說起華南Mall,業界做商業地產的可謂無人不知無人不曉，這要歸功于投資商當年巨額的廣告投入，當然也歸功于當時業內的普遍贊譽。然而不幸的是，時隔六年，當年這個曾被美國《新聞周刊》譽為新的世界第七大奇跡、號稱世界最大的商業Mall，如今竟淪落到香消玉殞的境地了。

　　2009年11月份，東莞華南Mall。這是繼2003年后我的再次造訪，目的是為了驗證當年這個亞洲最牛叉的商業摩是否依然媚惑和性感逼人？很顯然，這次旅行讓我失望了。

　　從東莞市區驅車到萬江區華南Mall，不到半小時車程。看著沿途嶄新的一幢幢樹起來的高樓和社區，你絕不會想到，6年前當華南Mall在這里雄心壯志的要建一個全世界規模最大的商業“摩爾”時，周邊還是一片荒蕪的農田和亂糟糟的村莊。現在這里也然城市中興區了。除了感嘆中國的城市化進程，你別無他語。

　　時隔六年，再次走進華南Mall，心境竟然完全不同。空曠的街道，清冷的建筑，狹窄的河道，銹跡斑斑的欄桿，門可羅雀的酒店，雜草叢生的道路，讓人頓生凄涼。而2003年我隨全國各地的觀摩者第一次來到這里時，還是懷著一種敬仰的心情來參觀的，真是世事無常啊。

　　“乘船逛大Mall，購物看風景”，這句耳熟能祥的廣告語，曾經響徹大江南北，代表了華南Mall的核心主題和特色。而現在，這句話卻成了華南Mall最大的諷刺。所謂的大河，實際上一條比排水溝寬不了幾寸的狹窄水渠，兩岸滿目盡是平淡無奇的人造景觀，有什么逛頭？河灣里的剛朵拉船早己成為僅人們拍照留念的道具，孤獨的停靠在那里，空蕩蕩的街區再也無物可購。

　　驅車繞一圈，滿目盡荒涼。曾經喧鬧的百安居建材超市，如今早己人去樓空，偌大的幾何體建筑被開發商拿來做了羽毛球館，生意冷清。奧特萊斯商業街從一開始就沒有熱鬧過，孤零零的擺在那里，異常突兀。雄偉的立體停車樓，好象從未使用過，干凈的嚇人，是適合演恐怖片的絕佳片場。萬國美食城區人跡罕至，新加坡天線寶寶樂園和卡丁車賽場空蕩蕩的，一天難得有幾個人進來。還有一些尚未完工的爛尾樓區，讓人望而生畏。同事戲稱：哥看的不是商業，是寂寞。

　　記得2003年7月華南Mall開盤時，從東莞至華南Mall的萬江大道天天是車水馬龍，水泄不通。來看房的，參觀的，獵奇的，看熱鬧的，旅游的，玩耍的，買鋪的，絡繹不絕，人山人海。以至于當時來玩耍的人們一票難求。據后來的統計，當時日均人流量達到10萬。

　　華南Mall規劃占地面積約60萬平方米，比當時世界最大的加拿大愛民頓“摩爾”（50萬平米）還要大，目前實際開發占地43萬平米，總建筑面積89萬平米，其中商業面積60萬平米，號稱亞洲最大，世界第一，是集購物、娛樂、餐飲、商務、酒店、家居、休閑、運動、旅游等九大功能于一體的超大型主題商業公園。

　　按照開發商東莞三元盈暉公司當時的規劃設想，華南Mall將由全球七大濱水名城風情、近千家特色名店、豪華酒店及各國風味美食組成。而華南Mall的最大亮點，在于其以水道為主線規劃出南加州海岸、舊金山、阿姆斯特丹、巴黎香榭麗舍大道、水城威尼斯、加勒比海岸、熱帶雨林七個特色主題街區，分別展示出七個世界著名的水濱名城風情，創造出休閑浪漫的購物氛圍及休閑氛圍。根據其規劃設想，其覆蓋商圈將達到三個圈層，即第一級為20分鐘車程內覆蓋東莞大部分的地區、廣州黃埔區和增城市35個鎮，人口約800萬～900萬；第二級為60分鐘車程內覆蓋廣州、深圳兩大城市市及順德大部分地區74鎮，人口約2800萬；第三商圈是2小時車程內覆蓋整個珠三角地區的縣市和158個鎮，4000萬人口的三大商圈市場。

