出品/觀點(diǎn)網(wǎng)

作者/劉子棟

數(shù)據(jù)表現(xiàn)欠佳，真實(shí)情況是怎么樣的？太古地產(chǎn)可能并不是主要的“責(zé)任人”。

觀點(diǎn)網(wǎng) 太古地產(chǎn)于5月7日晚間發(fā)布的一季度營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，受到市場(chǎng)高度關(guān)注。原因在于，期內(nèi)太古地產(chǎn)寫字樓的租金調(diào)整，以及零售銷售額增長(zhǎng)，出現(xiàn)了較大程度的變動(dòng)。

資料顯示，香港太古廣場(chǎng)期內(nèi)租金調(diào)幅出現(xiàn)了17%的大幅度下滑。兩個(gè)主力商場(chǎng)成都太古里和廣州太古匯的零售銷售額，也分別出現(xiàn)了14.7%、9.2%的負(fù)增長(zhǎng)。

其他項(xiàng)目的情況不言而喻。

數(shù)據(jù)表現(xiàn)欠佳，真實(shí)情況是怎么樣的？太古地產(chǎn)可能并不是主要的“責(zé)任人”。

預(yù)料中的下滑

具體而言，在太古地產(chǎn)的已落成投資物業(yè)中，位于香港的辦公樓，太古廣場(chǎng)租用率為98%，租金期內(nèi)下調(diào)了17%。

太古坊的出租率為91%，租金下降了13%；港島東中心及太古坊一座的出租率為93%，租金下滑14%；而其他太古坊辦公樓的出租率則為90%，租金下降了11%。

圖片來(lái)源：企業(yè)公告

內(nèi)地辦公樓資產(chǎn)包中，太古匯辦公樓出租率92%、頤堤港一座出租率85%、香港興業(yè)中心一座及二座出租率98%。租金上，只有頤堤港一座出現(xiàn)了微跌，最新租金從去年四季度“200中位至300中位”降為“200低位至200高位”。

零售物業(yè)方面，位于香港的太古廣場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)出租率由去年底的96%升至100%，但零售銷售額則同比下降1.2%；太古城中心出租率維持100%，零售銷售額減少3.2%；東薈城名店倉(cāng)出租率維持100%，零售銷售額增加6.5%，是唯二正增長(zhǎng)物業(yè)。

圖片來(lái)源：企業(yè)公告

內(nèi)地零售物業(yè)，北京三里屯太古里出租率升至97%，零售銷售額下跌5.4%；北京頤堤港出租率維持99%，零售銷售額下跌2.4%；正在進(jìn)行定位和品牌組合調(diào)整的上海興業(yè)太古匯，出租率92%，零售銷售額下跌19.4%；上海前灘太古里出租率維持98%，零售銷售額同比上升0.7%。

兩大主力--廣州太古匯出租率維持100%，零售銷售額下跌9.2%；成都太古里出租率升至98%，零售銷售額下跌14.7%。

按此數(shù)據(jù)，太古地產(chǎn)2024年一季度經(jīng)營(yíng)問(wèn)題主要出現(xiàn)在香港寫字樓和內(nèi)地零售兩個(gè)板塊。

其中，香港寫字樓尤其是核心區(qū)市場(chǎng)低迷，早已不是新聞，而且頹勢(shì)還可能會(huì)持續(xù)。

來(lái)自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，香港甲級(jí)寫字樓租金在2023年第四季度進(jìn)一步下降了1.7%，2023年全年的總調(diào)整幅度更錄得-7.5%。而四季度內(nèi)，全港寫字樓整體空置率達(dá)到14.7%。

反映到太古地產(chǎn)身上，2023年全年太古廣場(chǎng)租金下調(diào)了12%；太古坊下調(diào)幅度為6%；港島東中心及太古坊一座的租金僅僅持平；其他太古坊辦公樓的租金則下降了13%。

“核心區(qū)與非核心區(qū)之間的租金差距不斷縮小�！钡谝惶�平戴維斯也預(yù)測(cè)，按2018-2022年情況，2024年香港甲級(jí)寫字樓空置率將達(dá)到16%，并在2027年進(jìn)一步提升至21.1%。同時(shí)，租金在2024年還會(huì)有5%至10%的跌幅。

如此看來(lái)，一季度內(nèi)太古地產(chǎn)香港寫字樓板塊的租金下滑，也并未太超出市場(chǎng)想象。

不過(guò)值得注意的是，雖然租金不盡人意，但太古地產(chǎn)旗下寫字樓物業(yè)的出租率卻保持了穩(wěn)定，展現(xiàn)了一定程度的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

