出品/聯(lián)商專(zhuān)欄

撰文/金地商置華北區(qū)域研策負(fù)責(zé)人董瑩

編輯/薇薇

我國(guó)城市商業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入到了存量時(shí)代，新開(kāi)商業(yè)增速降至個(gè)位數(shù)，一線城市城鎮(zhèn)人口人均購(gòu)物中心面積已達(dá)1.0平方米，二線城市人均購(gòu)物中心面積約0.9平方米，可以說(shuō)，未來(lái)我國(guó)城市商業(yè)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的空間已經(jīng)比較小，尤其是一二線城市。

在存量規(guī)模較大、部分城市商業(yè)過(guò)剩、越來(lái)越多的老項(xiàng)目進(jìn)入改造周期的背景下，城市更新型項(xiàng)目凸顯出存量資產(chǎn)改造盤(pán)活的價(jià)值，目前存量改造項(xiàng)目的年增長(zhǎng)率已達(dá)25%，實(shí)體商業(yè)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)入存量時(shí)代。

01

存量商業(yè)類(lèi)別

存量時(shí)代中，一二線城市核心區(qū)的物業(yè)特別具有研究探索的價(jià)值，物業(yè)改造和業(yè)態(tài)煥新共同作用于資產(chǎn)價(jià)值的提升。金地商置是國(guó)內(nèi)商業(yè)改造盤(pán)活的先行者，在長(zhǎng)期的探索實(shí)踐中，積累了大量案例，收獲了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，近年來(lái)操盤(pán)和研判了很多亟待盤(pán)活的商業(yè)資產(chǎn)，總結(jié)來(lái)說(shuō)商業(yè)存量資產(chǎn)有以下幾類(lèi)：

最常見(jiàn)的是老百貨翻新改造，20年前百貨是主流的商業(yè)形態(tài)，但時(shí)移事易，諸多曾有過(guò)輝煌歲月的百貨閉店后需要找到新的業(yè)態(tài)方向。處于城市核心區(qū)位、體量并不大的老百貨通常會(huì)改造為小型購(gòu)物中心，以煥然一新的面貌和業(yè)態(tài)繼續(xù)在城市的商業(yè)版圖上成為亮眼的存在。

位于北京長(zhǎng)安街上的賽特+購(gòu)物中心即為典型代表，金地商置作為代建代運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，助力這個(gè)上世紀(jì)90年代北京高端百貨的名片華麗變身為一個(gè)精致的CBD新社交聚場(chǎng)，延續(xù)了長(zhǎng)安街上的商業(yè)高光，在新時(shí)代找到了最佳生態(tài)位。

賽特+購(gòu)物中心 圖源：金地商置

第二類(lèi)是老工業(yè)廠房、園區(qū)的改造，隨著城市的進(jìn)化，原來(lái)位于城市邊緣的廠區(qū)已經(jīng)是城市核心區(qū)，生產(chǎn)制造的功能與城市的需求不再兼容，老的廠房、園區(qū)需要新的業(yè)態(tài)導(dǎo)入發(fā)揮新的作用。這類(lèi)項(xiàng)目土地一般為劃撥的工業(yè)用地，部分原有地上建筑物經(jīng)改造后仍可使用，鑒于土地收儲(chǔ)調(diào)規(guī)變性過(guò)程復(fù)雜，政府亦支持此類(lèi)項(xiàng)目的改造，土地使用方通常會(huì)選擇自主改造或者整租給發(fā)展商統(tǒng)一進(jìn)行改造經(jīng)營(yíng)。

金地商置操盤(pán)的上海·威新8號(hào)橋項(xiàng)目即為此類(lèi)項(xiàng)目的標(biāo)桿，上海·威新8號(hào)橋是上海首批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚的綜合園區(qū)，其原址為原上海汽車(chē)制動(dòng)器廠、申貝機(jī)械廠、白象電池廠、色織三廠。金地商置對(duì)其進(jìn)行了全方位的業(yè)態(tài)改造和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，吸引了洛可可、戴森等國(guó)內(nèi)外高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才，助推該區(qū)域成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的高地。

