出品/時(shí)代周報(bào)

撰文/郭鵬

4月22日晚間，首開股份（600376.SH）發(fā)布2024年年報(bào)。據(jù)其財(cái)報(bào)，2024年，首開股份營收242.13億元，同比下降49.31%，凈利潤為-81.41億元，虧損規(guī)模擴(kuò)大，2023年凈利潤為-63.39億元。

首開股份是北京國資地產(chǎn)企業(yè)，控股股東是北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司，實(shí)際控制人是北京市國資委。自2022年起，首開股份連續(xù)三年虧損，并且虧損規(guī)模逐步擴(kuò)大。據(jù)其財(cái)報(bào)，2022年、2023年，首開股份凈利潤分別為-4.61億元、-63.39億元。2022年-2024年，首開股份總計(jì)虧損規(guī)模達(dá)149.41億元。

2024年，首開股份業(yè)績繼續(xù)下滑。其年報(bào)表示，2024年是公司發(fā)展史上極其困難的一年。復(fù)雜嚴(yán)峻的外部形勢下，公司在銷售、資金、盈利、后續(xù)項(xiàng)目拓展等方面困難重重。

自2022年起，首開股份房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售數(shù)據(jù)持續(xù)下降，近年來房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售業(yè)務(wù)毛利率也持續(xù)下降。同期，首開股份縮減土地市場投入，減少拿地項(xiàng)目數(shù)量并出售旗下資產(chǎn)。

2024年計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備35.70億

首開股份主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。截至2024年年底，首開股份擬售、在售主要項(xiàng)目（含自持）156個(gè)，總建筑面積約4430萬平方米，其中當(dāng)期在建面積約1000萬平方米。

2024年，首開股份房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售數(shù)據(jù)下滑。據(jù)公告，2024年，首開股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積205.19萬平方米，同比下降23.96%；簽約金額400.13億元，同比下降34.97%。

2024年，首開股份房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)營收為231.87億元，同比下降50.34%，毛利率為4.56%，同比減少6.66個(gè)百分點(diǎn)。

首開股份房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)區(qū)域分為北京地區(qū)以及京外地區(qū)。北京地區(qū)包括北京為中心的京津冀及太原區(qū)域，京外地區(qū)包括遼寧、江蘇、浙江、福建、華南、華中、川渝等7個(gè)大區(qū)。2024年，首開股份京內(nèi)主要項(xiàng)目數(shù)量為74個(gè)，總規(guī)模約1660萬平方米；京外片區(qū)主要項(xiàng)目數(shù)量為82個(gè)，總建筑面積約2770萬平方米。

據(jù)其財(cái)報(bào)，2024年，首開股份北京地區(qū)營收74.72億元，同比下降61.59%，毛利率4.22%，同比減少7.69個(gè)百分點(diǎn)；京外地區(qū)營收165.69億元，同比下降40.91%，毛利率為4.91%，同比減少5.90個(gè)百分點(diǎn)。

在土地市場，首開股份縮減投入。據(jù)其財(cái)報(bào)，2024年，首開股份總計(jì)獲取兩宗土地，分別在成都、北京，價(jià)格分別為7.32億元、4.88億元。

到2024年，首開股份出現(xiàn)大額減值。據(jù)首開股份2024年度計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告，2024年末，綜合考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的市場狀況，項(xiàng)目自身的定位、開發(fā)及銷售計(jì)劃等因素，首開股份對房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備30.81億元。首開股份2024年計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備總計(jì)35.70億元。

2024年，首開股份債務(wù)壓力有所上升。據(jù)其財(cái)報(bào)，2024年，首開股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.40%，現(xiàn)金短債比為1.03倍。而在2023年，首開股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.84%，凈負(fù)債率為169.62%，現(xiàn)金短債比為1.46倍。

針對負(fù)債數(shù)據(jù)是否會(huì)影響首開股份后續(xù)融資工作，時(shí)代周報(bào)記者致電首開股份投資者聯(lián)絡(luò)部門，并發(fā)送郵件詢問，截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。

毛利率連年走低

近年來，由于房地產(chǎn)市場下行，自2022年起，首開股份房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售數(shù)據(jù)連續(xù)下滑。

據(jù)其公告，2022年、2023年首開股份簽約面積分別為317.81萬平方米、269.85萬平方米，分別同比降低19.06%、15.09%；簽約金額分別為869.63億元、615.33億元，分別同比降低24.32%、29.24%。

銷售下滑，首開股份連續(xù)數(shù)年縮減土地投資規(guī)模。據(jù)其財(cái)報(bào)，2022年、2023年，首開股份新增土地項(xiàng)目數(shù)量分別為4個(gè)、5個(gè)。而在2020年、2021年，首開股份新增土地項(xiàng)目數(shù)量分別為21個(gè)、30個(gè)。

此外，對于2022年業(yè)績下降，首開股份公告曾表示，其結(jié)利項(xiàng)目主要集中在 2018 年至2020年市場高點(diǎn)時(shí)期的高溢價(jià)地塊，獲得土地成本占比較高，房屋售價(jià)偏低，導(dǎo)致毛利率偏低。

2022年起，首開股份房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)下降。據(jù)其財(cái)報(bào)，2022年、2023年，首開股份房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率分別為16.03%、11.22%，分別同比下降3.45個(gè)百分點(diǎn)、4.82個(gè)百分點(diǎn)。

在此背景下，首開股份也接連產(chǎn)生大額計(jì)提減值。據(jù)其公告，2022年，首開股份對房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備達(dá)0.48億元，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備0.50億元。2023年，首開股份對房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備達(dá)17.03億元、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備達(dá)17.05億元。

2022年-2024年，首開股份開始接連出售旗下商業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)其財(cái)報(bào)，2022年，首開股份出售北京發(fā)展大廈有限公司、北京市朝陽區(qū)廣渠路部分商業(yè)用途房地產(chǎn)、北京市復(fù)興商業(yè)城項(xiàng)目。2023年，首開股份出售公寓項(xiàng)目北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司61.5%股權(quán)、商業(yè)項(xiàng)目北京首開云錦鉑郡商業(yè)管理有限公司。

2024年，首開股份出售3家珠海公司部分股權(quán)，并出售北京天鴻集團(tuán)煙臺(tái)天鴻時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司全部股權(quán)。

今年，首開股份房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)略有回暖。據(jù)其公告，今年1-3月，首開股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積38.52萬平方米，同比增加8.29%；簽約金額63.90億元，同比下降9.95%。

針對公司對于今年市場判斷及銷售情況規(guī)模預(yù)測，時(shí)代周報(bào)記者致電首開股份投資者聯(lián)絡(luò)部門，并發(fā)送郵件詢問，截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。