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撰文/高天

王健林又開始將持有的優(yōu)質商業(yè)資產萬達廣場擺上了貨架。

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涉及39城的48座萬達廣場

5月20日，國家市場監(jiān)管總局披露一則關于“太盟(珠海)管理咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)與高和豐德(北京)企業(yè)管理服務有限公司等經(jīng)營者收購北京銀河萬達企業(yè)管理有限公司等48家公司股權案”的消息引發(fā)關注。

根據(jù)太盟(珠海)管理咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)、高和豐德(北京)企業(yè)管理服務有限公司、騰訊控股有限公司、北京市潘達商業(yè)管理有限公司(京東潘達)、陽光人壽保險股份有限公司直接或通過其各自關聯(lián)方共同設立合營企業(yè)，并通過合營企業(yè)收購大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司直接或間接持有的48家目標公司的100%股權。

根據(jù)所列的48家目標公司，聯(lián)商網(wǎng)查閱并統(tǒng)計了具體信息，這48家交易的萬達廣場分別位于北京、上海、廣州、杭州、廈門、西安、成都等39個城市，其中一線城市占比28%，新一線城市占42%，三四線城市占30%。同時，諸如北京石景山萬達廣場、福州金融街萬達廣場、烏魯木齊經(jīng)開萬達廣場等不少是該城市的首個萬達廣場項目。

不過與此前被出售的萬達廣場一樣，萬達商管將繼續(xù)保持這些項目的經(jīng)營權，全面轉型為輕資產模式。

另據(jù)市場消息稱，此次交易的單價約10.4億元/座，總交易金額約500億元，這將有效緩解目前萬達的債務壓力。

根據(jù)大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司披露的2024年公司債券中期報告，截至2024年6月末，發(fā)行人合并口徑有息負債1375.61億元，其中一年內到期的有息負債302.69億元，發(fā)行人有息負債存量較大，存在一定的債務壓力。

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頻繁出售資產的背后

實際上，萬達這兩年一直在出售萬達廣場項目。自2023年5月上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場和江門臺山萬達廣場開始，到今年3月徐州云龍萬達廣場為止已經(jīng)有至少42座萬達廣場成功出售，加上上述的48家萬達廣場，全國至少有90座萬達廣場被出售。

出售的資產范圍也波及到了酒店。2025年4月17日，萬達酒店發(fā)展集團將全資持有的萬達酒店管理(香港)有限公司100%股權出售給了同程旅行，出售金額為24.97億元。萬達坦言，此次交易帶來的資金有助于萬達集團去杠桿、降負債，優(yōu)化資產負債結構。

頻繁出售資產的背后原因，主要有以下幾點：

（1）債務壓力。如上文所述，目前萬達的債務缺口依然很大，更讓人擔憂的是，王健林的個人股權也頻繁被凍結。

企查查APP顯示，近期，大連萬達集團股份有限公司新增多項股權凍結信息，該公司所持弘毅貳零壹伍(深圳)股權投資基金中心(有限合伙)5億股權、所持北京萬達文化產業(yè)集團有限公司80億股權、大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司19.79億股權等被凍結。

同時，5月8日，王健林所持大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司3.049億股權被凍結，凍結期自2025年5月8日至2027年5月7日。

（2）萬達的輕資產轉型需要。自2017年推行輕資產模式開始，萬達一直致力于“減重”行為，王健林在2025年再次強調輕資產戰(zhàn)略，稱將通過出售萬達廣場的所有權來提高資產的周轉率，減少市場波動帶來的風險。

據(jù)悉，截至2024年年底全國已經(jīng)有513座萬達廣場，其中輕資產占比超40％。相對而言，輕資產能幫助萬達賺取穩(wěn)定的管理費，降低資金占用，但收益相比自己“做房東”肯定會大打折扣。

（3）行業(yè)調整與市場環(huán)境變化。萬達的出售行為雖然是自身債務問題重壓下的不得已而為之，但也是面對當下市場環(huán)境變化的及時轉型。

一方面，房地產市場進入新的調整周期，銷售壓力劇增下輕資產模式有利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。另一方面，商業(yè)地產市場也進入存量時代，傳統(tǒng)的重資產運營成本上升，同時租金增長放緩。

在大環(huán)境下，不僅萬達，包括華潤置地、龍湖、招商蛇口等企業(yè)也紛紛布局輕資產和創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

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萬達商管開始“變慢”

在上市和債務雙重壓力下，萬達商管放緩了擴張速度。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計，2023年之前，萬達每年都至少有40座開業(yè)的規(guī)模：2016年，包括20座輕資產在內共計開業(yè)56座；2017年開業(yè)50座；2018年開業(yè)52座；2019年開業(yè)41座；2020年開業(yè)45座；2021年開業(yè)51座；2022年開業(yè)55座。

2023年，萬達在全國新開了29座商業(yè)項目，包括28座萬達廣場、1座萬達茂；2024年，萬達在全國新開了25座萬達廣場。

而據(jù)聯(lián)商網(wǎng)最新統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2025年全國至少會有14座萬達廣場計劃開業(yè)。顯然，萬達廣場的開業(yè)數(shù)量呈逐年遞減的趨勢。

或許王健林也意識到了，萬達如今的困境，與以前的高杠桿盲目擴張亦有關聯(lián)。

寫在最后

萬達的這場交易不僅是資本抄底，更折射出中國商業(yè)地產從“重資產擴張”向“運營能力競爭”的深刻轉變。

而萬達通過“斷臂求生”或能暫時緩解危機，但輕資產轉型的成效與債務化解速度將決定其能否實現(xiàn)“體面退場”。