出品/新商業LAB

頭圖/南京JLC金陵中環的鳥瞰效果圖

前言

在2024年，國內商業市場迎來了南京ifc商場、武漢SKP、西安萬象城等萬眾矚目的新晉高奢項目，它們既堅守了各自的品牌內核，也展現出超群的操盤實力及十足的創新精神，更為當下「寒風凜冽」的高端消費市場，注入了鮮活的能量。

展望2025年，由于市場環境的變化，多個在建高奢項目如杭州恒隆廣場等，或官宣推遲了開業時間，或表示力爭在年內開業，以致今年的國內高端消費市場，將迎來新開項目相對較少的「商業小年」。

「新商業LAB」綜合各方面信息，列出國內今年預期開業的9大高量級項目，它們或是備受關注的高奢及潮奢項目，或是將帶來革新性商業內容的城市旗艦項目。當然，也不排除以下部分項目會推遲開業時間。

「南京JLC金陵中環」

「鄭州鄭東萬象城」

「深圳K11 ECOAST」

「廣州聚龍灣太古項目首開區」

「上海ITC Maison」

「三亞太古里」

「廈門K11 Select」

「徐州德基廣場」

「呼和浩特萬象城」

預計今年開業的國內9大高量級項目

01

南京JLC金陵中環

開發商：香港置地

運營商：香港置地

計劃開業時間：2025年上半年

區位：南京·新街口商圈

商業體量：8.9萬㎡

項目定位：國際精奢旗艦商業

JLC金陵中環所在的新街口商圈

位于「中華第一商圈」新街口的JLC金陵中環，是集商業、辦公及酒店式公寓為一體的高端綜合體，總建筑面積達33.6萬㎡，商業體量約為8.9萬㎡。項目由SOM負責整體設計，P&T巴馬丹拿為執行設計，Lead8負責商業部分的設計。

于所在地段而言，項目坐擁國內屈指可數的頂級商圈；于競爭壓力而言，JLC金陵中環也須直面「華東店王」南京德基廣場的全方位壓迫。

項目從拿地至今，規劃設計幾經修改，商業定位也有些「撲朔迷離」。而無論如何，JLC金陵中環的整體品質，無愧于香港置地頂級的「中環」作品，我們也將在今年一睹其風采。

目前，項目露出的品牌包括Christian Louboutin、I.T、lululemon、HARMAY話梅、BAPE STORE、Air Jordan、Ole'精品超市、方所書店等，網傳VALENTINO等奢品也在路上，JLC金陵中環已然在邁向「金陵第三奢場」。

項目的人視角效果圖

02

鄭州鄭東萬象城

開發商：華潤置地

運營商：華潤萬象生活

計劃開業時間：2025年

區位：鄭州·鄭東新區

商業體量：24.1萬㎡

項目定位：中原極致生活新地標

鄭州鄭東萬象城所在的鄭東新區核心區

項目位于聚集鄭州乃至整個河南「精華資源」的鄭東新區核心區，總建筑面積超70萬㎡，包括商業、酒店、辦公、住宅等物業組合，商業部分的體量達24.1萬㎡，規劃設計由打造深圳灣萬象城、南京萬象天地等項目的Lead8操刀。

這并不是華潤在鄭州規劃的首個高端項目。回望10年前，位于二七商圈的鄭州萬象城(現更名為鄭州二七萬象城)，與丹尼斯大衛城的殘酷競爭中，未能贏下「城市商業王座」。而卷入重來的鄭州鄭東萬象城，也寄托了鄭州華潤人的雄心與期待。

于建筑布局與空間場景，項目主要分為兩大區域即「北區MALL+南區街區」，由一條70米長的跨街玻璃長廊相連；并規劃有主廣場、雙屋頂花園、雙下沉廣場、戶外草坪等。放眼時下的鄭州市場，這無疑是最重視空間打造的頭部項目之一。

