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撰文/劉子棟

占集團收入和盈利超過70%的海港城，收入未出現下跌，已是最大的喜事。

寒意蔓延，即使是“商業巨輪”九龍倉置業，在面對如洪濤暴雨般的市場環境時，也難免會打個趔趄。

盡管2023年初，疫情防控措施放松之后，香港經濟進入發展新階段，但向上增長的動力似乎并沒有延續太久，尤其在零售消費市場。

受全球經濟不確定性、本地消費外流、人民幣疲弱等因素沖擊，而且出于財政赤字問題，香港政府在2024-25財政年度停止派發消費券，市場情緒受到多方面的制約。

來自香港政府統計處最新公布，2024年12月香港零售業總銷貨價值臨時估計為328億港元，同比下跌9.7%，已經連續第10個月下跌。其中，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物跌幅達到13.8%。

同時，香港全年零售業總銷貨價值臨時估計為3768億港元，同比下跌7.3%。

反映到九龍倉置業的業績，期內“海港城和時代廣場的商場空置率維持在較低水平，但租戶銷售額下跌導致營業額租金減少，影響集團收入。”該公司稱。

下行何時休

九龍倉置業主要持有香港多個成熟的收租物業，包括三個綜合體商城海港城、時代廣場和荷里活廣場，位于中環的寫字樓項目會德豐大廈、卡佛大廈，以及位于中環的香港美利酒店，還有位于新加坡的會德豐廣場和Scotts Square商場。

由于長年沒有新業務拓展，九龍倉置業面對市場波動，表現是相對被動的。

2024年上半年香港零售業總銷貨價值同比下降了6.6%。對應九龍倉置業業績，該公司期內錄得收入65.01億港元，同比增長僅0.43%。同期，海港城的整體收入（包含酒店）增加5%，營業盈利上升3%；時代廣場整體收入穩定，營業盈利增加1%。

2024年下半年，如上所述，香港零售業下滑幅度明顯，這直接拉低了九龍倉置業的表現。

資料顯示，2024年全年，九龍倉置業主要經營指標全面下滑。年度收入減少3%至129.12億港元，營業盈利亦減少3%至96.91億港元；

分部門看，投資物業收入減少1%至108.01億港元，營業盈利減少2%至91.02億港元；酒店收入減少1%至15.41億港元，營業盈利減少53%至9900萬港元。

利潤方面，集團基礎凈盈利增加2%至61.39億港元，股東應占集團盈利從2023年的47.66億港元減少至8.75億港元；

但若計入投資物業重估減值凈額56.65億港元，扣除非控股股東權益后，股東應占未變現估值虧損為56.21億港元。

情況不算好，九龍倉置業的派息也相應減少。據悉，九龍倉置業2024年度將每股合共派息1.24港元，較2023年度的每股1.28港元有所減少。

香港投資者對九龍倉置業這類收租股股息的穩定，通常有強烈的執念。截至3月10日收市，該股報20.55港元/股，當日下跌3.29%。

事實上，自上市之初九龍倉置業的派息政策一直按，“香港投資物業及酒店基礎凈盈利的65%”這條公式而定。

集團主席兼常務董事吳天海在業績會現場就回應：“派息的高低完全取決于當年香港收租物業和酒店的經營狀況。”其稱，今年派息較去年減少，直接反映了香港商業物業和酒店經營狀況較一年前略有下降。

多個種類的物業資產全面受壓，大市前景仍不明朗。

“雖然香港經濟錄得溫和增長，但商業物業的需求仍然持續偏軟。”九龍倉置業管理層在業績會上分享并表示，去年港元持續強勢，加上美聯儲減息的步伐較慢，影響了商家和消費者的信心。

“港元兌人民幣和日元在去年創下20年新高，對其他貨幣也相對強勢，削弱了香港對本地消費者和游客的吸引力。”九龍倉置業管理層提出，2024年訪港旅客人數與疫情前相比仍有較大差距。另外，香港本土零售市場因消費降級和本地消費外流的影響，復蘇仍然較為緩慢。

而這種情況從去年持續至今。

吳天海指出，20205年第一季度已經過去大半，目前的市場趨勢是逐漸下降的，沒有出現特別需要提及的狀況。他用“在飄”這個詞語來形容目前的市況，意思是可能還沒能看到明確拐點。

“根據兩會前的趨勢，我們對上半年的前景并不樂觀。”他說，到目前為止，還未見到旗下物業租客的活躍度有特別的變化。下半年的情況，因為兩會剛剛結束，實體市場會如何反應還不確定。

