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撰文/陳寧輝

年初，一則“上海暫停新建商場、寫字樓等商業(yè)類項目審批”的言論引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)圈的激烈討論，隨后有業(yè)內(nèi)人士表示該消息不實，后面也無進(jìn)一步的官方消息露出。 

實際上，即便消息不實，在目前的存量時代下，存量改造和城市更新是主旋律，市場確實也需要幾年的時間消耗。而如果消息屬實，近幾年上海的市場增量也不會少。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，該政策幾年前北京也出臺過，但近兩年北京仍然有不少新項目供應(yīng)，目前上海在四五年前批復(fù)的一大批項目正在建設(shè)，未來三年的新開商業(yè)項目規(guī)模并不會受影響。

在剛剛過去的2023年，聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，上海有26個新開商業(yè)項目，而這一數(shù)字在2024年還會被刷高。 

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心不完全統(tǒng)計，2024年上海至少有46個商業(yè)項目入市(不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬㎡)，新增商業(yè)面積超279.3萬㎡。

疫情以來最高，同比2019年仍下滑 

在最終能實現(xiàn)46個項目全開的情況下（按照以往經(jīng)驗，實際開業(yè)量會有所縮減），對比2019年到2023年的實際開業(yè)量數(shù)據(jù)，2024年有望是2020年疫情以來最高的，不過相比疫情前的2019的51個開業(yè)量還不足。

從體量情況上看，主要以5-10萬方的中大型和2-5萬方的小中型為主。面積在15萬方以上的也就薈聚、GATE M西岸夢中心兩個，更別提超大型購物中心。某上海商業(yè)地產(chǎn)研究人員表示，上海現(xiàn)有的存量對大多數(shù)區(qū)域而言已經(jīng)足夠，極個別新區(qū)的商業(yè)配套還未完全到位，但五六十萬方以上的超大型購物中心十分稀缺。

非市中心板塊漸熱，各大名企搶入

各個區(qū)域的表現(xiàn)上，浦東新區(qū)最突出有11個項目計劃新開，隨后是徐匯區(qū)和寶山區(qū)。整體上，黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)以及浦東新區(qū)的外環(huán)內(nèi)城區(qū)組成的上海市中心區(qū)開業(yè)數(shù)量少于非市中心區(qū)。

典型如炙手可熱的寶山。從2023年開始，華潤萬象生活拿了南大豐翔路TOD項目，印力接管寶樂匯將打造寶樂匯印象城，金地入主寶山美蘭湖，招商蛇口更是在去年年末壓軸拿下寶山顧村近18萬方的大型TOD項目（暫命名為“潘廣路招商花園城X+”）。一方面是因為相比其他區(qū)域，寶山的商業(yè)相對洼地，但未來開發(fā)的潛力十足。另一方面，諸如寶山高鐵站、吳淞創(chuàng)新城建設(shè)、11條軌交總規(guī)劃以及人口規(guī)模擴大等發(fā)展利好下，未來的寶山不可限量。

而這也是目前整個上海商業(yè)發(fā)展的縮影。在市中心日漸飽和的情況下，城郊商業(yè)有巨大的開發(fā)價值。

這也不難理解，為什么2024年的開業(yè)計劃中，市中心板塊的總體數(shù)量要弱于非市中心區(qū)域。

打破標(biāo)準(zhǔn)的新商業(yè)物種眾多

“商業(yè)看魔都”，一些的商業(yè)模式基本也都是從上海開始流行。上海商業(yè)市場的多元性和創(chuàng)新性，是其他城市都要學(xué)習(xí)的，這點毋庸置疑。當(dāng)然，上海本身的資源優(yōu)勢，也是其他城市無法比擬的。

從2024年的規(guī)劃中可以看到，一方面是輕資產(chǎn)數(shù)量不少。比如上海奉賢經(jīng)發(fā)大有界、寶樂匯印象城、松江合生新天地、奉發(fā)古華庭、錦和越界原力方、佘山星辰·旭輝里、EKA·天物、金悅樂方、葫蘆斗廣場一期、長興陽光天地、世博天地、浦發(fā)三林印象匯、浦發(fā)唐城印象天地一期。

▲印力簽約的浦發(fā)三林印象匯

另一方面，在“非標(biāo)”商業(yè)領(lǐng)域不斷創(chuàng)新，有不少區(qū)別傳統(tǒng)購物中心的新商業(yè)模式。如招商蛇口重點打造的郵輪主題商業(yè)上海·海上世界、藝術(shù)人文街區(qū)EKA·天物、濱水文旅和劇院商業(yè)特點的華之門Gate M西岸夢中心、主打娛樂主題的樂高樂園無限繽紛里、公園式商業(yè)的保利奉發(fā)古華庭、體育型創(chuàng)新綜合體盛鄰MALL等等。

