來源/觀點網(wǎng) 

撰文/潘玲宣  

距離上次掛牌出售資產(chǎn)僅一星期，首開股份再現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

12月14日，首開股份公告稱，計劃轉(zhuǎn)讓北京市復(fù)興商業(yè)城項目，相關(guān)議案已于當(dāng)日獲董事會審議通過。

具體而言，首開股份全資子公司北京城市開發(fā)集團有限責(zé)任公司擬將持有的北京市西城區(qū)復(fù)興門外大街8號及迤北房地產(chǎn)資產(chǎn)（復(fù)興商業(yè)城項目）轉(zhuǎn)讓給北京首開城市運營服務(wù)集團有限公司，收購價格確定為評估值1.79億元。

此次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，距離上一次披露轉(zhuǎn)讓信息只有一周時間。在近兩月的時間里，首開股份累計已有五筆掛牌及轉(zhuǎn)讓行為。

倒手轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)

最新事件中，轉(zhuǎn)讓項目為復(fù)興商業(yè)城。

項目位于北京市西城區(qū)復(fù)興門外大街8號，地處北京月壇三里河等區(qū)域，總建筑面積約14569.8平方米，其中地上部分主要為商場，面積1772.4平方米；地下部分為商場及車庫，面積12797.4平方米。

據(jù)官方披露的商城簡介，復(fù)興商業(yè)城于1992年開業(yè)，不斷強化、突出“中老年”經(jīng)營特色，已逐步成為經(jīng)營穿類商品，特別是中老年穿類商品為重點的知名綜合百貨商場。

“十里長安街，一個復(fù)興城”，面向中老年市場的復(fù)興商業(yè)城，在早些年確是當(dāng)?shù)責(zé)衢T商場之一，并承載了三十年的城市印記。但在商業(yè)求新求變的時期，也因其自身的“老派”引來一些質(zhì)疑。

然而事實上，西城作為北京老城區(qū)，也存有較大市場的中老年消費需求。

首開股份提到，復(fù)興商業(yè)城承擔(dān)著服務(wù)國家單位的重要任務(wù)，且商場多年定位中老年特色商場，為全區(qū)服務(wù)業(yè)重點單位，具有一定的民生保障性質(zhì)，目前租金水平較低，未來提升也較為困難，無法按市場化方式運營。

據(jù)了解，該項目現(xiàn)為出租經(jīng)營，平均年租金約為750萬元。評估報告則顯示，復(fù)興商業(yè)城項目評估結(jié)果為賬面原值4683.6625萬元，賬面凈值1897.3852萬元。評估值(含增值稅)為1.79億元，增值1.60億元，增值率844.18%。

此次城運集團受讓復(fù)興商業(yè)城項目后，城運集團將承繼城開集團原有權(quán)利義務(wù)，繼續(xù)擔(dān)負服務(wù)國家單位的重要任務(wù)。

首開股份借此剝離出并不完全稱得上“優(yōu)質(zhì)”的商業(yè)項目，雖然看起來是一次主動的去蕪存菁，但結(jié)合近兩月動態(tài)，仍會聯(lián)系到是在借此融資。

據(jù)不完全統(tǒng)計，11月以來首開股份已通過在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌等方式，進行五次資產(chǎn)處置。

從時間上來看，最近的一次是12月9日，首開股份在全國產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價6.9億元。

在11月初，首開股份北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露轉(zhuǎn)讓北京天鴻集團煙臺天鴻時代100%股權(quán)；11月16日，首開股份掛牌轉(zhuǎn)讓北京發(fā)展大廈有限公司100%股權(quán)及約1.57億元債權(quán)，掛牌起始價為20.39億元。

11月21日，首開股份轉(zhuǎn)讓全資子公司北京城市開發(fā)集團有限責(zé)任公司所持有的北京市朝陽區(qū)廣渠路首城商街。項目的房地產(chǎn)市場價值（含增值稅）約為3.223億元，增值1.979億元，增值率159.09%。

當(dāng)時，首開股份也有類似在最新事件中的表述：首城商街自持經(jīng)營多年，租金收入漲幅不大。本次交易完成后將有利于進一步盤活其現(xiàn)有資產(chǎn)，提高資產(chǎn)使用效率，增加現(xiàn)金流入，提升經(jīng)營效益。