至于如何判斷拐點到來，吳天海還是表示目前情況不明朗。但如果辦公樓的組合不再收縮業務，穩定下來甚至擴充業務，或有新的企業從海外到香港扎根，是拐點到來的跡象之一。

零售方面，“香港零售業零售總額止跌回升，這是一個基本的信號。”吳天海表示。

在如此尷尬的時期，九龍倉置業加強推進降低負債。

資料顯示，截至2024年末，九龍倉置業凈負債自2020年底加息周期開始，已累計減少178億港元，創下342億港元的新低。凈負債率從2023年的18.6%進一步下降至17.8%，同時去年該公司的平均利息成本為5.6%。

依舊旗艦

九龍倉置業擁有的999年租期的優質物業讓其能比較從容地應對風險，其中以海港城和時代廣場為兩大核心。資料顯示，截至2024年年末九龍倉置業投資物業資產總額為2218億港元，兩個物業就占去88.5%。

其中，海港城作為超級巨無霸綜合體，擁有840萬平方呎總樓面面積，包含211.7萬平方呎的零售商業面積，總建面456.3萬平方呎的10座甲級寫字樓，其余3間國際級酒店、256間服務式住宅單位、會所及國際郵輪碼頭占172.9萬平方呎。

就地理位置和體量來說，海港城在香港難有對手。因此維持空置率至少問題不大。2024年末，海港城商場出租率維持在94%；辦公樓出租率上升至90%。

海港城（包括酒店）的總收入增加2%至90.96億港元，營業盈利增加0.4%至72.04億港元，分別占九龍倉置業收入70%及集團營業盈利74%，重要程度較去年有所提升。

其中重要的因素可能是一些重點租戶，已開始回歸海港城。

作為香港最大的購物中心，海港城保持了穩定且均衡的商戶組合。包括海港城商場臨廣東道一側，素有名店街之稱，這段長達530米的臨街步道仍然聚集了全港最優質的16個奢侈品牌店鋪，且品牌素質仍在加強。

據了解，2024年內，海港城商場進行了雙位數的品牌煥新調整。包括2020年年初離開的意大利奢侈品品牌Valentino在去年1月份重新開出一間男士精品店；

其他新進駐的租戶還有Cartier腕表專賣店、英國奢華鞋履配飾品牌Manolo Blahnik、西班牙鞋履品牌CAMPER、法國鞋履品牌Repetto、意大利高端品牌Mr & Mrs Italy、德國鞋履品牌BIRKENSTOCK等。

“黃金步道”中，Giorgio Armani、Fendi、Celine等品牌均推動了門店面積擴張，例如Giorgio Armani的雙層店面積擴充到近千平方米。

據管理層透露，Louis Vuitton的旗艦店將在今年第二季度，擴張至4層樓高。

相比海港城，時代廣場業績惡化明顯。2024年，時代廣場的收入和營業盈利均下跌了6%。

時代廣場擁有一個建筑面積94.3萬平方呎17層高的直立式商場，以及兩棟分別為46層高和39層高的寫字樓，總建面103.3萬平方呎。項目商場部分期末出租率93%，辦公樓出租率90%。

時代廣場商場去年繼續積極調整租戶組合，包括Louis Vuitton在今年1月份以試營業的方式進場，同時也吸引了BLACKPINK THE GAME、Jellycat @ Lane Crawford Bridge及Pinkfong Baby Shark等品牌和主題快閃店。

但由于時代廣場位于銅鑼灣核心區，面對的直接競爭更大。

其最直接的競爭對手為利氏家族把控的希慎興業。資料顯示，希慎興業在銅鑼灣擁有已落成的9座辦公零售綜合體，總建筑面積約382.5萬平方呎。

這個由多棟物業組成的被成為“利園區”的商業區，過去一年持續進行了更新換代。希慎興業是于2023年年初正式發布利園升級計劃“Lee Gardens for the Next Century”，目前這個計劃已進入收成期。

同時，最新已被命名為“利園八期”的加路連山道項目即將在2026年落成啟用。時代廣場面對的競爭會越來越大。

九龍倉置業在報表中并沒有披露其他物業半年度情況。但就目前的情況來看，占集團收入和盈利超過70%的海港城，收入未出現下跌，已是最大的喜事。

九龍倉置業本身具有特殊性，特別是上述兩個旗艦物業均擁有999年土地契約，尤其海港城，其所處地段、體量和地位難以替代。對于九龍倉置業來說，公司運營講求長遠與穩定，抗風險能力較強，化被動為主動。

但下行還要持續多久？至少目前光景還是難熬。