消費模式和需求的變化，新的商業(yè)生態(tài)不斷出現(xiàn)，一則能滿足不斷升級的消費需求，二則給存量市場帶來新的活力和創(chuàng)新，并積極推動行業(yè)更良性的發(fā)展。這點，上海似乎一直在做著表率。

同時在今年計劃新開的一些商業(yè)項目中，有不少值得重點關(guān)注。

上海·海上世界

上海首個郵輪主題濱江商業(yè)中心

作為招商蛇口商業(yè)旗艦產(chǎn)品線，海上世界是上海首個郵輪主題濱江商業(yè)中心，亦是招商蛇口“X+商業(yè)”理念的再次落地。雄踞長灘音樂廳至海軍上海博物館約6.8公里岸線的核芯位置，是上海國際郵輪度假區(qū)重要一環(huán)。

上海海上世界將再一次打破常規(guī)購物中心思維，塑造符合吳淞百年底蘊、郵輪港城文化特色的商業(yè)場景，以 “郵輪+商業(yè)”、“酒店+商業(yè)”、“運動+商業(yè)”、“藝術(shù)+商業(yè)”等多元商業(yè)模式，創(chuàng)造更充裕的空間、更飽滿的情緒和更豐富的故事，為吳淞注入潮趣X+的鮮活能量，也為消費者，打造城市文旅、微度假及日常消費的超級目的地。

三大特色空間筑造更多有潮性的活力氛圍——三層的空中連廊化身藝術(shù)長廊，成為藝術(shù)展館和潮流街區(qū)，在這里可以感受來自全球各地的新潮時尚；屋頂花園將作為微度假露營中心，打造一個漫賞江海星空的浪漫空間；在戶外廣場打造的濱水文化長廊，則會以美食、城市運動、體育競技等不同主題的形式呈現(xiàn)，隨時提供新鮮的趣味樂趣。

徐匯萬科廣場

3.0版POD的URBAN CARPET城市地毯

徐匯萬科廣場總體量約10萬方，定位“URBAN  PLAYGROUND都心玩樂聚落”，為都心客群打造一個以“運動+“串聯(lián)多元社群共建的都市玩樂場，探索專屬于徐匯萬科廣場的“理想生活方式”,約7萬方生態(tài)綠軸為徐匯中城打造“URBAN CARPET城市地毯”。

項目圍繞“運動、親子、商務(wù)”三大主題，布局“CHIC興趣集中營、COZY自然陪伴所、CHILL精神治愈場”三大亮點業(yè)態(tài)矩陣。

CHIC-興趣集中營：營造運動社交、潮流格調(diào)的CHIC氛圍感，引進(jìn)運動戶外城市旗艦店、社交型潮流休閑品牌、設(shè)計師買手集合店、品牌秀場空間等。

COZY-自然陪伴所：營造親子陪伴、朋友聚會、寵物社交的COZY氛圍感。打造室內(nèi)室外的溜娃空間、面向景觀外擺的西餐輕餐、結(jié)合綠軸的寵物公園和球場跑道、城市露營營地等。

CHILL-精神治愈場：營造泛娛樂化的CHILL氛圍感。圍繞休閑放松的訴求，引進(jìn)LIVEHOUSE、潮流文化展、各類主題市集、沉浸式密室、電玩電競、品質(zhì)KTV等。

目前，項目已引進(jìn)MOREPRK云中滑板秀場、生態(tài)主題MELAND CLUB旗艦店、FUNDOLAND反斗樂園π、ALDI奧樂齊、星聚會KTV等實力品牌。

徐匯萬科廣場是上海萬科TOD開發(fā)與運營實踐的最新迭代，是探索未來多種復(fù)合功能匯集的POD綜合體的創(chuàng)新落地。POD，即TOD+PARK，是以便捷交通主導(dǎo)和公園生活主導(dǎo)雙重引力的都市生活方式。

GATE M西岸夢中心

全球濱水文旅商業(yè)

Gate M西岸夢中心由華之門打造，位于高速發(fā)展的上海西岸地塊。自上海百年水泥廠中蓬勃新生，是全國城市更新的重點項目，總建筑面積高達(dá)16.2萬m²。在充分保留歷史文化的同時，構(gòu)造“三縱三橫、城水過渡”的優(yōu)越濱水建筑動線。

