力及輻射力不如大型中心。第二個就是要求不斷變化消除顧客的視覺疲勞，這兩點就是中小型購物中心遇到的難題，超市也遇到這個問題。中國的購物中心有大型化的趨勢，爆出的體量都比較大，我也不是反對大，這里也要一分為二，大有大的道理，世界上十大購物中心，中國要占有6-7個，現(xiàn)在全球最大的購物中心是在中國而不是在外國，為什么中國能這么大呢？所以我說大有大的道理，我們的人口多，我們的客流量跟別人不能比，尤其是到禮拜天到處都是人，我在北美呆了5個月，他們沒有這么多人，但是他們的單價比我們高，所以說購物中心大也有道理的。人流超大，要求體量偏大。平均大于其他國家也是在情理之中，當(dāng)然也有另外的問題。偏大也應(yīng)該有個限度，現(xiàn)在不是籠統(tǒng)的說你大，而是說大有吸引力，大有輻射力，否則產(chǎn)生招商不足、組合不理想、銷售達(dá)保本點時間長，投資回報困難，如果你中間的資金鏈斷掉，你就是為他們做嫁衣了。我們是要根據(jù)定位和類型適度選擇體量的大小，不要盲目的講大跟小。

　　從數(shù)量來講，購物中心這個產(chǎn)業(yè)對社會的影響，地位重要的還是大型購物中心，我們從數(shù)字上面可以看到，這張圖是說，每一次到摩爾去的人單價是多少，有一個奇怪的現(xiàn)象，曲線上來又下去又上來，從客單價來講，比較大的購物中心，它更容易吸引客流，更容易提升它的銷售業(yè)績，因為挑選的物品比較多，而在少于3萬平方英尺的，大概就是3000平方米，上海還不把它作為大的購物中心，和超過12-16萬的要差2-3倍，這樣就得出一個結(jié)論，適度大的購物中心對提升它的業(yè)績還是有好處的。下面又是我講的，也不是越大越好，我們來看到了這里180萬平方英尺，美國開發(fā)購物中心70、80年，他的全國平均面積大小始終恒定在120萬平方英尺，所以說它是有規(guī)律可尋的，太大也不行，太小也不行。從數(shù)字上面也可以看到，大型的購物中心重要性，這張表上面雖然只占6%，超過100萬平方米三大類的購物中心，從數(shù)量來講，只占它10萬購物中心里面只有6%是這三類的，是100-150萬，150萬-200萬，200萬-1000萬，中國人把它去掉0，按照平方米來算，也就是說，10萬-15萬平方米的，以上的這三位它數(shù)量上只有占6%，可租賃面積卻占38%，從二八定律來講，從整個產(chǎn)業(yè)的管理發(fā)展必須要重視大型購物中心的開發(fā)和研究。

　　金融海嘯對發(fā)達(dá)國家和新興市場購物中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有什么影響呢？我個人的體會，無論是從材料來看還是到國外去看，有影響，而且尤其在北美這個影響還是不小的。這張圖上面是反映了近幾年在建購物中心跟新交付使用的購物中心，大家可以看到，由于金融海嘯，尤其在北美，不光影響了購買力，還影響了人們的收入預(yù)期，所以零售業(yè)首當(dāng)其沖遭受打擊，從這張圖我們可以看到，它的缺陷是新交付購物中心的空置率，前幾年比較的平穩(wěn)，每一年都增加1%-2%，但是這兩年新開業(yè)的購物中心空置率大幅度的上升，實際情況也是如此，我跑過多倫多很多的小型購物中心，里面都是空置的，為什么？小也有小的麻煩，它的抗風(fēng)險能力比較低，比如兩個社區(qū)比較近，他們就要靠拼價格了。從從業(yè)人員來講，連續(xù)近十年，美國失業(yè)人員只有上升沒有下降，這是跟他們多利用IT技術(shù)的原因。從失業(yè)率來講，一直沒有下降，也成為奧巴馬最頭痛的問題。

　　對照新興國家市場，雖然我們國家也受到金融風(fēng)暴的影響，零售業(yè)的政府速度在放慢，現(xiàn)在已經(jīng)看不到30%的增長了，無論是哪一個業(yè)態(tài)都看不到，有的地區(qū)下降還很厲害，但是中國人還是有辦法，這兩年一到節(jié)日的時候，你看不到世界發(fā)生了金融海嘯，還是購買的人群很多的。那么新興國家，它受到的金融風(fēng)波的影響，在零售業(yè)來講是有，但是很有限，不像西方國家跟發(fā)達(dá)國家，那么我們每年世界上有零售開發(fā)指數(shù)，這張表就是08年的數(shù)據(jù)，09年的還沒有出來。從這張表上可以說明，商業(yè)投資最好的國家就是在這頭上，這幾家是哪些呢？中國就在這個頭上，分別是印度、俄羅斯、中國，越南也排在上面，零售的投資全球化，這幾個國家是機會最好的，錯過這個機會又要走下坡路了，再早進(jìn)來時間沒有到，這還是有道理的。它是從三個指標(biāo)加以分析的，打出這張圖，商業(yè)投資機會目前最好的就是印度，它零售商業(yè)指數(shù)是68分，俄羅斯60分，中國是56分，聯(lián)合國酋長國是56分，他們認(rèn)為這些是零售業(yè)投資最好的國家和地區(qū)。迪拜最近發(fā)生的金融風(fēng)暴不會造成像美國那樣的糟糕情況，畢竟在它的后面還有后臺老板。

　　購物中心在中國的發(fā)展令世界矚目，有這么幾個特點，第一，發(fā)展快，類似90年代連鎖業(yè)的發(fā)展，起點比較低，增長速度比較快，優(yōu)點是遍地開花，現(xiàn)在二三級城市甚至更好的城市都出現(xiàn)了購物中心，那么帶來了一個什么問題呢，產(chǎn)業(yè)的集中度比較低，整個世界上面的購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營集中度本來就不高，在美國也是不高的，那么在中國就更分散的。第二，體量大，世界大的購物中心尤其是中國，中國的購物中心體量不斷在率新。第三創(chuàng)新多，融合中創(chuàng)新，變異中發(fā)展。有的時候我們的購物中心定義搞的比較模糊，很亂，也帶來一些好處，它有很多變化和發(fā)展，有很多創(chuàng)新包含在里面。第四，前景佳，深得政府、投資者、開發(fā)商、運營商、消費者多方的青睞。第五，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和零售業(yè)“泛購物中心化”經(jīng)營成中國購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大推進(jìn)器，沒有這兩大推進(jìn)器，我們的購物中心不會發(fā)展的這么快。
　　（作者：俞稚玉）