顧客去洛杉磯的比弗利中心（Beverly Center）內的路易-威登店購物時，絕不僅僅是想要一個漂亮的手提包。至少，他們希望能盡快抵達這個商店，但這并非很容易，因為它在這個擁擠的購物中心的7樓。

　　解決辦法？在底樓的代客泊車區有一部直達電梯，將顧客徑直送到威登店的門前。店經理Rodrigo Desouza說：“我們的顧客很欣賞這種做法，他們不用為停車問題而煩心，也不用等電梯了。”他還說，這部直達電梯對商店完成電話訂單也很有幫助。他說：“有時候，我們直接把顧客訂購的商品通過電梯送下去，顧客在下面收貨，甚至都不用走進來。”

　　歡迎來到奢侈版的摩爾購物中心，這里的房東正想盡辦法來吸引奢侈品零售商，以提升其財富的象征。

　　奢侈品部門的表現，這些年在零售業頗為優異，這也說明，與中低收入購物者相比，富人階層受經濟和就業疲弱的影響相對較小。看看妮夢-瑪柯絲（Neiman Marcus）就知道這個部門的良好態勢，它的銷售額在6月份繼續增長，這是連續26個月增長。

　　紐約市的艾麗曼地產公司（Prudential Douglas Elliman）的零售租售部總裁Faith Hope Consolo說：“從波士頓、芝加哥到洛杉磯，奢侈品均是令人趨之若騖的產品。人們的想法是‘我要好好地對待自己，而我做到了’。”

　　諸如妮夢-瑪柯絲和諾茲羅姆（Nordstrom）之類的高端百貨商店吸引了大批購物者，很受開發商和業主的青睞。但他們爭奪最激烈的還是那些在市場并非比比皆是的小零售商，如Burberry、Coach 和Kate Spade，以及一些真正的奢侈品牌，如Cartier、Dior、古奇（Gucci）、蒂法尼（Tiffany）和威登。

　　頂級摩爾購物中心需要奢侈的理由很充足：奢侈品部門的每平方英尺銷售額是零售業平均水平（300美元）的兩至三倍，而且還能提升價值和形象，從而更容易引來其它頂尖零售商。

　　一些最大的零售物業房東都在努力吸引奢侈品租戶。例如，西蒙地產集團（Simon Property Group）和GGP地產公司（General Growth Properties）均在時尚界權威刊物《女裝日報》（Women’s Wear Daily）上刊登物業廣告。一向以其對奢侈品的關注而聞名的托曼公司（Taubman）也說，它正投入巨資建設其購物中心以增加對奢侈品部門的吸引力。

　　其中最引人注目的是邁斯里奇公司（The Macerich Co.）的舉動，他們在去年成立一個分公司專門負責其在加州與亞利桑那州的頂級地產的培育。該分公司名叫Lumenati，包括九個購物中心，占公司地產投資組合的15％，平均每平方英尺銷售額為550美元左右。
　　
　　邁斯里奇稱，新公司將通過培養面向奢侈品部門的出租、營銷、租戶協調和開發等方面的專家來使公司“更專注于這一快速發展而且利潤最豐厚的市場趨勢”。

　　邁斯里奇公司負責營銷的高級副總裁Tracey P. Gotsis說：“我們做了大量的調研，研究這一部門的發展趨勢，結果，我們確定這是一個可以發展的部門。我們所有的努力都是為了讓奢侈品租戶滿意。改變我們原有的經營方式真的花了許多時間。”