零售板塊，太古廣場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)和太古城中心零售銷售額的下滑，主要體現(xiàn)的是通關(guān)后香港市民北上購(gòu)物潮的影響。但東薈城名店倉(cāng)由于是奧萊業(yè)態(tài)，除本地客源外還大量吸引了游客的生意，因此實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。

國(guó)內(nèi)方面，太古地產(chǎn)的6個(gè)零售物業(yè)，廣州太古匯和成都太古里均為成熟的重奢商場(chǎng)，2021年下半年開(kāi)業(yè)的上海前灘太古里也是大體量重奢。北京三里屯太古里、北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯則都是次一檔輕奢定位。

而經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的高速增長(zhǎng)，2024年第一季度，全球奢侈品市場(chǎng)的頹勢(shì)是有目共睹的。

期內(nèi)，全球最大的奢侈品集團(tuán)LVMH銷售額同比下降2%，其中亞洲市場(chǎng)（不包括日本）的銷售收入同比下降6%。開(kāi)云集團(tuán)一季度銷售額更大跌18%至21億歐元，同時(shí)也提到內(nèi)地市場(chǎng)需求的低迷。

奢侈品行業(yè)遇冷，作為全球奢侈品市場(chǎng)最大的消費(fèi)國(guó)，中國(guó)的情況也不算樂(lè)觀，經(jīng)濟(jì)的不確定性對(duì)奢侈品消費(fèi)產(chǎn)生了影響。尤其當(dāng)目前消費(fèi)回流趨勢(shì)，又開(kāi)始因外幣如日元的貶值逆轉(zhuǎn)。

另一方面，一季度太古地產(chǎn)物業(yè)零售銷售額數(shù)據(jù)，出現(xiàn)較大程度變動(dòng)，也與2023年同期數(shù)據(jù)基數(shù)太高有關(guān)。當(dāng)時(shí)，上海前灘太古里甚至出現(xiàn)了超過(guò)1倍的零售額增長(zhǎng)。

擴(kuò)張計(jì)劃的未來(lái)

一季度經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不佳，但市場(chǎng)對(duì)太古地產(chǎn)的最大疑問(wèn)并不在當(dāng)下，而關(guān)乎未來(lái)。

“未來(lái)我們將繼續(xù)聚焦香港、中國(guó)內(nèi)地及東南亞的發(fā)展機(jī)會(huì)，在未來(lái)十年投放超過(guò)1000億港元的龐大投資于這些地區(qū)。”太古地產(chǎn)在2022年初曾提出一項(xiàng)“千億港元投資計(jì)劃”，目前也在堅(jiān)持推進(jìn)。

據(jù)披露，千億港元資金中目前近60%資金，即約580 億港元已承諾投放到全新及正在推進(jìn)的發(fā)展項(xiàng)目，包括370 億港元投于中國(guó)內(nèi)地，110 億港元投于中國(guó)香港。

另外，千億計(jì)劃當(dāng)中，太古地產(chǎn)對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的投放總額會(huì)超過(guò)500億港元，目標(biāo)在2032年前將中國(guó)內(nèi)地總樓面面積增加一倍。

具體項(xiàng)目方面也是內(nèi)地占大頭。除位于香港的寫字樓項(xiàng)目太古廣場(chǎng)六座，預(yù)計(jì)2024年落成；內(nèi)地的零售物業(yè)，北京頤堤港二期，預(yù)計(jì)2025年底起落成；西安太古里預(yù)計(jì)2026年起落成；三亞太古里預(yù)計(jì)2025年底起落成。

兩個(gè)綜合體，上海前灘21號(hào)綜合發(fā)展項(xiàng)目預(yù)計(jì)2025年底起落成；上海洋涇綜合發(fā)展項(xiàng)目預(yù)計(jì)2027年底起落成。另外，太古地產(chǎn)目前亦有意落子廣州荔灣和合肥廬陽(yáng)。

這些項(xiàng)目全部都是大體量的重資產(chǎn)項(xiàng)目，它們?cè)诼涑赏度胧褂煤�，�?jīng)濟(jì)能有多大程度的好轉(zhuǎn)，物業(yè)能否產(chǎn)生合乎預(yù)想的回報(bào)，是個(gè)未知數(shù)。

另外，在新物業(yè)集中落成開(kāi)業(yè)前的將近兩年時(shí)間內(nèi)，憑現(xiàn)有物業(yè)支撐的太古地產(chǎn)能夠交出怎樣的成績(jī)，還有待觀察。