于品牌招商方向，項目將首先引入潮流生活旗艦、早C晚A、六大主力店、一站式綜合體驗等，先致力打造一處全場景、全業態、全客層、全時段的「生活方式高地&鄭東人氣熱場」。

項目南區街區的鳥瞰效果圖

03

深圳K11 ECOAST

開發商：招商蛇口、新世界發展

運營商：K11集團

計劃開業時間：2025年上半年

區位：深圳·前海蛇口太子灣

項目體量：22.85萬㎡

項目定位：世界級濱海文化藝術區

深圳K11 ECOAST所在的蛇口太子灣

項目的總建筑面積達22.85萬㎡，涵蓋文化零售地標K11 ECOAST、多功能文化空間K11 HACC、新世代辦公空間K11 ATELIER、海濱長廊Promenade等，由大都會建筑事務所(OMA)、戴衛·奇普菲爾德建筑事務所、藤本壯介團隊共同設計。

作為內地首個K11旗艦項目，深圳K11 ECOAST的核心競爭力是「文化&商業」的深度融合。整個項目以自然元素為核心，延伸城市肌理至濱海景觀帶，將海濱空間、文化藝術與商業社區融為一體，全面提升深圳的人文藝術內涵。

在去年底的正式發布會上，項目官宣了多家主力店品牌，包括K11旗下的影院品牌Art House，及NBA Hoop Park、MUJI、d'strict 帝視特、Meland、玩具反斗城、星際傳奇、順電等。

作為灣區最受期待的商業項目之一，深圳K11 ECOAST顯然更為強調當地稀缺的文化氛圍與藝術調性，而非高奢定位。

畢竟在深圳，已有華潤萬象生活旗下的深圳萬象城、深圳灣萬象城、深圳萬象天地、深圳萬象前海等多座涵蓋高奢、潮奢及輕奢品類的頭部商場。

深圳K11 ECOAST的效果圖

04

廣州聚龍灣太古項目首開區

開發商：珠江實業集團、太古地產

運營商：太古地產

計劃開業時間：2025年

區位：廣州·白鵝潭

商業體量：3.6萬㎡(首開區)

整體項目定位：世界級濱水魅力區

項目所在的白鵝潭周邊

由珠江實業集團與太古地產攜手打造的廣州聚龍灣項目，位于珠江之畔，與太古倉碼頭隔江相望，是廣州老城區內備受關注的城市更新項目，總樓面面積近53萬㎡。

在項目地塊內，坐落著需要保留的多處歷史文物及保護建筑，如沖口倉、毓靈橋、協同機械廠舊址等，整體改造難度較大，項目正秉持「成熟一塊、改造一塊」的原則，分期推進。

來自廣州荔灣發布的官方信息，聚龍灣太古項目將包括「太古匯+太古里」的雙商業組合，以推動聚龍灣打造成為「世界級濱水魅力區」。

而定檔于2025年啟幕的聚龍灣灣區首發中心，由四棟一線臨江的塔樓組成，總建筑面積約3.6萬㎡，將引入垂直商業理念，構建創新生態體系，實現辦公、商業、展示等多功能的有機融合。

聚龍灣太古項目的整體規劃效果圖

05

上海ITC Maison

開發商：新鴻基地產

運營商：新鴻基地產

計劃開業時間：2025年

區位：上海·徐家匯商圈

商業體量：27.9萬㎡

項目定位：世界旗艦級購物中心

項目所在的徐家匯商圈

地處徐家匯商圈核心區的ITC Maison，是徐家匯中心的商業部分，項目總體量約70萬㎡，含商業、安達仕酒店及2棟超高層辦公樓等，項目塔樓的外立面設計來自佩里·克拉克·佩里(Pelli Clarke Pelli Architects)，商業部分由Lead8主導設計。

