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撰文/龔麗欣

去年全年，太古地產寫字樓的租金及出租率均承受不小的壓力，不過，好消息是零售銷售額的降幅不斷收窄。

過去的2024年，經濟不確定性疊加消費轉型的大趨勢下，零售與辦公市場的日子并不好過。

身處其中的太古地產，同樣迷霧重重。2月7日晚間，太古地產發布盈警，該公司預計2024年股東應占溢利為65億港元，下降10.96%；呈報虧損預計為8億港元，而上年同期為溢利26億港元。

與盈警同一時間發布的還有2024年四季度的運營數據。

從公告來看，去年全年，太古地產寫字樓的租金及出租率均承受不小的壓力，不過，好消息是零售銷售額的降幅不斷收窄。

預虧8億港元與經營降幅收窄，太古地產同一天發布的兩份公告當中，給資本市場傳遞了哪些新信息？

Q4走勢

太古地產的每一份運營數據，總能掀起一陣市場風潮。2月7日晚間發布的這份成績單，在情理之中，但也存意料之外。

從最新數據來看，太古地產的零售及辦公項目的出租情況、租金水平在2024年整體出現下挫，但對比三季度來看，情況有所好轉。

具體而言，在太古地產的已落成投資物業中，位于香港的辦公樓太古廣場是年內唯一一個出現出租率下滑的項目，四季度，該項目的出租率為95%，下降3個百分點，同時，其租金下調幅度達到16%，亦是變動最大的一個。

其次，太古坊的出租率達到93%，較年初增加2個百分點，港島東中心及太古坊一座的出租率為94%，增加1個百分點，上述兩個項目的租金均下降了10%。

而太古坊二座的出租率為69%，而其他太古坊辦公樓的出租率則為91%。

實際上，經濟不確定性、高利率環境以及中環等地區新項目落成，是導致香港寫字樓市場疲軟的主要原因，此前，仲量聯行表示，2024年香港整體甲級寫字樓空置率攀升至13.1%，為過去25年以來的新高。

不過，對比2024年三季度來看，太古地產于香港的辦公樓，無論從出租率還是租金水平，均表現為止跌企穩。

圖片來源：企業公告、商業客截取

在當前的市場環境中，能維穩已是難得。

不過，此前仲量聯行預計香港寫字樓2025年租金將下跌5至10%，且明年預計將有近400萬平方呎的新私人寫字樓供應進入市場，空置率將進一步提高。

在此背景下，太古地產能否繼續保持出租水平的穩定，還待后市觀察。

內地辦公樓資產包中，太古匯辦公樓出租率90%，香港興業中心一座及二座出租率96%，分別較三季度下調2個百分點、1個百分點。只有有頤堤港一座在出租率方面呈現正增長，從去年三季度的80%上調至83%。

零售業態在過去一年也面臨的較大的壓力，主要歸咎于經濟前景不明朗、居民消費意愿下降、出境游消費增加等因素。

其中，位于香港的太古廣場購物商場出租率由去年初的96%升至100%，但零售銷售額則同比下降10.7%；太古城中心、東薈城名店倉出租率均維持100%，但零售額則分別減少了2.3%、3.9%。

內地零售物業方面，北京三里屯太古里出租率從94%升至98%，零售銷售額下跌0.2%；北京頤堤港出租率降至98%，零售銷售額下跌3.8%；成都太古里出租率降低至96%，零售銷售額下跌14%。

圖片來源：企業公告、商業客截取

而廣州太古匯、上海興業太古匯及上海前灘太古里的出租率維持不變，分別為100%、93%及98%。至于銷售額方面，這三個項目的銷售額變動為減少10.7%、下降13.9%、增長3.4%。

顯然，太古地產受到的市場沖擊并不算小，旗下多個零售項目的銷售額均錄得不同程度的跌幅。

但可喜的是，其所持購物中心的出租率未見較大變動，銷售額跌幅亦明顯收窄，其中上海興業太古里跌幅較三季度收窄6.8個百分點，前灘太古里從三季度的-0.1%轉為正增長。

2024年預虧

太古地產主席白德利在2024年中期業績報告中指出，“太古地產面對多項挑戰，主要源自環球經濟持續受不明朗因素及地緣政治局勢緊張影響。”

而這些挑戰亦對太古地產的業績帶來了不同程度的影響。

在發布四季度經營情況的同一天，太古地產還發布了2024年的業績預告。公告提到，該公司預計截至2024年12月31日止年度的股東應占經常性基本溢利約65億港元，而2023年同期為73億港元，同比下降10.96%；預計2024年股東應占基本溢利為68億港元，較上年同期的116億港元下滑41.38%。

核心經營業務利潤出現兩位數的下跌，主要原因是財務支出凈額上升和香港辦公樓租金收入減少。

而股東應占溢利的下滑，歸咎于去年并無住宅開發收入，而2023年該公司完成出售港島東中心九個樓層。

其次，2024年，太古地產的股東應占呈報虧損預計約8億港元，而上年獲得了26億港元的溢利，這部分業績的下滑，主要源于投資物業公允價值的變動。

數據顯示，期內，該公司錄得投資物業公平值虧損約63億港元，較2023年增加19億港元。

投資物業的公允價值變化主要取決于市場變動，如果市場上新，這一數值也會跟著上漲，反之亦然。在會計處理上，公允價值增值收益需計入當期損益，因此，當投資物業公允價值出現虧損或者下降時，不可避免會拖累業績表現。

不過，太古地產表示，投資物業公平值變化乃屬非現金性質，并不會對公司的營運現金流或股東應占基本溢利構成任何影響。

即便業績并未取得正增長，但憑借太古地產對股東的回饋，這家企業仍舊獲得了市場的認可。

在公告當中，該公司強調2024年度的股東應占呈報虧損并不會削弱公司每年股息以中單位數幅度增長的能力。

在經濟下行的大周期當中，太古地產2024年的業績走勢，似在預期之內。不過，投資者更看重的是，這家企業未來幾年的持續盈利能力和潛在增長空間。

該公司在公告當中亦強調，公司的資產負債表處于健康水平，公司的整體財務狀況保持強勁，亦不預期公司投資策略會改變。公司在執行于2022年公布的港幣一千億元投資計劃取得重大進展，目前已就約67%的投資計劃作出承諾，公司相信此舉將支持未來盈利能力的增長。