聯商網消息：據聯商網&搜鋪網統計，2016年全國新開業大中型商業項目多達551家（商業面積在3萬平方米及以上，含存量資產升級改造重新開業項目及試營業項目），商業總體量超過4600萬平方米。

且該數據尚不包含各類專業市場及商業面積在3萬平方米以下的小型商業項目，否則2016年全國新開業商業項目總數將超過850家。

總體而言：

從項目背景來看，擁有百貨、超市、家居背景的商業項目以及奧特萊斯數量大幅增加，存量資產改造重開項目也有十來個。

從區域分布來看，新增商業項目及供應仍主要集中在華東、華南兩大區域。其中尤以華東為甚，新開業大中型商業項目幾乎占據2016年半壁江山。

從項目體量來看，商業面積在5萬平方米及以上的大中型商業項目成為主流。但未被統計的面積在3萬平方米以下的小型商業項目也多達近兩百個。

區域供應：華東一騎絕塵 上海力壓北廣深

事實上，根據聯商網&搜鋪網此前的統計數據，2015年全國新開業大中型商業項目（商業面積在3萬平方米及以上）達408家，若再加上2016年新開業的551家，則截至2016年12月31日，全國已開業大中型商業項目數量已超過4000家。

增長速度之快，不可不謂之驚人。僅就開業項目數量這一項而言，2016年全國開業大中型商業項目就比2015年多143個，增幅高達35.05％（如果剔除存量改造項目及試營業項目，則增幅還是在20％左右的正常偏高范圍內）。

從區域分布來看，除了東北地區大幅銳減，華東、華南、華北、華中、西北、西南六大區域的2016年開業商業項目數量均較2015年有不同幅度的增長，這大概是因為東北三省近幾年來商業體扎堆入市、遍地開花，促使各大開發商步入觀望期。

再來看2016年開業數據，華東區域依舊遙遙領先，華南次之，東北吊車尾。第一名和第二名拉開近3倍差距，而第一名跟最后一名中間的差距則需要“華北+華南+華中+西北”才能填補。

且根據搜鋪網在2016年末統計的全國主要城市2017年預計開業商業項目數據顯示，2017年華東以及西南商業地產市場仍將處于開發&開業高發期。

從城市貢獻來看，一線城市中僅上海維持高增長高供應，2016年新開業45個大中型商業項目，力壓北京、深圳、廣州，穩居一線城市首位。

其他2016年新開業大中型商業項目超過十個的城市依次為：重慶（17個）、深圳（16個）、杭州（16個）、蘇州（16個）、北京（15個）、天津（13個）、佛山（13個）、南京（12個）、廣州（12個）、武漢（12個）、西安（12個）、長沙（10個）、成都（10個）。

其中，“新一線”城市共有9個（根據《第一財經周刊》定義的“新一線”城市共15個，分別是：成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長沙、青島、沈陽、大連、廈門、蘇州、寧波、無錫），無論是新開業商業項目數量還是新增商業體量，都已經趕上甚至超越一線城市。而北京、廣州、深圳新增項目數量則趨于放緩，回歸理性。

幾乎不難預見，只要這些新一線城市繼續保持強勁增長，極有可能成為商業地產下一個爆發市場。

企業貢獻：萬達連續四年奪冠

從企業背景來看，大型商業地產開發集團及連鎖企業表現搶眼，69家企業總計貢獻了211個大中型商業項目，占2016年新增總量的38.29%。其中萬達廣場一家獨大，全年新開53個大中型商業項目（含南昌萬達城、合肥萬達城）。住宅龍頭萬科則采用兩步走進行商業擴張，一個是自建（2016年新開業十個大中型商業項目），一個是并購（收購印力商置）。華潤、大悅城、恒隆等知名企業的發展則相對謹慎緩慢。

注：

1、以上購物中心數量只含面積在3萬平方米及以上的大中型購物中心，故剔除了蘇寧、萬科、嘉凱城等集團的部分小型購物中心。 

2、部分大型集團以分公司合并數據計算，例如保利、世茂、香港新世界、華潤集團麾下各有兩大公司，又如華潤含萬象城、五彩城及部分華潤萬家旗下樂都匯購物中心。 

3、百貨購物中心原則上只計算面積在5萬平方米及以上的項目。 

另據聯商網&搜鋪網統計，在2013-2016年四年間，全國新增開業項目超過20個的集團只有為數不多的5家，即便將條件放寬至10個也只有19家，除了萬達、華潤、寶龍三大常年上榜的巨頭之外，銀泰、蘇寧、綠地、興隆、BHG、步步高、萬科也成功上榜；新增5至9個開業項目的集團則有20家，如新城控股、世茂集團、紅星商業，而超過2個項目的集團也僅有99家。事實上，如果剔除萬達，則百大集團2016年市場集中度實際要比2015年低。

整體來看，2013-2016年全國新開業購物中心呈現出商業零售商、購物中心開發商、住宅開發商三分天下的趨勢。其中，專業購物中心開發商主要還是央企（如華潤置地、大悅城地產等）和外資企業（如凱德、太古、新鴻基、恒隆、瑞安、嘉里等）以及民營巨頭（如萬達、寶龍、紅星等）的天下，而以住宅為主業的萬科、世茂、中海等集團也均加大了購物中心的開發，使得住宅開發商和購物中心開發商的邊界越來越難區分。