ITC Maison位居承載深厚歷史與無限潛力的「黃金地塊」，規劃了傲視群雄的超大體量，并以戶外廣場、空中廊橋等系列空間，與現有城市肌理無縫結合，讓訪客可游走于商場及周邊的商業、文化與公共景點，以展現「以人為本」的可持續理念。

由于整個ITC項目的時間跨度較長，新鴻基地產很早就在主打高奢的One ITC與主推餐飲的Two ITC「打好了伏筆」，目的就是為了順利推進核心項目ITC Maison的招商。鑒于當下的市場環境，新鴻基地產也「主動調節」了項目的入市節奏。

在ITC Maison入市后，其與早已開業的One ITC、Two ITC之間的「聯動&互補」將如何開展？其與港匯恒隆廣場之間的「貼身競爭」會如何演繹？項目又將助力徐家匯商圈提升至怎樣的「新天花板」？就讓我們靜待ITC Maison的神秘真容。

ITC Maison的效果圖

06

三亞太古里

開發商：中國中免、太古地產

運營商：太古地產

計劃開業時間：2025年年底

區位：三亞·海棠灣

商業體量：逾36萬㎡

項目定位：度假型零售項目

三亞太古里所在的海棠灣(僅供參考)

位居三亞「國家海岸」海棠灣的三亞太古里，由中國中免與太古地產攜手打造，也是太古地產旗下首個度假型零售項目，總建筑面積逾36萬㎡，建成后將是太古地產旗下「全國商業面積最大的在營太古里」。

目前，有關該項目的公開露出信息較少，僅有來自太古地產的官微確定了項目定位，來自三亞市發展和改革委員會的官微明確了項目規模，太古地產的最新中期業績報告則透露三亞太古里將于2025年年底分階段啟幕。

而古地產對于該項目已在「未雨綢繆」，很早就介入cdf三亞國際免稅城二期項目的招商，且以超高效率，快速落定了LOUIS VUITTON、DIOR、CELINE、FRED等國際一線大牌，進而在海南島內高端消費市場的競爭中，后來居上，占得先機。

與在建中的三亞太古里相距不遠處，正是華潤置地傾力打造中的劃時代商業作品三亞萬象城；按照官方時間表，三亞萬象城將在三亞太古里之后入市。屆時，海棠灣的2座新晉高端項目，將掀起怎樣的「商業巨浪」，我們拭目以待。

項目的鳥瞰效果圖

07

廈門K11 Select

開發商：廈門地鐵TOD

運營商：K11集團

計劃開業時間：2025年年底

區位：廈門·五緣灣

商業體量：約10萬㎡

項目定位：嶄新文化零售地標

項目所在廈門五緣灣商圈

地處廈門島東北部五緣灣的廈門K11 Select，是五緣灣濕地公園TOD綜合體的商業核心，項目的總體量近60萬㎡，涵蓋商業、辦公、住宅等多元物業，整體規劃設計來自AECOM，「通海達綠、鏈接自然」是項目的突出優勢與核心理念。

于建筑布局，項目有別于廈門現有的傳統商場，較之在營的K11 Select，也更具前瞻性，既擁有TOD商業項目的高效生活體驗，且以「空中連廊+不同區域」的組團模式，融入濱海濕地公園的生態綠景，進而實現城市、山海與生活的完美交融。

于品牌招商，廈門K11 Select更是「青出于藍」，不僅將在國際名品及高化美妝領域實現全面突破，也將帶來「廈門前所未有的高端餐飲陣容」。該項目更或是「商業量級最強的K11 Select」，沒有之一。

作為串聯廈門島與泉州的「進島首站」，廈門K11 Select將樹立里程碑式的商業地標，更將重塑島內商業格局。從傳統商圈中山路，到火車站、蓮坂及會展北，再至蓬勃發展的五緣灣，K11品牌與廈門的相遇，正在開啟一段攜手逆襲的嶄新崛起之路。