　　什么改變？例如，翻新早已褪去原有光彩的物業。邁斯里奇的9個Lumenati購物中心里面，就有5個打算重新開發，包括鳳凰城的Biltmore Fashion Park，根據那里的購物者調研，原來的以薩克思第五大街（Saks Fifth Avenue）為主力店、以Cartier和Escada商店為特色的物業布局已經輝煌不在。
邁斯里奇公司還調查了75家奢侈品零售商(每平方英尺的銷售額平均為1,170美元)，Gotsis說，他們發現，“大多數商家對西海岸非常感興趣，大多數商家說，如果他們打算選一個店址，一定會選一個符合其品牌的物業和能對其形成補充的租戶。”
　
　　Gotsis說，這些零售商還想知道，是否有一個足以支撐他們的市場，以及高檔百貨商店和其它奢侈品零售商在該地區的銷售是否強勁。他們還有一些特殊需求，譬如說，代客泊車和包裝送貨服務。他們還對“可供他們利用的”好的營銷與旅游計劃特別感興趣。
　　
　　為了售出Lumenati概念，Gotsis一直在路上奔波，拜訪從紐約市到加州Marin County的各家奢侈品零售商，據她所言，成效顯著。蒂法尼已經與Lumenati簽約，進駐加州的卡梅爾廣場（Carmel Plaza）。她說，這是“我們一個莫大的勝利。”Biltmore Fashion Park的開發計劃也引起“奢侈品店的極大興趣。”

　　全美成為奢侈品磁場的購物中心比比皆是，其中有：紐約長島的Americana Manhasset，托曼公司在佛羅里達州坦帕市的國際廣場（International Plaza），新澤西州的Mall at Short Hills，達拉斯的NorthPark（邁斯里奇擁有50％）和Galleria Dallas。它們的租戶中有：Christofle，Ferragamo，Furla，Hermès，Jimmy Choo，Montblanc，以及其它一些占據好幾千平方英尺的商家。

　　托曼公司負責出租業務的高級副總裁David T. Weinert認為，奢侈品零售商有其特殊需要。他們想要一個強大的購物中心，租戶組合好，包括一至兩個奢侈品主力店。他說：“奢侈品零售商大都不會入駐一個沒有高檔百貨商店（薩克思或諾茲羅姆）的購物中心。”

　　他們還要求當地人有對路的消費心理和人口組成。Weinert說：“他們以10英里為商圈，看看他們的成功模式能夠套用得上。”

　　Weinert舉比弗利中心為例，說“它正有這些人所想要的購物心理和人口組成。” 該購物中心所在的大都市區域的零售額和年收入在7.5萬美元以上的家庭數量（33.87萬戶）在美國都是首屈一指的，而且還吸引了大量的旅游者，其中半數以上都來自海外。

　　Weinert說，為了增加吸引力，托曼公司還花費2000多萬美元進行翻新，以營造“一種美感和氛圍”，不僅能吸引奢侈品零售商，而且還能引來其它的租戶。

　　艾麗曼地產公司的Consolo稱贊托曼公司的做法，他指出，比弗利中心成功地挺住了來自南海岸廣場（South Coast Plaza）及羅迪歐大道（Rodeo Drive）各名店的競爭。比弗利中心威登店的經理Desouza說，托曼公司“管理著一個非常好的摩爾購物中心和一群非常好的商店。”他說，Christian Dior很快也將入駐，與威登店分享這個直達電梯。

　　Consolo說，吸引奢侈品租戶的關鍵在于租戶組合，“真正的奢侈意味著有好鄰居相伴，現在沒有專一的購物者。甚至奢侈品的顧客也會光顧中檔店，甚至會光顧折扣店，如果業主能夠引來1至2家奢侈品零售商，就能引來1％或2％的原本不會進這個摩爾購物中心的顧客，而且他們還會光顧其它的店鋪。”

　　當然，吸引一個大家都垂涎欲滴的商家入駐是要付出一些代價的。Consolo說，業主需要“迎合他們的特殊需要并在廣告營銷上合作。”邁斯里奇公司的Gotsis認為，業主“應該樂于滿足他們的要求，因為他們可以選擇別的地方。每樁租賃交易都不同，而他們的需求更為具體而特殊。”
　　
　　他們會選擇街道，或第五大街（Fifth Avenue），或密西根大道（Michigan Avenue），或羅迪歐大道，這些都是奢侈品牌第一次成名的地方。Weinert說：“這些街道會構成競爭，但是，如果有一個連路易-威登或蒂法尼都看重的摩爾購物中心所在，那么，他們就會跟著進來。如果他們認為這個地方符合其品牌形象，他們想進來，那么，交易就不成問題了。”

　　（作者：Curt Hazlett，聯商網編譯）