上海金地威新8號(hào)橋 圖源：金地商置

而金地商置操盤(pán)的另一個(gè)老廠房改造項(xiàng)目上海三鄰橋則是結(jié)合原有廠區(qū)的建筑形態(tài)，充分發(fā)揮老廠房高層高、大跨度的優(yōu)勢(shì)，改為了體育文化主題商業(yè)街區(qū)，以“大健康”為主題，布局了潛水、籃球、拳擊等體育業(yè)態(tài)，整合大眾體育、特色體育、文化教培和商業(yè)配套，打造了全方位的體育服務(wù)業(yè)態(tài)集聚區(qū)，成為上海乃至全國(guó)的體育文化地標(biāo)。

上海三鄰橋 圖源：金地商置

第三類(lèi)是商業(yè)街區(qū)的改造，街區(qū)式的物業(yè)形態(tài)改造具有更多的靈活性，改造后仍然作為商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)，在業(yè)態(tài)和品牌上進(jìn)行升級(jí)煥新，將已然老化的物業(yè)從結(jié)構(gòu)、布局、立面、裝修各方面煥新來(lái)匹配品牌的調(diào)整。

金地商置在上海操盤(pán)的街區(qū)式商業(yè)“金地·喜悅薈”即通過(guò)改造塑造了全新社區(qū)商業(yè)形態(tài)，收購(gòu)老舊的商業(yè)街區(qū)，將其改造為“云朵工廠”童話般有互動(dòng)感和創(chuàng)意性的商業(yè)空間，業(yè)態(tài)品牌全部重新布局，以親子型業(yè)態(tài)引領(lǐng)，打造了一個(gè)豐富、溫馨、生動(dòng)的社區(qū)商業(yè)街。

上海金地喜悅薈 圖源：金地商置

第四類(lèi)是小商品城、批發(fā)市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、家具城的改造，這些面臨著市場(chǎng)萎縮的業(yè)態(tài)面臨閉店的命運(yùn)，更新改造為購(gòu)物中心不失為一個(gè)好的方向，當(dāng)然需要在物業(yè)結(jié)構(gòu)和場(chǎng)景打造上打破舊的框架，不破不立，大破大立。

此外還有一些停工多年的商業(yè)項(xiàng)目，續(xù)建時(shí)已經(jīng)時(shí)移事易，面臨消防驗(yàn)收、報(bào)規(guī)報(bào)建等諸多需要解決的難題，原有結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)需要根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整，本質(zhì)上也應(yīng)當(dāng)作改造項(xiàng)目來(lái)看待。

02

存量資產(chǎn)改造剖析

一般來(lái)說(shuō)，此類(lèi)物業(yè)往往地處一二線城市的核心區(qū)，隨著城市的發(fā)展，城市化程度高，所處區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成熟，配套完善，交通便利，人口密集且客群消費(fèi)力較高，各類(lèi)公共服務(wù)齊備，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，適合做商業(yè)項(xiàng)目。原有商業(yè)項(xiàng)目通過(guò)建筑翻新和業(yè)態(tài)升級(jí)延續(xù)商業(yè)功能，原未作商業(yè)用途的項(xiàng)目也可通過(guò)較大規(guī)模的建筑改造，重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，改為商業(yè)用途。

但是另一方面，這樣的區(qū)域往往商業(yè)存量較大，商業(yè)發(fā)展的能級(jí)較高，商業(yè)類(lèi)型豐富多樣，很多地方的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)處于紅海狀態(tài)，改造項(xiàng)目作為事實(shí)上的新入局者，必須找到最契合的切入點(diǎn)，精準(zhǔn)找到自己的客群，在“老地方”發(fā)揮出“新項(xiàng)目”的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)和后發(fā)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于這種要求，就很難存在放之四海而皆準(zhǔn)的改造方案，項(xiàng)目重新定位的難度大，對(duì)操盤(pán)手的要求非常高。

無(wú)論是對(duì)老舊物業(yè)，還是因種種原因停工代建的項(xiàng)目，拆遷重建并不受政策支持，在實(shí)踐中也面臨土地收儲(chǔ)、變性、出讓等諸多突破難度巨大的問(wèn)題，想投入產(chǎn)出價(jià)值最大化，只能在既有建筑改造上下足功夫。

為了實(shí)現(xiàn)新的業(yè)態(tài)定位，此類(lèi)物業(yè)結(jié)構(gòu)和布局往往需要進(jìn)行大的改造翻新。外立面翻新和內(nèi)部重新裝修是應(yīng)有之義，為了提升客戶(hù)體驗(yàn)，重塑商業(yè)場(chǎng)景，往往要進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的“手術(shù)”，例如在老百貨和小商品市場(chǎng)項(xiàng)目改造為新型購(gòu)物中心時(shí)，拆掉部分樓板，形成新的中庭，提升商業(yè)空間的通透感，獲得更舒適的宜人尺度。