首開的棋局

市場圍繞首開股份資產(chǎn)處置展開的相關(guān)聯(lián)系，一方面出于行業(yè)背景，另一方面則是老生常談的腳踩“三道紅線”。

截至今年中期，首開股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為72.18%，凈負債率145.21%，現(xiàn)金短債比為1.43，踩中兩道紅線。

同時，三季度報顯示，今年前三季度，首開股份營業(yè)收入約193.85億，同比減少55.87%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約-5.7億，同比減少181.47%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-7.51億，同比減少220.07%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約42.43億元，同比減少55.29%。

銷售方面，今年前11個月，首開股份共實現(xiàn)簽約面積282.25萬平方米，同比降低19.71%；簽約金額772.18億元，同比降低27.64%，其年度銷售目標(biāo)僅完成七成。

新增土儲方面，相較去年的積極狀態(tài)，首開股份今年以來略顯謹慎，年內(nèi)僅通過公開市場及收購方式，獲取北京、福州3宗地塊。

其中，在今年北京第二、三次集中供地中，分別以40億、38.295億元競得朝陽區(qū)崔各莊奶西地塊、豐臺花鄉(xiāng)地塊。

9月，首開股份福州城市公司通過收購獲得福州市2021-41號地塊，該地塊此前于2021年9月福州第二輪集中供地中掛牌，融僑以最高限價6.68億元搖號競得，成交樓面價約16842元/平米，溢價率14.97%，商品住宅銷售指導(dǎo)均價為33000元/平米。

相關(guān)公告顯示，融僑集團為盤活存量資產(chǎn)，改善公司現(xiàn)金流，與首開股份簽署協(xié)議，將持有的福州首融灃澤置業(yè)有限公司100%股權(quán)及對首融灃澤享有的3.21億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給首開，標(biāo)的股權(quán)交易價格為2.498億元，標(biāo)的債權(quán)交易價格為3.21億元，總計轉(zhuǎn)讓對價5.708億元。

這一交易對價相當(dāng)于在拿地價格基礎(chǔ)上打了八五折，而項目售樓處也已經(jīng)建成，首開接手后，直接“改換招牌”即可。此外，項目于去年底開工，首開可在之前基礎(chǔ)上繼續(xù)開發(fā)建設(shè)工作。

撿了便宜之后，首開股份又瞄向了中海。

今年9月，北京中海盈璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬募集資金，對應(yīng)持股比例30%。該公司于今年6月成立，由北京中海地產(chǎn)有限公司持股100%。募集資金主要用于項目開發(fā)運營，具體而言主要負責(zé)開發(fā)湖光玖里項目。

該項目是中海今年北京第二批集中供地中以54.7億元競得的順義新城19-85、86地塊，溢價率1.48%，銷售指導(dǎo)價59700元/平米。

11月22日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息，北京中海盈璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資項目獲得首開股份的投資，投資金額約為3億元，對應(yīng)持股比例為30%。或許也可以理解為首開股份以少數(shù)資金撬動了54.7億元的項目。

此外，城市復(fù)興官首開的“棋局”在地產(chǎn)開發(fā)之外也有落子。

11月，首開股份與建設(shè)銀行發(fā)起設(shè)立的住房租賃基金——建信住房租賃基金正式簽訂合作意向協(xié)議。

建信住房租賃基金募集規(guī)模為人民幣300億元。其中，建設(shè)銀行認繳人民幣299.99億元，建信信托有限責(zé)任公司全資子公司認繳人民幣0.01億元。截至目前，其重點推進項目20余個，項目資產(chǎn)總規(guī)模超過100億元。基金投資項目成熟穩(wěn)定后，可通過REITs發(fā)行或國家政策許可的市場化轉(zhuǎn)讓方式退出。

首開股份表示，此次意向協(xié)議的簽訂，旨在雙方就首開股份在手商辦、自持類資產(chǎn)的盤活、提效，尋求多方面的合作。本次合作的建立，有利于探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，同時撬動社會資金盤活存量資產(chǎn)。