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撰文/方湖

第一、上半年宏觀經濟層面：經濟持續恢復，遭遇多個痛點。

1、后疫情經濟持續恢復，但總體增長勢頭較為低迷，投資、消費、凈出口三駕馬車動力不足。

據雪球財經報道，國內1季度GDP增速超預期回升，2023年1季度GDP正增長4.5%，預期增長4%，較2022年4季度增速回升1.6%，在去年同期高基數的情況下表現好于預期，其中第三產業同比增長5.4%，增速較快，顯示服務業開年明顯回升，而工業生產整體修復較慢。

2、中產階層下墜，中國進入M型社會。

擁有房產為主的所謂中產階層，在房地產調控和房價快速下行之下，成為最為失意的人群。本來中產們引以為豪的資產價值，迅速貶值，在房地產、互聯網大公司就業的高級白領甚至金領失業下崗后，房貸無法償還導致資不抵債，一夜之間淪為無產階層。

富裕階層和低收入階層作為兩端，中產階層在房地產泡沫貶值和下崗大潮沖擊之下迅速下沉。

3、投資、房地產、互聯網等主流行業持續低迷，就業市場不樂觀，失業率仍然居高不下。

多方面綜合原因，不管是出口的國際市場或是國內消費市場，企業市場面臨巨大考驗，房地產大力調控之下呈崩塌之勢，互聯網面臨挑戰和大裁員，制造業面臨轉型升級壓力。并且每年超過千萬大學生走上社會，就業率甚至不到20%，畢業意味著失業。據有關數據統計，2023年上半年的失業率超過20%。2023年6月15日上午，國新辦舉行新聞發布會，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉公開數據稱，青年人當中失業的總共600多萬，16-24歲勞動力調查失業率為20.8%。

4、消費預期仍然悲觀，消費動能不足。

一方面是，就業形勢面臨巨大壓力，很多企業裁員降薪，消費者收入大大降低；

另一方面，投資方面包括股市、房地產等方面均未產生回報，甚至被深深套牢其中。

再者就是經濟恢復仍是長期而艱巨的任務，經濟發展仍有較大不確定性，消費預期仍然偏悲觀。居民緊縮消費，加大儲蓄，防范未來之需，成為當前大家不約而同的選擇。

用通俗的話來講，就是老百姓口袋沒什么錢，企業日子過得很艱難，政府也沒什么錢，另外一方面富人有錢但是不出手、不投資，所以消費和投資基本沒有大的起色。受到中美摩擦和國際經濟低靡影響，國際市場需求減弱并在逐步脫鉤，出口方面也受到較大影響�？傮w來說，國際市場的錢進不來，老百姓、企業、政府基本沒錢。這可能需要持續較長的一段時間，就看宏觀經濟政策和貨幣政策刺激對市場能起多大作用。

第二、上半年商業方面：商業供給減速，兩端大中間下沉。

1、購物中心開店勢頭放緩。

據統計，2023年全國擬開業購物中心達588個，體量約5201萬㎡，創下2018年以來擬開業量新低，僅最高峰的2021年擬開業的一半。

2、商業總體供給偏大且存在結構性矛盾。

中國商業總體是供大于求，并且存在區域結構性矛盾，大型城市供給量大競爭激烈，小城市商業形態較為粗放滯后跟不上需求。

商業存在較大核心問題，就是商業同質化比較嚴重，多數是連鎖復制，千篇一律照本宣科，消費者逛起來沒有意思、也買不上東西。這種工業化邏輯制造出來的商業，正逐步被消費者拋棄。

3、奢侈品購物中心和奧萊市場，一高一低兩條線呈現上升趨勢。

在疫情三年中，奢侈品商業幾乎沒有受到影響，反而逆勢上揚。2022年超過200億商業體超過3家，均為奢侈品商業。同時奧特萊斯，這種比較小眾的商業形態，在疫情之后恢復勢頭迅猛逆勢增長，在2022年和剛剛過去的上半年均有較好表現。

2023 年伊始，奢侈品行業在中國市場布局的步伐已經明顯提速，誰也不想錯過重新開放之后的紅利。法國奢侈品巨頭愛馬仕日前將南京德基店鋪進行了拓店后重啟，該品牌去年還首次進駐河南，在鄭州開設了首家門店。意大利奢侈品品牌 Versace 則在成都、杭州、深圳和南京四城一口氣連開五家全新精品店，分別位于成都 SKP、成都銀泰中心 in99、杭州湖濱銀泰 in77、深圳萬象城和南京德基廣場。

從開店情況來看，奢侈品商業加速布局，國內兩大巨頭華潤萬象和SKP加快對下沉市場的落子布局，港資系新鴻基（IFC）、太古（太古里）、香港置地（中環、光環）、恒隆等也抓緊搶奪新一線市場。

