出品/Mall先生 

撰文/李帥

在經(jīng)濟(jì)上行周期，企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張、投資加速、居民收入和消費(fèi)增長(zhǎng)，寫字樓和商業(yè)需求增加。而在經(jīng)濟(jì)下行周期，企業(yè)業(yè)務(wù)收縮，減少投資，失業(yè)率增加、收入下降、消費(fèi)降級(jí)，也給商業(yè)資產(chǎn)帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，許多原先優(yōu)質(zhì)的寫字樓或商業(yè)，正面臨閑置或租金下降的窘境，于是基于存量資產(chǎn)盤活的城市更新有了客觀急迫的需求。

在經(jīng)濟(jì)下行周期中的城市更新與處于經(jīng)濟(jì)上升期的城市更新，性質(zhì)截然不同。

在經(jīng)濟(jì)上升期，城市更新更多的是品質(zhì)與服務(wù)的提升，是產(chǎn)品的升級(jí)迭代；

而在經(jīng)濟(jì)下行周期，城市更新更多的則是要解決資產(chǎn)盤活的問(wèn)題，即讓原先缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)具有流動(dòng)性。

產(chǎn)業(yè)調(diào)整老路不通

從城市功能角度，以上海寫字樓為例，目前已出現(xiàn)普遍性的供應(yīng)過(guò)剩。不僅閔行、虹橋、北外灘等新興商務(wù)區(qū)空置率高，就連陸家嘴、南京路、淮海路等成熟的核心CBD空置率也很高。

上海市第三季度甲級(jí)寫字樓租金和空置率｜來(lái)源：戴德梁行

為什么會(huì)形成普遍性的寫字樓供應(yīng)過(guò)剩？既有經(jīng)濟(jì)原因，也有規(guī)劃原因。

從規(guī)劃角度，當(dāng)年核心CBD寫字樓空置率一度下降至5%以下，租金高漲，大量的外資基金又偏向于收購(gòu)上海寫字樓。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)需求旺盛，又能帶來(lái)樓宇經(jīng)濟(jì)和持續(xù)的稅收，因此在城市次中心區(qū)和大型交通樞紐，超前規(guī)劃部分新的商務(wù)區(qū)，在當(dāng)時(shí)也無(wú)可厚非。

然而在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)下行階段，企業(yè)收縮，影響最直接的就是寫字樓租賃需求的減少，上海寫字樓空置率陡然上升。

而對(duì)于未來(lái)的前景，我們既要考慮經(jīng)濟(jì)回升以后可能的產(chǎn)業(yè)需求回升，也要考慮未來(lái)辦公方式的變化。

因此，對(duì)于城市中過(guò)剩的寫字樓供應(yīng)，更多的需要考慮功能的調(diào)整：

是否要將原先單純的辦公功能調(diào)整為更符合當(dāng)下需求的功能，比如公寓、酒店、商業(yè)或者養(yǎng)老？

老舊辦公樓成背包客樂(lè)園

在寫字樓功能調(diào)整中，我們有一個(gè)案例可以借鑒。

在上海北京東路山西路的位置，有一棟上世紀(jì)90年代建設(shè)的老辦公樓，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，可以說(shuō)這樣的寫字樓無(wú)論從地段還是品質(zhì)都很難滿足租賃要求。

而我們租賃的是其一個(gè)樓層約不到800平米的面積，我們把它改造成了42間青年旅社。并創(chuàng)新的利用了露天平臺(tái)放大了項(xiàng)目的社交功能，為各國(guó)各地來(lái)上海南京路外灘打卡的背包客提供了一個(gè)低價(jià)且適合交友的社區(qū)。

該項(xiàng)目開業(yè)僅3個(gè)月，目前幾乎每天滿租，月經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到40萬(wàn)，單日坪效達(dá)到16元以上。樓中還有多家經(jīng)濟(jì)酒店和健身房等。從功能角度看，這棟老辦公樓已經(jīng)從原來(lái)單純的辦公功能轉(zhuǎn)變成了融合酒店、住宿為一體的多功能樓宇。

而這棟樓所依托的是靠近南京東路，以及與酒店價(jià)格的比較優(yōu)勢(shì)，迎合了旅游消費(fèi)降級(jí)的現(xiàn)狀需求，從而獲得了理想的經(jīng)營(yíng)效益。

改造后的青年旅社“嗨小屋”

商務(wù)外遷區(qū)改護(hù)理/養(yǎng)老公寓

另外，在一些商務(wù)外遷，但又臨近三甲醫(yī)院的或者高檔社區(qū)的寫字樓，我們也嘗試做護(hù)理/養(yǎng)老公寓的改造。

對(duì)于上海這樣的全國(guó)性城市，對(duì)于醫(yī)療資源的需求和稀缺性，并不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行而減少，相反還因?yàn)槌鞘欣淆g化而進(jìn)一步增加。