　　為了達到這個目標，開發商不惜投入巨額推廣費用全球招商，吸引了10多家世界500強企業先后入駐，美國時代華納、加拿大IMAX公司、英國BBC天線寶寶、肯德基、麥當勞，以及歐洲最大的建材裝飾零售商百安居、新加坡歡笑天地、深圳銅鑼灣百貨、阿瑪百貨、好又多、西湖春天、以及五星級的香格里拉、四星級的尼羅河酒店、全國著名連鎖酒店錦江之星旅館等先后加盟進駐。而當時世界第五大零售商麥德龍也及時跟進萬江區，在華南Mall的對面安寨扎營，更加深了市場對華南Mall的投資信心。但問題是，市場的發展軌跡卻讓開發商有點始料未及。首先是開盤后的銷售不理想，華南Mall的租售比是1：10，可售商鋪是10%，但這僅有的10%套現也沒有實現，據知情人士透露，華南Mall商鋪套現僅2億元人民幣左右。剛開業時洶涌而至的游客所表現出的那股興奮勁，并未持續多久，兩年不到，市場對華南Mall的新鮮感和好奇感就頓失殆盡。

　　很顯然，開發商當時構筑的三大輻射商圈這個宏偉設想，并沒有實現，連第一級商圈都沒有覆蓋，后來各大主力店商家的紛紛撤漂，表明了華南Mall己經被市場拋棄。由于商圈不成熟，進駐商家的經營效益并不理想，盡管華南Mall對這些主力店免收場地租金，但資金鏈問題仍 然無法阻擋各商家兵敗華南Mall的進程.如銅鑼灣當時每個月的銷售額僅在100萬元左右，僅僅只能勉強維持日常經營。

　　最開始退出的是美國華納，接棒的是萬達國際院線；緊接著好又多、深圳銅鑼灣、加拿大IMAX公司、英國BBC天線寶寶、百安居、阿瑪百貨等紛紛退場。銅鑼灣剛撤出，號稱世界最大的超市連鎖集團荷蘭SPAR機構就進駐，實際上幕后運作者是東莞的嘉榮商貿公司，據說該公司擁有SPAR品牌廣東省內獨家代理權，實際上就是東莞本土的超市，這種快速的簽約行動被外界理解為華南Mall的“曲線救市”。但不幸的是最后SPAR品牌也沒能維持多久。而各大主力店撤場前的大幅打折狂甩賣行動著實讓后面的投資者己經心生畏懼。這是后來華南Mall商鋪難以套現的主要原因。

　　除華南Mall外，開發商還在對面拿到了大片的土地用來開發“盛世華南”住宅，開發商的最終目的是希望通過華南Mall的開發帶動區域土地增值，使投資方獲得住宅開發收益，但華南Mall不是華僑城，由于整體經營不善，拖累了后期銷售，使得開發商通過賣房鋪套現的計劃落空。而總建面達20萬平方米的“盛世華南”住宅，即使按均價3500元/平方米算（實際均價3200元/㎡左右），頂多能套現7億元人民幣，與華南Mall的25億元投資額相比顯然是杯水車薪。實際上盛世華南住宅的銷售后來也不盡如人意，這是后話了，在此不表。

　　由于開業后華南Mall一度陷入經營困境，巨大的資金壓力迫使三元盈暉公司重新尋找新的戰略合作者和投資者。于是在此背景下，當時業界盛傳北大方正欲以20億收購華南Mall。實際結果是，2006年6月份，三元盈暉公司與北大方正實現了股權重組，北大方正借北大資源正式入主華南Mall，9月份，華南Mall為尋求市場突破，毅然決定要舍棄其聲名顯赫的“華南Mall”品牌，正式更名為“新華南MALL•生活城”，企圖將“商業購物主題公園”轉型為“國際化新都市主義生活街區”。而進入2004年后，中國的商業地產市場己經風起云涌，各種類型的大型“摩爾”己經是“長江后浪推前浪，前浪死在沙灘上”，由于規劃設計之初的諸多硬傷，華南Mall己經積重難返，這一品牌的轉型，也無法讓華南Mall起死回生。
　　（作者：賴瀚林）