出品/即時劉說

撰文/劉老實

5月26日，低調(diào)需求的王健林再次登上熱搜，而他掌舵的萬達集團也再次成為焦點，一場涉及48座萬達廣場的大規(guī)模股權(quán)交易引起大眾廣泛關(guān)注。

國家市場監(jiān)管總局批準(zhǔn)了這一交易，太盟投資集團、騰訊控股、陽光人壽等機構(gòu)組成的財團，以約500億元的巨資接盤。這些萬達廣場分布于北京、廣州、成都、杭州等一二線城市的核心地段，皆是商業(yè)綜合體中的佼佼者。它們單個估值普遍在7億至8億元之間，如此規(guī)模的交易，刷新了自2023年以來萬達資產(chǎn)處置的最高紀(jì)錄。

此次交易，延續(xù)了萬達近年來獨特的“熟人團”合作模式。太盟投資并非首次與萬達攜手，此前已參與珠海萬達商管600億元戰(zhàn)略投資，雙方建立了一定的合作默契與信任基礎(chǔ)。而騰訊的加入，更是意義非凡，標(biāo)志著互聯(lián)網(wǎng)資本對實體商業(yè)的深度介入。

互聯(lián)網(wǎng)與實體商業(yè)的碰撞融合，一直是商業(yè)領(lǐng)域備受矚目的話題，此次騰訊參與萬達資產(chǎn)交易，無疑為這一趨勢增添了濃墨重彩的一筆。交易完成后，萬達商管的自持廣場數(shù)量從巔峰期的513座銳減至約300座，輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略以一種前所未有的速度加速推進。

萬達方面宣稱這是“優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)”，然而市場卻有著不同的解讀，多數(shù)人認(rèn)為這是萬達在債務(wù)壓力下的無奈之舉，是“斷臂求生”的悲壯抉擇。

在這場交易中，險資的身影格外引人注目，成為核心力量。新華保險旗下的坤華基金、陽光保險等機構(gòu)，通過折價收購的方式，以低于峰值40%的價格獲取這些商業(yè)地產(chǎn)項目的長期租金收益。

這一現(xiàn)象，深刻折射出當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的價值重構(gòu)。在流動性危機的陰霾籠罩下，商業(yè)地產(chǎn)市場面臨著巨大的挑戰(zhàn)，許多項目價值縮水。而穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)，如萬達廣場這類擁有穩(wěn)定租戶和租金收入的商業(yè)綜合體，成為險資眼中抵御經(jīng)濟周期的“避風(fēng)港”。險資的投資策略，往往注重資產(chǎn)的穩(wěn)定性和長期收益，在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，這類商業(yè)地產(chǎn)項目恰好符合其需求。

回顧萬達的發(fā)展歷程，其資產(chǎn)拋售之路漫長而曲折，可追溯至2017年。彼時，監(jiān)管層收緊海外投資政策，萬達的海外擴張之路受阻，王健林以“壯士斷腕”的決絕姿態(tài)，開啟了清空海外資產(chǎn)的征程。3.2億英鎊購入的圣汐游艇，不得不半價拋售；7億英鎊收購的萬達酒店，也被打包甩賣；文旅項目更是以438億元的“骨折價”賣給融創(chuàng)和富力。這場被稱作“世紀(jì)交易”的資產(chǎn)處置，成為萬達發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點，拉開了萬達輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的序幕。

從階段性拋售數(shù)據(jù)中，我們能更直觀地感受到萬達所面臨的危機在不斷深化。2023年，萬達出售30座萬達廣場，坤華基金接盤14座；2024年，再售26座，新華保險、陽光保險成為主力買家；2025年初至5月，累計拋售53座（含年初5座及本次48座），總處置規(guī)模超80座，占原有資產(chǎn)的四分之一。

這些數(shù)字背后，是萬達愈發(fā)緊繃的債務(wù)鏈條。截至2025年3月，萬達商管有息負(fù)債達1412億元，其中400億元年內(nèi)到期，而賬上現(xiàn)金僅116億元。資金缺口巨大，償債壓力如山。更嚴(yán)峻的是，永輝超市、蘇寧易購、融創(chuàng)中國等昔日合作伙伴，如今化身債主，追討總額超180億元的欠款。仲裁糾紛與股權(quán)凍結(jié)接踵而至，2025年3月，北京萬達文化產(chǎn)業(yè)集團80億元股權(quán)被凍結(jié)，累計凍結(jié)金額突破百億。曾經(jīng)的商業(yè)伙伴，如今對簿公堂，萬達的商業(yè)信譽遭受重創(chuàng)，企業(yè)形象也受到嚴(yán)重影響。