結(jié)構(gòu)的改變往往也帶來(lái)商業(yè)動(dòng)線的變化，而且商業(yè)動(dòng)線本身也具有優(yōu)化調(diào)整的需求。目前購(gòu)物中心的餐飲業(yè)態(tài)越來(lái)越重要，需要更多的餐飲業(yè)態(tài)來(lái)迎合市場(chǎng)，匯聚人流，這使得很多老項(xiàng)目都有增加餐飲條件的迫切需求，這些都需要重新調(diào)整平面布局，根據(jù)新的消防規(guī)范進(jìn)行重新的規(guī)劃調(diào)整。

總之商業(yè)改造是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)南到y(tǒng)，將定位策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、改造實(shí)施、招商運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)緊密銜接，都做到優(yōu)秀，必然能輸出一個(gè)能驚艷城市的作品。

03

存量資產(chǎn)盤(pán)活常見(jiàn)誤區(qū)

存量商業(yè)資產(chǎn)改造盤(pán)活具有高度個(gè)性化的特點(diǎn)，每個(gè)項(xiàng)目都面臨著獨(dú)有的需要解決的問(wèn)題，復(fù)雜度高，試錯(cuò)率就高，出現(xiàn)了一些改造成效不盡如人意的案例，總結(jié)歸納存量資產(chǎn)盤(pán)活改造常見(jiàn)的誤區(qū)：

•畏首畏尾，不敢突破，做了一次浮于表面的裝修。

老舊物業(yè)限于歷史因素原有建筑不適應(yīng)新的業(yè)態(tài)需求，如層高低、公共空間不足、尺度狹小逼仄、機(jī)電設(shè)備老化等，有些問(wèn)題不是能夠通過(guò)簡(jiǎn)單的修修補(bǔ)補(bǔ)可以解決的，所謂“不破不立”，如果沒(méi)有敢于突破的魄力對(duì)物業(yè)進(jìn)行比較大的拆改，只是在原有基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)化得進(jìn)行裝修，則對(duì)未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)并無(wú)太大助力。

•刻舟求劍，無(wú)視變化，以過(guò)去的成功經(jīng)驗(yàn)生搬硬套。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)動(dòng)態(tài)演進(jìn)的過(guò)程，商業(yè)的形態(tài)不斷推陳出新，市場(chǎng)環(huán)境也一直處于變化之中，但是有很多從業(yè)者傾向于復(fù)制成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，尤其是被一些規(guī)模型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的“模型”、“產(chǎn)品線”思維浸染多年的人，這種思維模式并不適用于存量資產(chǎn)盤(pán)活。對(duì)于絕大部分商業(yè)改造項(xiàng)目而言，需要的絕對(duì)是“量身定制”，而不是照搬照抄。

除了照搬其他企業(yè)、其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，還有的項(xiàng)目會(huì)固守過(guò)去的光環(huán)，不肯做出調(diào)整，尤其是以前的奢侈品商場(chǎng)，曾經(jīng)的高光時(shí)刻已不復(fù)存在，在進(jìn)行項(xiàng)目改造時(shí)卻不肯降下身段，不肯順應(yīng)城市商業(yè)的變遷去適應(yīng)新的生態(tài)位，而是仍然緊盯奢侈品品牌，招不到數(shù)量足夠的奢侈品品牌，就用所謂“輕奢”品牌補(bǔ)充，錯(cuò)過(guò)了實(shí)踐一個(gè)更接地氣、更具有主題性、更具有特色的項(xiàng)目定位的時(shí)機(jī)。

實(shí)際上，城市里生活的人們，在遷移，在成長(zhǎng)，城市商圈在進(jìn)化，在變遷，城市商業(yè)也在生長(zhǎng)，在調(diào)整，過(guò)去的成功無(wú)法被復(fù)制，唯有順應(yīng)時(shí)勢(shì)，求新求變，跟隨城市一起成長(zhǎng)，才有立身之地。

•定位錯(cuò)配，不接地氣，過(guò)于追求新奇特，脫離實(shí)際需求。

近年來(lái)，傳統(tǒng)商業(yè)的式微催生了很多博人眼球的“網(wǎng)紅”商業(yè)形態(tài)，很多地理位置優(yōu)越處于城市核心商圈的改造商業(yè)項(xiàng)目在重新定位時(shí)，其實(shí)是有比較大的空間的，又由于其天然具有非標(biāo)商業(yè)屬性，很容易往“年輕潮流”、“網(wǎng)紅商業(yè)”的方向上走，包括模仿“策展型商業(yè)”的風(fēng)潮。