作為西岸的商業(yè)新聚力，Gate M西岸夢中心將展現(xiàn)一個突破常規(guī)、大膽組合多樣業(yè)態(tài)與資源的“全球濱水文旅商業(yè)”新旗艦，打造“盡享濱水購物體驗，穿梭城市多元生活”的理想購物中心。

上海薈聚

全球范圍內(nèi)單體投資金額最大的薈聚

上海薈聚購物中心項目選址于西上海交通便捷地帶，臨近地鐵2號線的淞虹路站，項目總投資達(dá)到80億人民幣，總建筑體量超過43萬平米，商業(yè)面積超過21萬平米， 可租賃面積達(dá)12萬平米，停車位大于2500個。

以 “感應(yīng)生活”為理念，上海薈聚將攜手宜家家居和超過350家品類豐富的精選品牌租戶，邀請消費者來到東方傳統(tǒng)哲學(xué)與斯堪的納維亞美學(xué)相結(jié)合的聚會體驗空間，感應(yīng)激發(fā)生活靈感、悠享生活品質(zhì)和社交休閑的身心體驗。

業(yè)態(tài)與品牌規(guī)劃上，將設(shè)置15個大型主力店空間，與宜家家居攜手成為虹吸源源不斷客流的多核引擎。業(yè)態(tài)組合上涵蓋時尚、餐飲、親子、娛樂、科技、悅活等多個生活面向，致力于為中產(chǎn)收入人群打造一個具有國際標(biāo)準(zhǔn)的，注重顧客體驗的，適合家庭和朋友聚會，休閑，購物的一站式超區(qū)域“聚會體驗中心。

上海奉賢經(jīng)發(fā)大有界

公園式品質(zhì)生活中心

上海奉賢經(jīng)發(fā)大有界位于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)中心，項目總體量3.8萬m²，以半開放式街區(qū)為空間布局，包含地下一層、地上五層。

項目以“區(qū)域品質(zhì)生活中心”為定位，聚焦項目周邊核心消費客群的多樣品質(zhì)消費需求，從“生活體驗場”“潮流夜生活”兩大差異化特色出發(fā)，打造運動健身區(qū)、全齡兒童活動區(qū)、休閑區(qū)等功能區(qū)域，為親子家庭、年輕客群等提供社交、娛樂、放松、休閑的聚合場所；同時結(jié)合四季景觀、林蔭跑道等景觀，加大在商業(yè)景觀藝術(shù)性上的塑造力度，煥活區(qū)域新生活。

寶樂匯印象城

印力的北上海商業(yè)首秀

自印力上海與寶地資產(chǎn)于2023年10月正式簽訂合作協(xié)議后，“寶山寶樂匯”正式更名“寶樂匯印象城”，并迎來整體調(diào)改。

上海寶樂匯印象城項目落位于寶山區(qū)政治、 經(jīng)濟、文化中心地帶，三面臨街，西側(cè)毗鄰寶山區(qū)商業(yè)主軸——牡丹江路。項目總建筑面積共計10萬平方米，共分地下兩層和地面六層，周邊地區(qū)10分鐘騎行范圍內(nèi)常住人口約20萬人。改造后，預(yù)計新引入160多家品牌。

寶樂匯印象城將持續(xù)深耕寶山區(qū)域，不斷精磨產(chǎn)品，以更年輕化、更具活力的形象煥發(fā)嶄新魅力，為寶山淞寶板塊帶來全新的商業(yè)動能和更多消費選擇。該項目預(yù)計于2024年第二季度全新亮相。

奉發(fā)古華庭

公園式商業(yè)漫步街區(qū)

上海奉發(fā)古華庭項目地處奉賢核心地塊，為“南橋九景”之一，也是奉賢“南橋源”城市更新首發(fā)商業(yè)項目。古華庭依傍12萬方五星級公園古華園，以新中式建筑對望古典園林，通過設(shè)計語言將公園融入有尺度變化的商業(yè)街區(qū)。青瓦磚墻、街巷弄里，構(gòu)筑虛實相生的感官體驗界面，敘述著當(dāng)代語境下獨具奉賢地方特色的場域空間，匠心打造10萬方POD精品街區(qū)商業(yè)項目。