在三甲醫(yī)院附近投資改造護(hù)理公寓的邏輯是，由于醫(yī)院的病床有限，排隊(duì)緊張，無(wú)法滿足來(lái)自全國(guó)各地病人和家屬，在治療等待期或治療后護(hù)理期所需要的住宿需求。

原先這種住宿需求往往由醫(yī)院附近的酒店提供，但是酒店產(chǎn)品，無(wú)論在病人的護(hù)理要求還是在價(jià)格方面，都很難與患者或老人的需求吻合。

而當(dāng)下寫字樓價(jià)格下降或空置率大幅上升的大環(huán)境，恰好為這些資產(chǎn)進(jìn)行護(hù)理公寓的改造提供了有利條件。

小紅書上的各種醫(yī)院附近公寓求租筆記

對(duì)于高檔社區(qū)附近的養(yǎng)老公寓改造則是迎合了城市老齡化的趨勢(shì)。一方面城市老年人絕對(duì)數(shù)量的增加，子女工作壓力帶來(lái)的照護(hù)時(shí)間的減少，另一方面社會(huì)福利的提升也使更多的老年人具備了對(duì)于城市老年公寓的消費(fèi)能力。

改造后的養(yǎng)老公寓

但是寫字樓的功能調(diào)整也受到較大的建筑規(guī)范的限制，尤其消防系統(tǒng)的規(guī)劃要求。居住、商業(yè)和辦公功能存在較大差異，這是目前限制許多寫字樓進(jìn)行有效功能改造的重要原因。

其中有客觀安全隱患的問(wèn)題，也有許多則受制于行政審批流程，在嚴(yán)峻的形勢(shì)和客觀的需求面前，一些不合理的規(guī)劃行政管制如能改革，或許將進(jìn)一步釋放出資產(chǎn)盤活的空間。

消費(fèi)降級(jí)下商業(yè)功能調(diào)整

如果說(shuō)當(dāng)下城市寫字樓面臨較為嚴(yán)峻的大范圍功能調(diào)整的壓力，那么許多集中商業(yè)面臨的功能調(diào)整壓力也不小。

不同于寫字樓因產(chǎn)業(yè)收縮和辦公方式的變化而調(diào)整的動(dòng)因，集中商業(yè)的功能調(diào)整主要原因則是消費(fèi)降級(jí)。

消費(fèi)降級(jí)需要從兩個(gè)層面理解：一方面是絕對(duì)消費(fèi)量的減少，另一方面則是消費(fèi)層級(jí)的下降。絕對(duì)消費(fèi)量的減少，意味著城市中集中商業(yè)數(shù)量的階段性過(guò)剩，消費(fèi)層級(jí)的下降則意味著業(yè)態(tài)和品牌的調(diào)整。

對(duì)于明顯缺乏人氣，商業(yè)過(guò)剩的項(xiàng)目，盤活資產(chǎn)的有效方式只能是進(jìn)行功能性調(diào)整。

例如，我們?cè)陉懠易炱蛛娐犯浇囊粭澴≌箻羌猩虡I(yè)，租賃了其中租金較低的2、3樓約8,000平米的面積，規(guī)劃了420間白領(lǐng)公寓。

改造公寓的平面圖，通過(guò)采光天井實(shí)現(xiàn)了無(wú)黑房

該商業(yè)原先出租率較低的主要原因是馬路過(guò)寬，項(xiàng)目缺乏人氣，對(duì)于2樓以上的商業(yè)面積則更難以經(jīng)營(yíng)。但是從地段來(lái)看，優(yōu)勢(shì)也十分明顯，位于陸家嘴金融集聚區(qū)，大量白領(lǐng)集中，客觀上又存在租賃住房的旺盛需求。

同時(shí)，由于商業(yè)層高較高，可以通過(guò)LOFT錯(cuò)層設(shè)計(jì)增加出房率，從而增加坪效。

公寓效果圖

另一方面，商業(yè)用途對(duì)于公寓改造的消防報(bào)批要求受限較小也提供了便利。這些因素推動(dòng)了我們?cè)诋?dāng)前經(jīng)濟(jì)下行階段對(duì)于項(xiàng)目的投資。

只要市場(chǎng)租金收入與物業(yè)改造的固定投入和包租成本之間，存在足夠的盈利空間，那么就有了資產(chǎn)功能性改造的投資動(dòng)力。

目前盡管項(xiàng)目還未開業(yè)，但已鎖定整體包租客戶，根據(jù)合作方出具的條件，已基本實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的預(yù)期。

家樂(lè)福的“變身”

而對(duì)于許多地段人氣較好的存量資產(chǎn)，盡管功能上仍具有合理性，可以保留商業(yè)屬性，但從業(yè)態(tài)角度，也存在客觀的調(diào)整需要。

