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購物中心的營運失敗評判及原因剖析

作者:王鵬 2009/11/6 10:44:27

  許多國內地產商對商業地產的風險認識不足,甚至沿用住宅項目操作的思路來操作購物中心項目,為行業留下了許多足以為戒的案例。

  眾所周知,購物中心(商業地產)項目的首要屬性是商業,然后才是地產和投資,因此其開發投資的難度在于不僅要滿足商業經營需要,還要平衡投入產出關系和全程資金流。通過營運租金實現投資回報和資本回報是商業地產的投資模式,住宅地產是通過銷售實現的。兩者開發期都是幾年,但商業地產的營運期卻持續幾十年甚至更長。這樣,營運狀況就成為購物中心成敗的最主要評判標準,需要特別指出的是營運狀況具有階段性和動態性;而銷售作為住宅項目成敗評判的最主要標準,則相對簡單。不宜評判性也是購物中心(商業地產)被公認為高門檻的地產投資領域的主要原因之一。許多國內地產商對商業地產的風險認識不足,甚至沿用住宅項目操作的思路來操作購物中心項目,為行業留下了許多足以為戒的案例。

  一、購物中心營運狀況分類

  購物中心的營運是個長期動態過程,許多因素有可變性。對購物中心營運評判可采用階段性時態評價,也可用完整營運周期總體評價等口徑。鑒于完整營運周期總體評價需要一定的周期,而影響購物中心成敗的整個鏈條因素和背后不為人知的因素(如業主對租金期望值過高,不肯合理調整等)較多,下文以較易判斷的階段性營運時態狀況作為評判標準。購物中心的階段性營運時態狀況可細分為四等。

  高品質營運:長期以來,該購物中心的區位條件、建筑條件、租戶組合、營運管理能力都是公認的高品質;租金高,品牌租戶排隊申請租賃,目標客群有歸屬感,本地政府認為是城市商業的驕傲;業主投資回報高,營運團隊對租戶影響力大;項目品牌的行業影響大,成為同業考察的樣板。

  良性營運:長期維持“招商旺、客流旺、經營旺” 的良性營運狀態。

  過渡狀態:開業兩年內商圈格局、經營策略突變的購物中心,尚未形成確定性的后續趨勢。

  營運失敗:消費者與租戶不認可形成了確定性趨勢,營運難以持續,同行以之為戒,評判標準下文詳述。

  堪稱高品質營運的“卓越型”的購物中心畢竟不多,能夠持續良性營運的購物中心已屬成功,很多購物中心都處于后續趨勢不確定的過渡狀態,也有為數不少的購物中心已身陷困境,難以自拔。無論是上海正大廣場的十年磨一劍還是北京東方廣場的曾經艱難,都說明了購物中心的成功來之不易,需要用耐心和積極作為來培育。一份2007年的國內購物中心營運狀況報告顯示:至2006年底,全國已開業的購物中心近400個,營運狀況較好的約占27%,一般性的占51%,較差的占22%。尤其是大型購物中心,營運狀況好的更少。報告中營運狀況較好的我們可解讀為高品質和良性營運的購物中心,較差的可解讀為營運失敗的購物中心。但同一購物中心在不同年份間的營運狀態可能會發生變化。好變壞,壞變好,都有可能。

  鑒于購物中心的上述特點,本人認為,對一個正在營運的購物中心而言,說其階段性營運的好與壞似乎更為客觀、科學。

  二、購物中心階段性營運失敗評判

  2009年初,商業地產研究部曾整理過全國知名的五處營運失敗的購物中心案例,與集團有關部門交流。近期商業地產研究部又會同規劃院、發展部等相繼專門考察了北京美羅城、朝外SOHO、LG雙子座大廈商業、西客站萬博匯、朝陽公園藍色港灣等項目,通過內部研討,對購物中心階段性營運失敗的評判標準有了進一步認識。

  首先,出租狀況差是購物中心營運失敗的直接評判標準。如開業兩年后出租率持續偏低(例如低于70%),或出現大面積撤鋪而半年內無新租戶補進的情況,則可評判為階段性營運失敗。

  其次,出租狀況差的直接原因是無足夠銷售額支持,大量租戶違約撤鋪可認定為證據之一,或潛在租戶一開始就對購物中心客流和銷售前景無信心,導致商鋪空置租不出去。究其根本,是消費客群對該購物中心的區位條件、軟硬件條件、租戶組合、商品服務或商業管理等因素不買賬,不愿持續來消費。

  三、購物中心營運失敗的典型原因剖析

  購物中心之所以成為高門檻的地產投資領域,是因為需要整合多環節的產業鏈條,需要團隊的復合專業能力和資源整合能力。如果投資運營團隊從選址與投資組合、商業定位與招商、規劃設計、工程實施、營運管理到資本運作,單一環節的專業性有短板,就可能導致營運失敗,甚至滿盤皆輸。現將實踐中較常見的不專業操作歸納如下:

  (一)投資決策環節的典型問題

  1、對城市規劃和商業規律把握不夠,選址不當,地塊的可視性、通達性較差(如西客站萬博匯),一些新區還容易出現項目周邊核心商圈數年內人口基數不足的問題;

  2、規模過大又整體開發、同時開業,租戶資源和目標客群消費短期內無法支撐,則易出現大面積空鋪、撤鋪情況;

  3、投資組合中缺乏長期資金支撐、缺乏可售物業回流資金及對還款計劃考慮不足,也會造成項目爛尾或開業后無法持續營運的局面。

  (二)前期環節中的典型問題

  1、購物中心定位嚴重偏離區位條件,或過于超前而脫離市場認知,如當年的正大廣場;

  2、沒有提前確定主力店的招商落位或房產技術條件,導致內外部交通動線、荷載、層高、進深、強弱電系統等方面不符合商業經營需求,返工整改耽誤時間也許還是小事,成本損耗過大和難于出租會成為更大問題;

  3、建筑設計缺乏人性化考慮或特色不足,對顧客的重復到來不具有吸引力,客流自然會有問題,如LG雙子大廈。

  4、為了特色,盲目套搬不太符合當地氣候和習慣的產品類型,如藍色港灣。

  (三)分割銷售、產權分散。

  鑒于實力、經驗及國內地產信貸資金期限短等原因,國內商業地產項目有純銷售、租售并舉、純租賃等多種開發贏利模式。而產權分散是購物中心營運的大忌,經常可見銷售成功卻營運失敗的情況,此類型以SOHO中國的商業地產項目最具代表性。

  (四)營運環節的典型問題:諸如出現過高的固定租金形成了剛性門檻、缺乏“共擔風險,利益雙贏”的流水分成政策、缺乏對已有租戶必要的把控調整及對潛在客戶的儲備,以及疏于安全管理、物業服務、客戶服務、營銷策劃、業主溝通等現象,就可歸因為營運管理團隊不專業,或營運管理團隊無法與業主形成有效的溝通合作,化解矛盾能力差,如美羅城。

  總之,營運成功的購物中心項目需要前面多環節的專業操作積累,單一環節失誤(尤其是選址、投資組合、規劃、分割銷售等結果固化環節)都可能對項目整體發展產生深遠的影響,甚至導致營運失敗。
  (來源:萬達內刊 作者:王鵬)

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