古華庭立足公園式商業(yè)漫步街區(qū)定位，規(guī)劃有前庭·自在生活地、中庭·城市向新力、濱水·四時煙火氣、獨墅·琥珀光影色四大板塊。項目將引入?yún)^(qū)域首發(fā)品牌，并著力于本地品質(zhì)商戶孵化升級。同時，將基于在地風(fēng)物及非遺文化打造主題體驗空間，傳承并延續(xù)城市記憶，構(gòu)建“最奉賢”生活聚場。

EKA·天物

老廠房的藝術(shù)生活新章

EKA·天物位于浦東金橋，其歷史可追溯至1869年的舊海關(guān)浦東工廠，銘刻著一代人關(guān)于上海開埠的記憶。項目整體改造由本哲建筑設(shè)計創(chuàng)始人蔣華健先生，及Wutopia Lab創(chuàng)始人俞挺先生擔(dān)任總規(guī)劃師/建筑師，對園區(qū)內(nèi)四十余棟建筑進(jìn)行重新梳理和設(shè)計，在保留厚重歷史底蘊的同時融入藝術(shù)元素。

園區(qū)內(nèi)30+獨棟建筑錯落有致，全銅堡壘、黃色集裝箱、純白歐式小樓......每一棟的形態(tài)和材質(zhì)都各不相同。昔日老廠房華麗蛻變成藝術(shù)街區(qū)，集文化藝術(shù)、生活美學(xué)、設(shè)計展覽等于一體，延承城市記憶，也給了現(xiàn)代都市生活全新的啟迪，可以說是上海城市更新樣本之中極具個人特色、審美情懷與商業(yè)創(chuàng)新力的典型案例。典型如全國首店十八度雨林巧克力、上海首店赤紅Livehouse、德國高端燈具Paulmann、浦東首店LENBACH FOUNTAIN 蘭巴赫、黑珍珠入圍餐廳蟹尊苑、W Coffee等品牌已入駐。項目已于2023年年中開始試營業(yè)。

友邦金融中心

劇院藝術(shù)綜合體

友邦金融中心商業(yè)是一座建筑面積約4.6萬㎡聯(lián)動約1.4萬㎡國際專業(yè)劇院的主題商業(yè)，可滿足頂尖劇目觀演、休閑生活社交、品質(zhì)生活享受。項目以人文藝術(shù)為核，是城市文化標(biāo)簽與新生活方式策源地，亦是城市人文藝術(shù)愛好者的友好體驗?zāi)康牡亍Ｓ啥嘣獦I(yè)態(tài)組合，從餐飲、社交、藝術(shù)觀賞到運動生活體驗，都能在這里實現(xiàn)。加上圈層文化活動加持，向高質(zhì)量的精致城市生活方式看齊，無論是家庭時間、朋友聚會還是商務(wù)宴請，這里是滿足全場景需求的集合地。

項目將引入近百家各具特色的品牌，打造豐富的消費場景，其中文化體驗類業(yè)態(tài)占比46%，其余業(yè)態(tài)包含餐飲、運動休閑、零售，伴隨多家優(yōu)質(zhì)品牌的攜手入駐，將打造成為當(dāng)代人文藝術(shù)商業(yè)的新標(biāo)桿。

花木時光里

文化藝術(shù)綜合中心

花木時光里是保利發(fā)展聯(lián)合浦開集團于陸家嘴核心區(qū)打造的40萬方城市人文綜合體——保利浦開金融中心的裙房商業(yè)，約4.7萬㎡。

項目與上海博物館東館“合體”規(guī)劃設(shè)計，零距離國家級博物館，周邊輻射上海圖書館、東方藝術(shù)中心、上海科技館、世紀(jì)公園等高能級文化地標(biāo)，以“文化握手”的運營理念，將協(xié)同區(qū)域內(nèi)獨有的文化與藝術(shù)資源，讓商業(yè)空間成為陸家嘴核心區(qū)文化輸出的又一載體，旨在讓文化藝術(shù)走進(jìn)城市公共空間、走進(jìn)商業(yè)空間，走進(jìn)普通大眾的日常生活。

花木時光里以“____目的地”為定位、“雅致、藝術(shù)、趣野、靈感、探索”為核心關(guān)鍵詞，圍繞辦公精英、都市中產(chǎn)、年輕活力族三大主力客群重點拓展文化藝術(shù)、精品零售、高端運動、星級餐飲等多元業(yè)態(tài)。目前已引入日本最潮當(dāng)代藝術(shù)畫廊中國首館——NANZUKA ART INSITUTE南志閣藝術(shù)中心、高端運動康體品牌TRACTION上海首店、意大利精品百貨GISA國內(nèi)首家國際時尚生活體驗館等主力店。