目前，華潤萬象生活旗下主要有萬象城、萬象匯以及萬象天地三大產品線，截至2022年12月31日，華潤萬象生活旗下在營購物中心達86座。據統計，2023年華潤萬象生活擬開業的項目達12個。

4、購物中心空鋪量勢頭有所遏制，但零售業態仍不樂觀。

從商業體客流和銷售來說，1-2月份得到爆發，一方面是疫情結束，另一方面疊加農歷春節。進入3-6月份，客流和銷售逐步調整到一個較為平淡的狀態，除了餐飲外其他業態恢復度大致相當于2019年6-7成。

據相關市場調研，除了壟斷型商業項目包括奢侈品商業和奧特萊斯，其他中間部分的購物中心，雖然經歷半年的招商補充，多數還存在一定空鋪余量。一方面是邊角端頭鋪位，另一方面零售品牌掉鋪率高，但招商率不是很高。其中有個重要原因就是新進品牌提供的租金條件較原鋪位租金低很多，并且留給甲方的選項也不多。畢竟商場的客流、銷售基本穩定在相對固定水平，周邊品牌銷售也有明顯天花板，測算出來總租金成本也不會太高。

5、品牌關店仍然在持續，除了餐飲業態其他行業開店意愿更加低迷。

經過與多數品牌溝通，除了餐飲業態能夠基本穩定在一個較好水平線上，零售、教培、體驗等多數除了短暫的1-2月份爆發外，基本又回到了較低的水平，很多按照原有租賃成本算的話甚至都在虧損邊緣上徘徊。

多數品牌2023年的開店策略是優化現有店鋪為主，少開店、開好店，求精求穩。所以度過1-2月份高峰之后，進入3-5月平淡期，基于對外市場預期品牌開始回歸本真思考，原本寄希望于今年恢復增長的也被打回現實，開始關店調整，包括虧損店鋪和部分在盈虧線上的店鋪。

第三、下半年商業展望：高端玩家下沉，商業創新走強。

1、下半年經濟仍在谷底徘徊。

各項經濟刺激政策和措施加碼，考慮政策對市場的延時效應，下半年經濟大概率仍在谷底徘徊。

2、消費結構呈啞鈴型結構。

消費預期和消費能力沒有太大改善，剛需消費和奢侈消費兩端大、中間改善型消費下滑嚴重。

3、2023是奢侈品購物中心擴張的大年。

上半年，蘭州萬象城、武漢萬象城、南昌武商MALL開業，下半年預計開業的奢侈品購物中心有武漢SKP、杭州中心、南京國金中心等。

4、高端玩家加速布局收割新一線。

內資兩大巨頭和港資系加大對新一線高端市場的收割，并通過豐富產品線從高端消費向中高端消費覆蓋。

5、奧萊呈上升趨勢。

高端下沉，奧萊崛起，中間部分商業生存艱難。非核心地段、中檔定位購物中心生存更加艱難。

6、存量資產整合仍是重要課題，輕資產合作被普遍接受但門檻提升。

消費總量相對穩定，甚至略有下滑。在供給基本平衡基礎上，2023年仍然有580+家新開商業，那么就會有不少商業被擠出市場。

7、優質資源在向優質項目聚攏，強者更強。

品牌開店更加謹慎，守在盈虧線，優中選優。

8、業態內容隨著消費需求不斷進化。

超市、健身等行業不再是必選項，不再是大而強，呈現小而精、小而美的形態發展。國際快時尚選項已經越來越小，影響力也大大減弱。

9、傳統購物中心逐步被拋棄，購物中心創新步入新的階段。

在過度供給的商業行業，傳統的購物中心模式已經寸步難行；商業門檻不斷提高，換個角度，換個活法，文旅商業、奧特萊斯、主題生活中心等多樣化商業創新，正在不同城市上演。大致有以下變化：

（1）定義城市微度假，商業設施休閑化；

（2）商業主題化，商業與自然生態融合創新；

（3）零售比重降低，更加注重精神化消費；

（4）更加注重品牌首進、內容差異化和門店形象個性化。

結束語

上半年總體來說，經歷開年短暫波峰之后，市場恢復遠不及預期，三月份之后一直延續頹勢，銷售和預期沒有什么波瀾和驚喜。結合人口出生創歷史新低情況，當前人口結構進入中老年化的矩形結構。同時，隨著中產階層的下沉，消費結構演變成M型結構。國內高奢頂級寡頭和國際高奢巨頭，加大對國內下沉市場布局和落子，正在改變當前市場格局，并且對中低端商業產生降維打擊。

在越來越內卷的市場，消費者不斷被教化、普及，什么是好的商業、什么是好的服務，年輕消費者幾乎一眼就能判斷。商業正在經受來自上下游乃至全方位的嚴峻市場考驗，供給過量、高端下沉、消費減弱、開店意愿降低，商業競爭格局在各項目力量博弈之下，正在快速演變。

逆水行舟不進則退，強競爭格局之下唯有商業創新才是突圍的法寶。