策展本是對(duì)于空間的藝術(shù)創(chuàng)作，策展商業(yè)更多是結(jié)合新潮的商業(yè)品牌調(diào)性進(jìn)行空間創(chuàng)作，開(kāi)發(fā)商業(yè)價(jià)值，通過(guò)展覽、活動(dòng)提升商業(yè)流量。項(xiàng)目開(kāi)出來(lái)確實(shí)帶來(lái)名氣和流量，然而實(shí)際上成功者寥寥無(wú)幾，即使是市場(chǎng)上的標(biāo)桿鼻祖項(xiàng)目，也是始終對(duì)項(xiàng)目整體的租金坪效水平諱莫如深，原廣州東站舊址改造的華南第一家策展型商業(yè)YCC！天宜開(kāi)業(yè)3年后閉店。

新潮的“策展商業(yè)”、“網(wǎng)紅商業(yè)”需要在合適的土壤上生長(zhǎng)，比如只能在時(shí)尚度很高、在地文化非常契合的一線城市核心地段做，往往還面臨著盈利性的嚴(yán)苛考驗(yàn)，需要定位的精準(zhǔn)、高超的策展能力、流量轉(zhuǎn)化能力和策展變現(xiàn)能力，以及經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定持續(xù)，這些不取得突破，項(xiàng)目很難成功。

•缺乏資管的思維和視角，未能保證物業(yè)保值增值。

鑒于項(xiàng)目投資方、開(kāi)發(fā)方和運(yùn)營(yíng)方愈加專(zhuān)業(yè)分化的市場(chǎng)格局，需要各方工作形成合力，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，方向一致，步調(diào)和諧，才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

投資方最具有實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的意愿，也應(yīng)該把握資產(chǎn)改造的方向，商業(yè)改造項(xiàng)目的投資方一般為原業(yè)主、收購(gòu)方或者AMC機(jī)構(gòu)，由于近幾年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，房地產(chǎn)企業(yè)做商業(yè)改造項(xiàng)目投資的比例大幅下降，投資方往往并無(wú)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，如何通過(guò)后期的經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)投資收益，這中間需要更專(zhuān)業(yè)、更具體的工作。

開(kāi)發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)很關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)的成本管控、工程質(zhì)量，但是有經(jīng)營(yíng)思維，能做好商業(yè)定位策劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃，跟招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)無(wú)縫銜接配合并高度落實(shí)到設(shè)計(jì)方案的卻非常難得。優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，必然以資產(chǎn)保值增值為己任，能夠銜接好開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的界面，具備市場(chǎng)前瞻性和全局視角，是實(shí)現(xiàn)改造項(xiàng)目目標(biāo)最重要也最需要通力合作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的一環(huán)。

商管團(tuán)隊(duì)是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)者，但是也存在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和短期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)平衡的問(wèn)題，比如物業(yè)維護(hù)和資本化改造的支出往往并不利于當(dāng)期項(xiàng)目收益，但對(duì)資產(chǎn)長(zhǎng)期的保值增值很有意義。近年來(lái)隨著采取輕資產(chǎn)委托管理模式的項(xiàng)目增多，商管公司和業(yè)主方之間利益并不完全一致的問(wèn)題也越來(lái)越多的暴露出來(lái)，這些都非常考驗(yàn)各方參與者的智慧。

資管的視角須貫穿項(xiàng)目改造運(yùn)營(yíng)的全生命周期，但對(duì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)影響最大的還是在改造設(shè)計(jì)方案的制定和實(shí)施環(huán)節(jié)，最需要的是開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的綜合統(tǒng)籌，承接和實(shí)現(xiàn)投資者的意圖，尊重并積極落實(shí)商管運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)的規(guī)劃，開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)必須同時(shí)具備很強(qiáng)的綜合能力和很強(qiáng)的資管思維、服務(wù)意識(shí)。