廈門K11 Select的局部效果圖

08

徐州德基廣場

開發商：德基集團

運營商：德基集團

計劃開業時間：2025年

區位：徐州·彭城廣場商圈

商業體量：約17萬㎡

項目定位：高端大型城市商業

項目所在的彭城廣場商圈

位居市中心彭城廣場的徐州德基廣場，地理位置可謂是得天獨厚，前身為雨潤國際廣場等，一度「休眠多年」。德基集團全面接盤后，雄心勃勃地重啟了工程進度，項目也「脫胎換骨」為備受徐州及整個蘇北翹首以待的「高端商業綜合體」。

項目的整體建筑面積近46萬㎡，包括商業、辦公及公寓式住宅等物業組合，商業部分的體量達17萬㎡；整體設計來自美國LMCA Design，規劃了259米高的醒目地標雙塔樓，商業裙樓的外立面及巨型中庭空間更予人「震撼的視覺效果」。

重生后的徐州德基廣場，一直為徐州市政府及市委高度關注，也是徐州市重點產業項目及城建重點工程。2025年初，徐州市副市長及云龍區一行前往南京與德基集團進行了深入交流，雙方表示會攜手推動徐州德基廣場于2025年下半年正式運營。

來自徐州發布的信息，項目將引入150+城市首店，含區域首店50+，國際知名高端品牌50+，米其林及黑珍珠高端餐飲品牌20+，一線潮流品牌30+，并規劃建設德基藝術博物館；項目投入運營后，預計年客流達3000萬人次，年銷售額超50億元。

項目的外景效果圖

09

呼和浩特萬象城

開發商：鄂爾多斯集團、華潤置地

運營商：華潤萬象生活

計劃開業時間：2025年

區位：呼和浩特·中山西路商圈

商業體量：23.9萬㎡

項目定位：大型城市旗艦商業

呼和浩特萬象城所在的中山西路商圈

項目地處呼和浩特老城區的心臟地帶，前身是未建成的鄂爾多斯廣場項目，在一次性整體拆除后，在原址興建的呼和浩特萬象城，總體量達29萬㎡，包括商業、辦公及住宅等，商業體量約23.9萬㎡，定位為服務城市生活的大型旗艦商業。

呼和浩特萬象城的設計理念，提取哈達與蒙古包的元素，抽象化為設計語言，且在造型、材質、色彩等維度注重品質，旨在為消費者帶來藝術化的豐富空間場景，并營造當地頂級的購物環境。

在招商維度，項目現已達成了很高的招商率，雖不會引入高奢品牌，也會帶來徹底改變呼市商業格局的強勢首店陣容，已簽約的城市首進品牌或超過80家。

正在全力沖刺的呼和浩特萬象城，也將引領城市商業實現國際化躍升，助力呼市「回歸主城」的時代潮流，進而樹立凝聚呼和浩特、包頭、鄂爾多斯、烏蘭察布「呼包鄂烏一體化」的內蒙古商業高地。

項目的人視角效果圖

寫在結尾

除了以上項目，2025年的待開業高關注度項目，還包括上海太平洋新天地、深圳大悅城、南京華貿中心、南京越城天地、蘇州環貿廣場ICC、蘇州萬象天地、東莞萬象濱海購物村、武漢濱江天街、重慶光環花園城等。

東莞萬象濱海購物村的鳥瞰效果圖

當然，也有諸如杭州恒隆廣場、杭州ifc商場、杭州SKP等延期至2026年開業的高量級項目；屆時，加上計劃同年開業的西安太古里、上海淮海中路K11、三亞萬象城、廣州萬象城、杭州K11等項目，2026年或將是眾望所歸的「商業大年」。

計劃2026年下半年開業的杭州恒隆廣場效果圖

而在今年，Base武漢的「新商業LAB」團隊，也將充分利用「地處國中」的區位及交通優勢，盡可能實地探訪本文中提到的高量級項目，及更多的新開業項目，帶來專業、詳實、新鮮、有趣的「第一手報道」。