與此同時，隨著跨界成為普遍現象，越來越多的零售、餐飲等企業進入商業地產領域。目前，擁有品牌資源優勢的百貨如銀泰、王府井、衣之家、天虹，超市如華潤萬家、步步高、永旺、沃爾瑪，家居如紅星、宜家，電器如蘇寧、賽格、美的，餐飲如海底撈，服飾如韓國衣戀、報喜鳥等企業均已自建購物中心。只是，商業地產行業對于資金、運營能力的要求之高，再加之市場競爭愈來愈激烈，這勢必將成為傳統零售業跨界商業地產的最大障礙。

趨勢解讀：

1、奢侈高端購物中心大幅減少 奧萊大幅增加

在零售業日益疲軟的大環境下，2016年新開業的奢侈品高端購物中心較前幾年大幅減少，但奧特萊斯卻借勢崛起。據聯商網&搜鋪網統計，2016年全國有將近30家奧特萊斯項目開業。代表項目如：北京昌平樂多港奧特萊斯、合肥砂之船、濟南海那城百聯奧特萊斯廣場、鄭州杉杉奧特萊斯、成都花樣世界奧特萊斯、西安王府井賽特奧萊·機場店。代表奧萊連鎖品牌如：砂之船、優客城市廣場（城市奧萊）、杉杉奧萊、王府井賽特奧萊、百聯奧萊。

2、存量改造項目、輕資產項目增加

隨著部分重點城市商業地產發展漸趨成熟，不少在過往行業競爭中被淘汰的存量資產，也往往因為占據核心商圈、地鐵等優勢被其他開發商看上，歷經升級改造或者更名更換運營商之后重新回歸。

據聯商網&搜鋪網統計，2016年全國有將近20個存量資產改造項目重新開業，如上海百聯嘉定購物中心（原方舟廣場）、南翔太茂商業廣場（原金地廣場）、新薈廣場（原梅隴易買得）、南站匯金奧特萊斯（原南站誠泰奧特萊斯），杭州蕭山恒隆廣場（改造升級）、解百新元華（存量資產改造重開），長春歐亞優客城市廣場（原來歐亞奧萊存量資產翻牌）等等，在商業地產市場掀起不小的水花。

另一方面，不少商業地產開發企業迫于拿地成本、人工成本、運營成本等重重壓力，動起了“輕資產”的小心思。因其投資少、靈活性強、風險低等優點，所以最近這幾年，不僅萬達、紅星、華潤、萬科、保利、印力、陽光新業、同昌盛業（新薈城）、永旺（夢樂城）等巨鱷均在運作輕資產模式，百聯、首創、砂之船等旗下奧萊也啟動了輕資產布局，甚至還有陽光城等集團采用小股操盤等靈活的合作模式介入。

3、大中型購物中心是主流

由于消費者需求漸趨多元化、細分化，一站式大而全的商業項目也愈來愈多。據聯商網&搜鋪網統計，在2016年全國開業商業項目中，商業面積在10萬平方米及以上的大型商業項目超過190個，其中巨型購物中心更是有將近70個（商業面積在15萬平方米及以上）。諸如大連恒隆廣場、北京龍湖大興天街、SM天津濱海城市廣場、唐山愛琴海購物公園、臺州銀泰城以及多個萬達廣場等。

4、小而精的社區商業項目愈來愈多

雖然我們沒有具體盤點商業面積在3萬平方米以下的小型商業項目，但這并不妨礙大家關注到金地商置旗下金地商街、藍光集團旗下藍光耍街、金科集團金科金街、萬科2049萬科集、萬街集團壹號街、嘉凱城等一系列面積在3萬平方米以下的社區商業中心、鄰里購物中心大量出現。據聯商網&搜鋪網不完全統計，2016年全國新增的面積在3萬平方米以下的小型商業項目多達近兩百個。

其中，在上海等地，還出現了一批專門運營小型社區商業、鄰里商業項目的企業，如弘基企業、北翼等，使得原先被一賣了之的小型商業地產項目也得以成為整體運營的社區購物中心、鄰里購物中心，重新推出市場。

5、購物中心越來越重視創新主題、原創業態

對于老生常談的同質化問題，各大商業項目也不再固步自封，開始主動出擊。諸如以文旅主題吸引游客到訪，如上海迪士尼度假區、南昌萬達城、合肥萬達城、泉州石獅世茂摩天城；或者推出特色業態形成市場差別，如重慶K-Land小時代夢想藝術樂園打造10萬平方米兒童主題商業，引入自營樂園、莫莉幻想、添寶力少兒運動館等品牌，天津和平大悅城開業打造“超級工廠”“南岸里”“Hi內”“復古街區”等特色主題街區...

附：2016年全國新開業大中型商業項目盤點表格

備注：以上數據均來自媒體公開報道及集團官方公布。如有紕漏，懇請指正！

（來源：聯商網&搜鋪網  郭歆曄、劉萍萍）