04

存量資產(chǎn)盤(pán)活方向初探

商業(yè)資產(chǎn)盤(pán)活，最重要的是“盤(pán)”過(guò)之后能“活”，正確的方向至關(guān)重要。存量商業(yè)項(xiàng)目改造，新的定位必須做到適配、精準(zhǔn)、在地。項(xiàng)目所處區(qū)位居住屬性強(qiáng)，改造方向一般為精致的社區(qū)型商業(yè)中心，處于商務(wù)氛圍濃厚的城市核心區(qū)，則更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的商務(wù)屬性，亦有一些項(xiàng)目做深做強(qiáng)垂直品類(lèi)，突出主題化和個(gè)性化，如女性主題、年輕潮流主題、藝術(shù)主題等。但無(wú)論定位方向是什么，都需要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的社交屬性、體驗(yàn)感、良好的游逛性和舒適度，更加深入地嵌入人們的生活。

為了落實(shí)新的定位，需要在建筑、空間、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)各方面緊密配合，形成合力，打通項(xiàng)目涅槃重生的經(jīng)脈：

•建筑改造

揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分利用原有建筑特點(diǎn)做出創(chuàng)新，以開(kāi)放、融合的理念重塑建筑，盡最大可能在重點(diǎn)部位取得突破。

（1）外立面

外立面的改造最能夠達(dá)到建筑體煥然一新的效果，更換材質(zhì)和形式，舊貌換新顏。

智慧屏可以作為外立面打造的一個(gè)亮點(diǎn)，戶(hù)外LED顯示屏色彩斑斕，或新奇別致，或引人入勝，亮眼的亮化迅速成為城市新地標(biāo)。商業(yè)項(xiàng)目是各類(lèi)LED屏、網(wǎng)格屏、格柵屏、智慧網(wǎng)屏最適合的試驗(yàn)場(chǎng)。

更換玻璃幕墻對(duì)建筑形象的提升也能達(dá)到立竿見(jiàn)影的效果，應(yīng)用新型建筑材料和工藝，是改造項(xiàng)目的應(yīng)有之義。

根據(jù)商業(yè)定位主題，外立面的形式完全可以更加活潑，更有“態(tài)度”，燈光、屏幕、立面材料的更換和應(yīng)用指向的是更親民、更開(kāi)放、特色更鮮明的精神內(nèi)核。

（2）中庭、跨層大空間

中庭是商業(yè)項(xiàng)目公共空間非常重要的載體，大多數(shù)老舊項(xiàng)目并沒(méi)有開(kāi)闊的中庭，或者具備形成中庭的條件卻并不適配商業(yè)業(yè)態(tài)，就需要進(jìn)行重點(diǎn)改造。

老百貨往往需要拆掉樓板打造新的中庭或者跨層大空間提升空間的開(kāi)闊和通透感，不管是一通到頂?shù)闹型ィ�還是在局部樓層打造的跨層大空間的空中中庭，都是豐富空間形態(tài)，營(yíng)造開(kāi)放場(chǎng)景的重要節(jié)點(diǎn)。老廠房往往保留大跨度的層高打造新場(chǎng)景大空間，大空間可以打造文旅化的游逛體系，舉辦豐富的活動(dòng)。

空間使用上，中庭和大空間具有極高的可塑性，它不僅可以是花園，也可以是秀場(chǎng)、藝術(shù)展場(chǎng)、派對(duì)現(xiàn)場(chǎng)、休閑聚場(chǎng)，也可以是大空間+小商業(yè)經(jīng)營(yíng)的聚集地。

（3）開(kāi)敞式入口

為了把建筑體“打開(kāi)”，更深入更自然地融入城市界面，首層臨街面和廣場(chǎng)的處理是關(guān)鍵。普遍的做法是更加強(qiáng)調(diào)開(kāi)放式空間的打造，適度打開(kāi)外立面，形成開(kāi)放式入口，有的甚至在首層直接做長(zhǎng)梯將客流直接導(dǎo)入高樓層，門(mén)頭的造型也更加豐富，立面層次更多，解構(gòu)和豐富了建筑外形，即使是一個(gè)小型建筑體，也能通過(guò)入口的打開(kāi)形成視覺(jué)的沖擊力。

另外就是街道友好化，建筑體與城市空間的銜接更加流暢、自然，廣場(chǎng)更強(qiáng)調(diào)公共活動(dòng)功能，設(shè)置一些臺(tái)階、座椅、外擺空間強(qiáng)化休閑氛圍。