例如我們投資改造的共康家樂(lè)福。當(dāng)年隨著WTO對(duì)于外資零售業(yè)的放開，大型超市賣場(chǎng)作為外資引入的新業(yè)態(tài)曾經(jīng)一度對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)生態(tài)形成沖擊，成為消費(fèi)熱點(diǎn)。而家樂(lè)福正是那個(gè)時(shí)代大賣場(chǎng)商業(yè)形態(tài)的佼佼者。

但是隨著電商的沖擊，曾經(jīng)的大賣場(chǎng)面臨消費(fèi)群的快速萎縮，輝煌一時(shí)的家樂(lè)福也紛紛虧損，黯然撤出中國(guó)市場(chǎng)。

曾經(jīng)的共康家樂(lè)福｜來(lái)源：共康生活圈

針對(duì)共康家樂(lè)福撤出后留下的商業(yè)空間，我們從地段商業(yè)人氣評(píng)估，總體條件較好，盡管存在附近萬(wàn)達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)，但位于社區(qū)中心的地段位置、便利的交通、較為開闊可多功能利用的場(chǎng)地空間、兩層的建筑結(jié)構(gòu)，可復(fù)合利用的屋頂停車場(chǎng)等等……都是重新打造社區(qū)鄰里中心的有利條件。

云瑞鄰里社區(qū)中心改造規(guī)劃

和連鎖房企的大型購(gòu)物中心重視品牌效應(yīng)、對(duì)住宅的溢價(jià)不同，從本質(zhì)上看，推動(dòng)市場(chǎng)化投資改造最主要的因素，是足夠的租金差和盈利空間，以及投融管退各個(gè)環(huán)節(jié)的有利條件，而不是單純的品牌度或社會(huì)效益。

因此，在重新規(guī)劃和業(yè)態(tài)調(diào)整中，能否實(shí)現(xiàn)理想的投資回報(bào)是推動(dòng)投資的關(guān)鍵因素。

對(duì)于共康家樂(lè)福，我們?cè)诟脑爝^(guò)程中，圍繞社區(qū)鄰里中心的商業(yè)功能，做了較大幅度的業(yè)態(tài)調(diào)整，大量增加了餐飲和社區(qū)配套的比例，同時(shí)利用原來(lái)停車場(chǎng)的地面空間增加了當(dāng)下流行的夜市經(jīng)濟(jì)，增加了整體商業(yè)的煙火氣和人氣，主力店方面引入了一些人氣網(wǎng)紅餐飲，而零售則迎合當(dāng)下消費(fèi)降級(jí)的折扣店為主。

改造后的家樂(lè)福

盡管為迎合當(dāng)前該地段的消費(fèi)特征，引入的舞廳、文玩、茶葉、快剪等業(yè)態(tài)，可能會(huì)犧牲一定的品牌度和消費(fèi)層級(jí)，但通過(guò)商業(yè)人氣的打造和場(chǎng)地的高效利用，仍然成功實(shí)現(xiàn)了理想的商業(yè)坪效和投資回報(bào)。

從商業(yè)環(huán)境角度來(lái)看，消費(fèi)降級(jí)并不一定等于所有消費(fèi)數(shù)量的減少。通過(guò)有效的業(yè)態(tài)調(diào)整，也可以快速形成對(duì)周邊商業(yè)體消費(fèi)群的虹吸效應(yīng)，在整體消費(fèi)降級(jí)的大環(huán)境下實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的消費(fèi)轉(zhuǎn)移和增量挖掘。

改造后的項(xiàng)目人氣

結(jié)語(yǔ)

逆水行舟，不進(jìn)則退。在整體經(jīng)濟(jì)下行周期中，如何維持住資產(chǎn)價(jià)格，核心是要維持住資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

而要維持住資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，在面對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)大調(diào)整時(shí)，必須突破固有的業(yè)態(tài)思維或功能局限，在更大范圍內(nèi)結(jié)合社會(huì)產(chǎn)業(yè)或消費(fèi)結(jié)構(gòu)的深度變化進(jìn)行思考，進(jìn)行創(chuàng)造性、甚至顛覆性的改造。

站在另一個(gè)角度來(lái)看，經(jīng)濟(jì)下行周期，對(duì)于投資者最有利的因素是項(xiàng)目獲取價(jià)格的大幅下降，也就給了通過(guò)合理化改造獲取利潤(rùn)的可能性。

資產(chǎn)有了較好的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，才會(huì)有價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)。這樣，一旦經(jīng)濟(jì)周期轉(zhuǎn)為上行，投資轉(zhuǎn)為活躍，作為資產(chǎn)配置的金融屬性才能被激活，也就有了資產(chǎn)增值、跨周期實(shí)現(xiàn)成功退出的機(jī)會(huì)！