自2008年將主營業務調整為購物中心項目開發后，華聯股份（000882）的轉型之路邁出關鍵一步。4月初，華聯股份發布公告稱，將出資2.2億元與北京國際信托有限公司、上海昌鑫（集團）有限公司、北京廣合置業有限公司、北京鑫盛源投資咨詢有限公司、北京澳達天翼投資有限公司和北京京茂房地產開發有限公司成立合資子公司。

　　據了解，新成立的公司主要業務是購物中心開發，注冊資本11.2億元，其中華聯股份占19.64％的股份，成為控股股東。

　　事實上，傳統超市涉足購物中心，并非北京華聯一家。這個名單可以羅列很長：沃爾瑪、TESCO、卜蜂蓮花、湖南步步高、長春歐亞集團、遼寧興隆大家庭集團、淄博東泰集團——基本上有實力的超市企業都不同程度涉足購物中心。

　　零售商爭相當起了“二房東”，其背景不僅是房租上漲帶來的成本壓力，更是消費者需求多元化引起的經營模式漸變。

 　　城市綜合體興起

　　深圳科脈技術有限公司總經理曾昭志近來感到生意好做多了。這家靠制作超市POS軟件起家的IT企業近年來將主要業務瞄準了購物中心收款軟件的制作。“購物中心軟件開發相對簡單，管理幾十家商戶總比管理成千上萬的單品容易得多”，曾昭志說。作為服務于零售商的設備企業，它們對行業的研究和敏感度并不次于零售商。曾昭志認為，購物中心將來必定大有可為。

　　中國購物中心產業資訊中心發布的《2008-2009中國購物中心發展報告》也表明，從2003年到2009年的7年中，全國購物中心對社會消費品零售總額的貢獻占比，從最早的0.3％上升到超過1％，增幅超過3倍。

　　“相比于傳統的超市和百貨店，購物中心的體量更大，可以將很多對面積有極大要求的知名品牌比如ZARA、LV等吸引進店，而這些知名品牌對于銷售提升作用明顯。同時，更大的面積也使商場的業態更加豐富，”該報告稱。

　　而在零售業內，“超市+購物中心”的組合早被“看好”。2009年底，來自英國的TESCO宣布計劃以1.65億美元投資購物中心項目，該購物中心的品牌為“樂都匯”，計劃在2012年底之前，在中國東海岸沿線的14個城市開設18家樂都匯廣場；正大集團在卜蜂蓮花賣場不斷收縮的情況下，打算利用正大廣場重新“光復”零售業。于此同時，一些二、三線城市的內資企業亦不斷探索購物中心業態。

　　“投資購物中心反映出零售商面對不斷上漲的房租感到擔憂，” 東方偉業投資控股有限公司執行總裁穆建瑋對記者說，“因為這樣可以減輕一些房租成本”。成立于1996年的東方偉業的主要業務是幫助零售企業投資和興建購物中心，與沃爾瑪、TESCO均有合作。

　　可見，成本增加、利潤下滑是零售企業涉足購物中心的一大原因。北京華聯之所以選擇轉型購物中心也面臨到這樣的問題。

　　早在2007年，北京華聯開始了其漫長的轉型路。當年10月，華聯股份宣布將旗下六家百貨店出售給母公司——北京華聯集團，轉而進軍商業地產。當時的背景是，自2004年我國零售業完全對外資開放，國外零售企業紛紛搶灘中國零售市場。在隨后的兩三年里，我國零售企業如雨后春筍般興起，內外資企業“跑馬圈地”使得零售業利潤空間不斷縮小，盈利水平不斷下降。

　　華聯股份亦不能獨善其身。據統計，2001年至2006年5年華聯股份整體平均凈資產收益率只有2.03％，平均息稅前收益率只有2.24％。計劃出售的從事百貨零售主營業務的六家公司中，有四家公司2007年度中期虧損，石家莊華聯和呼市華聯已經連續三年虧損，蘭州華聯自開業以來已連續兩年虧損，六家百貨公司2004、2005和2006三年平均營業利潤率分別只有0.5％、1.28％和1.48％。

 　　大型超市百貨化

　　另一方面，消費者日益提高購物的需求為傳統零售商提出了更高要求——消費者不再滿足于日常的購物，他們需要更多的增值服務。因此，社區型購物中心頗受歡迎——這種購物中心包括一個超市、一個主題百貨店、一定數量的餐飲店，并有銀行、美容美發、書店等全方位的服務功能。

　　湖南步步高集團董事長王填認為，未來十年的消費行為將演變為“快生活”和“慢生活”兩種。“‘快生活’主要是周一到周五，承載這一消費行為的載體是社區綜合超市；而‘慢生活’則更多地體現在周末，承載這一消費行為的主要是‘城市綜合體’，也叫‘城市MALL’。” 王填對記者表示。

　　今年年初，步步高首家購物中心——步步高廣場在湘潭開業。據了解，這座湖南省單體面積最大的購物中心擁15層樓面，建筑面積為12萬平方米，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體。

　　“這反映出大型超市百貨化的趨勢，”零售行業觀察者陳岳峰告訴記者。“超市賣場逐漸向百貨化發展，即向GMS購物中心轉型。外資零售商更青睞這種模式，內資如物美、京客隆、百聯集團等也看好這種業態。物美在北京新街口的新華百貨，即是這種組合，”陳岳峰表示。

　　對于內、外資企業涉足購物中心，陳岳峰認為，兩者目的不盡相同。“對外資來說，進入二、三線城市，有政策優惠和當地政府的扶持，拿地比較容易，另外，自己開發商業項目，既可以降低成本，根據自身需求建設更合適的商業物業，還可以通過商業地產的增值來創造更大的效益；而對內資企業而言，一些區域零售商也能夠充分地利用當地的資源，除了上述的優勢，還可使自身在與外來企業的市場競爭中占據優勢，有實力的零售商還能夠以旗下大賣場、百貨、家電連鎖、餐飲等業態整合。”

　　盡管購物中心“看上去很美”，但有業內人士認為，傳統零售商涉足購物中心應當謹慎。金源燕莎MALL總經理傅躍紅告訴記者，做好購物中心要具備三個必要條件：資金、資源以及團隊，三者缺一不可。

　　“投資一個購物中心項目動輒要上億元的資金，而零售業是‘輕資產’的運作模式。零售商不可能成為地產商，購物中心項目還主要依靠專業的商業地產公司來運作”穆建瑋告訴記者。

　　而購物中心運營專家厲玲在日前由聯商網和江西省商務廳主辦的“聯商網大會”上表示，經營購物中心，不僅僅要關注如何招商，更要重視后期對商鋪的服務。

　　對于目前零售企業“扎堆”進軍購物中心的現象，一位不愿透露姓名的業內人士表示擔憂：最害怕的是購物中心連鎖化。“零售業提倡的是差異化競爭。一旦大家都來做，何談差異化競爭”，該人士說。
　　（中國經營報 趙向陽）