（4）商業(yè)動(dòng)線優(yōu)化

空間結(jié)構(gòu)的變化必然涉及到動(dòng)線的優(yōu)化和店鋪的重新劃分，一般來(lái)說(shuō)都是改變?cè)�百貨、小商品城、家居市�?chǎng)相對(duì)呆板、密集的店鋪布局方式，強(qiáng)調(diào)動(dòng)線的可達(dá)性和可視性，讓消費(fèi)者的游逛體驗(yàn)更舒適愜意，體驗(yàn)感更好，往往需要重新劃分消防分區(qū)，攻克既有建筑改造的消防報(bào)規(guī)難題。

動(dòng)線和店鋪排布的優(yōu)化可能會(huì)降低項(xiàng)目整體的得鋪率，但對(duì)于一個(gè)商業(yè)改造項(xiàng)目而言，并不需要追求動(dòng)線形式和尺度的極致品質(zhì)感，也沒(méi)必要追求得鋪率的最大化，這里需要把握好品質(zhì)和效益的平衡，當(dāng)然，商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)是在獎(jiǎng)勵(lì)更強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者體驗(yàn)的選擇。

（5）空中花園、下沉廣場(chǎng)

室外空間的高效利用能夠創(chuàng)造更具互動(dòng)性與開(kāi)放性的空間體驗(yàn)，屋頂空間和下沉廣場(chǎng)非常適宜打造戶(hù)外活動(dòng)空間，營(yíng)造一方城市綠洲。

有的做成各種大眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，籃球場(chǎng)、小型足球場(chǎng)、凌空跑道、滑板場(chǎng)、小型冰場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、攀爬場(chǎng)地……再結(jié)合專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)品牌的經(jīng)營(yíng)，戶(hù)外空間高效使用；

有的布局劇場(chǎng)形態(tài)，利用屋頂花園和下沉廣場(chǎng)的開(kāi)敞空間，中央視線焦點(diǎn)做舞臺(tái)，周?chē)�臺(tái)階做看臺(tái)，形成了優(yōu)質(zhì)的活動(dòng)場(chǎng)地；有的營(yíng)造精致景觀，打造環(huán)境優(yōu)美的花園，結(jié)合天空營(yíng)地、微醺業(yè)態(tài)，容納人們的放松和娛樂(lè)；

有的布局孩子們喜愛(ài)的農(nóng)場(chǎng)、小小動(dòng)物園和游樂(lè)設(shè)施，形成充滿童趣的游樂(lè)場(chǎng)……

•空間場(chǎng)景

創(chuàng)新制勝，通過(guò)應(yīng)用數(shù)字多媒體技術(shù)、打造主題街區(qū)、營(yíng)造特色場(chǎng)景等塑造亮點(diǎn)，強(qiáng)化沉浸體驗(yàn)。

（1）公共空間和主題街區(qū)的場(chǎng)景式打造

商業(yè)改造項(xiàng)目采用數(shù)字化科技手段在公共空間尤其是跨層大空間打造炫目吸睛、有沉浸感、互動(dòng)感的空間場(chǎng)景，契合定位主題，助力主力業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。應(yīng)用裸眼3D、互動(dòng)投影、數(shù)字藝術(shù)體驗(yàn)等科技手段打造出數(shù)字化的沉浸式場(chǎng)景，有效地吸引客流，增強(qiáng)消費(fèi)者的參與感。

局部打造主題街區(qū)可以有效營(yíng)造優(yōu)質(zhì)商業(yè)場(chǎng)景，是商業(yè)項(xiàng)目局部改造的熱門(mén)選項(xiàng)，整體改造的存量項(xiàng)目更加適合打造主題街區(qū)，嵌入項(xiàng)目整體的改造方案中實(shí)施，實(shí)現(xiàn)工期和成本的最優(yōu)化。主題街區(qū)最常見(jiàn)的布局是餐飲業(yè)態(tài)和集市形態(tài)，發(fā)揮小餐飲集群的優(yōu)勢(shì)，融匯精致煙火氣。需要重點(diǎn)攻克和解決的是增加餐飲條件，老項(xiàng)目改造難度尤其大，這對(duì)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)提出了很高的要求，不僅是解決技術(shù)難題，更需要具備大局觀和服務(wù)意識(shí)。

（2）強(qiáng)烈的風(fēng)格

改造的商業(yè)項(xiàng)目必然有新的裝修風(fēng)格，為了最大化發(fā)揮存量項(xiàng)目既有建筑的特征，在保留原有建筑骨架的基礎(chǔ)上動(dòng)手術(shù)，采取強(qiáng)烈的個(gè)性化裝修風(fēng)格，往往可以結(jié)合原有建筑特征進(jìn)行發(fā)揮，也可以巧妙地用特定的裝修材料，達(dá)到控制成本的目的。