時間回溯到2016年，王健林在央視《對話》欄目中，拋出了那句廣為人知的金句：“先定一個能達到的小目標(biāo)，比方說掙它一個億。”彼時的萬達，正如日中天，年收入超2500億元，在海外并購市場上頻現(xiàn)大手筆。王健林更是大膽預(yù)言，中國體育產(chǎn)業(yè)將在2025年達到5萬億規(guī)模，成為國家支柱產(chǎn)業(yè)。

那時的萬達，在商業(yè)世界中縱橫捭闔，風(fēng)光無限，王健林的每一句話都備受關(guān)注，被視為商業(yè)領(lǐng)域的風(fēng)向標(biāo)。然而，僅僅九年之后的今天，這位曾經(jīng)談笑間規(guī)劃萬億藍圖的企業(yè)家，卻在為籌措百億現(xiàn)金流而焦頭爛額。巨大的落差，令人唏噓不已。

萬達如今面臨的商業(yè)困局，存在著三大結(jié)構(gòu)性矛盾。

首先是高杠桿擴張的歷史包袱。萬達的崛起，在一定程度上得益于“清華北大不如膽子大”的激進策略。通過高周轉(zhuǎn)模式，萬達廣場迅速鋪遍全國，在短時間內(nèi)實現(xiàn)了規(guī)模的快速擴張。然而，這種模式猶如一把雙刃劍，在市場環(huán)境良好時，能夠帶來巨大的收益；但2017年后，行業(yè)寒冬來襲，市場遇冷，銷售回款放緩，債務(wù)利息卻如滾雪球般不斷吞噬利潤，流動性危機一觸即發(fā)。

其次是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的路徑依賴。盡管王健林早在2017年就提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，但萬達商管的運營收入始終與地產(chǎn)銷售深度綁定。四次IPO失敗，如同沉重的打擊，切斷了萬達關(guān)鍵的融資渠道。與此同時，租金收入從2024年起同比下降12%，這一數(shù)據(jù)直觀地顯示出萬達品牌溢價能力的下滑，市場對萬達商業(yè)項目的認(rèn)可度在降低。

最后是盟友反目與信用透支。永輝、蘇寧等合作伙伴的債務(wù)追討，不僅加劇了萬達的現(xiàn)金流壓力，更暴露出商業(yè)信任的瓦解。在商業(yè)活動中，信用是企業(yè)的立身之本，當(dāng)契約精神讓位于生存博弈，企業(yè)信用這一“隱性資產(chǎn)”的損耗，其危害程度比財務(wù)虧損更為嚴(yán)重。它將影響萬達未來與其他企業(yè)的合作，增加融資難度，阻礙企業(yè)的正常發(fā)展。

王健林的困境，并非個例，而是一代企業(yè)家的集體鏡鑒。他的掙扎，深刻揭示了中國商業(yè)文明轉(zhuǎn)型的深層命題：當(dāng)高杠桿增長模式終結(jié)，企業(yè)家如何在“活下去”與“活得好”之間重構(gòu)價值邏輯？

從“一個億小目標(biāo)”到“賣樓還債”的戲劇性轉(zhuǎn)折，不僅是王健林個人命運的浮沉，更是整個地產(chǎn)黃金時代落幕的注腳。曾經(jīng)，地產(chǎn)行業(yè)憑借高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，創(chuàng)造了無數(shù)財富神話，成為經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。然而，隨著市場環(huán)境的變化、政策的調(diào)整，這種發(fā)展模式逐漸難以為繼。

如今，71歲的王健林仍在堅守他的三條底線——不爛尾、不欠薪、保投資者。在困境中，他展現(xiàn)出的這種“孤勇”，令人動容。

在商業(yè)世界的殘酷競爭中，許多企業(yè)在面臨危機時，為了短期利益，選擇犧牲質(zhì)量、拖欠工資、損害投資者權(quán)益。而王健林的堅守，顯得尤為可貴。但市場的目光，不僅僅停留在他的堅守上，更期待看到萬達在資產(chǎn)拋售之后的蛻變。

在拋售300億資產(chǎn)后，萬達能否真正蛻變?yōu)橐赃\營能力為核心的商業(yè)服務(wù)商？這是市場關(guān)注的焦點，也是萬達未來發(fā)展的關(guān)鍵所在。

當(dāng)“一個億”從曾經(jīng)的豪言壯語變?yōu)槿缃竦纳�存門檻，中國商業(yè)文明的韌性或許正在這樣的淬煉中重生。商業(yè)世界的變革，往往伴隨著痛苦與掙扎，但也孕育著新的機遇與希望。萬達的轉(zhuǎn)型之路，必定是漫長且痛苦的。