一些項(xiàng)目營(yíng)造工業(yè)風(fēng)，在工業(yè)化設(shè)計(jì)中又融入電子科技元素，在裝飾上大面積采用黑白灰、橫平豎直的線條、粗糲裸露的鋼筋水泥、顏色艷麗的涂鴉，再結(jié)合科幻元素的燈光、大量的留白，營(yíng)造未來(lái)感，體現(xiàn)出濃厚的年輕潮流感染力，形成后現(xiàn)代主義風(fēng)格。而這樣強(qiáng)烈的風(fēng)格不需要高檔昂貴的材料和細(xì)致苛刻的工藝，融合強(qiáng)風(fēng)格元素的同時(shí)巧妙地控制了精裝成本。

•業(yè)態(tài)定位

推陳出新，突破傳統(tǒng)商業(yè)框架，著眼于更具生命力和吸引力的業(yè)態(tài)，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)、社交功能和對(duì)消費(fèi)者的文化情感價(jià)值。

改造后的建筑承載更有生命力的業(yè)態(tài)和更與時(shí)俱進(jìn)的品牌。導(dǎo)入新興業(yè)態(tài)，比如劇場(chǎng)、藝術(shù)館、博物館、設(shè)計(jì)師集合店、手作體驗(yàn)等更新鮮受歡迎的體驗(yàn)式文化業(yè)態(tài)，以及一些網(wǎng)紅咖啡、網(wǎng)紅書(shū)店、小酒館、Live house等更能調(diào)動(dòng)人的情緒、豐富人們精神文化生活的業(yè)態(tài)，也包括諸多年輕力更強(qiáng)的新潮品牌。

改造拆除部分質(zhì)量差的建筑，增加了更多公共活動(dòng)空間，業(yè)態(tài)以更新穎的形式與尺度更大的公共空間結(jié)合，比如開(kāi)放式的店鋪布局，模糊處理經(jīng)營(yíng)空間和公共空間的界限，“大空間”疊加“小商戶(hù)”產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，空間更開(kāi)闊更舒適，業(yè)態(tài)更有趣更靈動(dòng)。

•經(jīng)營(yíng)模式

深度運(yùn)營(yíng)，適應(yīng)新業(yè)態(tài)、新品牌、新商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)管理需求，采取靈活的經(jīng)營(yíng)模式，緊跟市場(chǎng)，迅速反應(yīng)，與商戶(hù)共同成長(zhǎng)。

新形態(tài)、新業(yè)態(tài)、新品牌需要新的經(jīng)營(yíng)模式。無(wú)論是更靈活豐富的中庭、跨層大空間，還是策展式商業(yè)打造出的公區(qū)，都需要后期持續(xù)的內(nèi)容植入和深度經(jīng)營(yíng)，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和運(yùn)營(yíng)都提出了更高的要求，藝術(shù)演出、展覽發(fā)布……需要更專(zhuān)業(yè)更深入的躬身入局，面對(duì)不同的品牌采取靈活合作模式，品牌可以被組織，拎包入住，也可以與經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)共同策劃共同舉辦。

面對(duì)更多的新品牌，更多的主理人，經(jīng)營(yíng)需要更開(kāi)放的理念，賦能多元社群、扎根在地文化、落地生活方式、深入社群運(yùn)營(yíng)。

面對(duì)更多的小品牌，更多的成長(zhǎng)型商家，經(jīng)營(yíng)需要更加的精細(xì)化，比如主題街區(qū)里的生活集市和小餐飲集群，品牌選擇和汰換大大快于傳統(tǒng)品牌，很多采取收入分成的方式合作，甚至有個(gè)別是自營(yíng)的，經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)需要付出幾倍于傳統(tǒng)品牌的管理精力，當(dāng)然，成功的運(yùn)營(yíng)也能帶來(lái)更豐厚的收益。

總而言之，商業(yè)存量資產(chǎn)盤(pán)活是未來(lái)城市更新進(jìn)程的金礦，是舊日的土壤中生出的新芽，是殘夜的天空等待破曉而出的旭日。先行者的探索心得，或許并不全面，或許尚有諸多可商榷和待驗(yàn)證之處，但我們相信，前行者總能無(wú)畏，求索者終有收獲，共勉。