更重要的是，開發商認為消費者喜歡這個概念。"當今的購物者似乎更喜歡在戶外購物而不是室內，因為這符合他們這個時代的需求，他們喜歡可以開車到他們鐘愛的商店購物," R. Webber Hudson說, 他是芝加哥Urban Retail Properties（城市零售地產公司）的物業出租和營銷總裁。 "生活（購物）中心的成功基于它的購物天地的意識," Michael McCarty說，他是設在印第安納州印第安納波利斯的西蒙地產集團（the Simon Property Group）調研及公司聯絡部高級副總裁。"購物者用舒適、便利等詞來形容這些中心的誘惑力。他們同時也感受到懷舊的氣氛。 對一些人來說，這如同是對多年前在大街（Main Street）購物和進餐的回憶。" 專業店零售商的基本要求是購物者在生活（購物）中心會大筆花錢。根據ICSC的統計，每平方英尺的平均銷售額為397美元。 在一些生活（購物）中心這個數字達到500美元, 幾乎是區域性購物中心平均銷售額的兩倍，同時又與一些國內A級購物中心的銷售水平相當。 "對于零售商來說，經濟收益是令人信服的,"George Blankenship承認, 他是蘋果電腦的地產副總裁兼設在加州伯克利的Vectiv公司的高級顧問。"可以得到不錯的租金減讓, 租金比較合理，而且總租用費也比較低，因為他們不需要支付空調費用。當你看到每平方英尺的良好銷售額, 而且在很多情況下，是合租承租商的最佳組合，你會發現這就是為什么這種模式如此受歡迎的原因。" 決策基準法 然而，零售商指出在生活（購物）中心內開設一家店鋪之前必須經過認真考慮。 "人口統計學是主要的決策基準," Brian Martin說，他是設在阿拉巴馬州伯明翰市的薩克思公司（Saks Inc.）執行副總裁兼總顧問。"完美的建筑不等于良好的零售市場。我們需要花費大量的時間研究目標顧客以及他們是否能在這種環境中享受到良好的服務。" 薩克思第五大街（Saks Fifth Avenue，美國著名百貨店連鎖）在生活（購物）中心內開設的店鋪面積一般比較小，在80,000平方英尺至100,000平方英尺之間。目前它在生活（購物）中心內開設的商店也屈指可數，包括設在阿拉巴馬州伯明翰市的The Summit內的一家商店，以及計劃于明年開業的、設立在弗吉尼亞州里士滿的the Taubman Center內的一家商店。 家具五金零售商Restoration Hardware也持同樣的觀點。根據公司發言人Dave Glassman的說法, 這家總部在加州Corte Madera的專業店連鎖定位于富有的高檔次消費者。"目前涌現出的很多這一類的購物中心并不完全把銷售的焦點集中在高檔次消費者身上，雖然這是他們在兩、三年前的做法。對于我們來說，進入某個中心的決策基于人口統計研究的適用性," 他解釋道，同時他補充說今年僅有一家店鋪計劃在生活（購物）中心內設立。 傳統的面積龐大的封閉式購物中心，商圈半徑廣大。與此不同的是，生活（購物）中心的貿易區域較小，一般為三至五英里。貿易商花費大量的時間研究他們的商店在該區域被購物者的接受程度，以及是否會分流最近的區域性購物中心的銷售量。這點特別重要因為交叉購物在生活（購物）中心在并不常見。 "從理想上來說，你希望你開設的每一家新的商店都是當前業務組合的補充，" 在艾迪·鮑爾公司工作的Borison解釋道。他認為在生活（購物）中心開設的商店數量最終將達到這個連鎖集團零售物業組合的10%。"開發一個成功的項目需要謹慎地選擇和規劃地段。" 設在密西根州安阿伯的鮑得斯集團 （Borders Group，美國圖書連鎖店）開發副總裁Alex Lelli認為在確定開設新商店的區域時主要考慮這兩個要素：地段及合租承租商。"吸引我們的物業類型很多，當然，生活（購物）中心也是其中之一。我們考慮了很多相關因素。根據這個物業的地段和人口結構，我們相信可以在超級中心做得更好，那兒的合租承租商包括Bed Bath & Beyond以及Best Buy。考慮到在國內的另外一個地區設立商店，我們選擇擁有Gap或Pottery Barn的購物中心,"他說。 "我們所了解到的是便利的作用是不能低估的," Lelli提出忠告，"購物者確實喜歡駕車去商店，買到所需商品后立即返回。" 聯邦百貨商店（Federated Department Stores）認為, 適合入駐生活（購物）中心的百貨店占地面積比較小, 該公司正在實施其重新締造（reinvent）百貨店新模式的項目，其中也包括對面積較小的百貨店的嘗試，這種嘗試已經進行了一段時間。 盡管“lifestyle”概念變得越來越重要，聯邦百貨的焦點仍停留在區域性購物中心上, 這家總部設在辛辛那提的公司的地產副總裁Gary Nay說，“我們仍將在國內的區域性購物中心開設并經營商店，但同時我們正努力改進較小型商店的模式，以達到發展的目的，同時填補一些小型市場的空缺。” 內涵的細微差別 在決定是否簽訂一份租約的時候，零售商所面臨的部分挑戰在于他們考慮到生活（購物）中心定義的內涵存在多方面的細微差別。一些開發商把小規模的露天購物中心合并起來，這些購物中心是一些銷售中等價格商品的承租商的組合。而另一些開發商則將大規模的主力商店并入Main Street式的購物環境。 "在生活（購物）中心這個術語出現之前，有一些最成功的露天的、體現‘生活方式’概念的購物中心已經早就建成了," Urban Retail的Hudson說, 他舉出了一些實例：設在.伊利諾斯州的Oakbrook Center（橡樹溪中心）以及設在洛杉磯the Century City Shopping Center（世紀城市購物中心）。"關鍵問題在于要有一個明確的說法及與此對應的顧客基礎。在某個市場上，開發商會選擇把目標放在家居用品零售商的組合，并尋找類似于Crate & Barrel的公司作為主力商店。而在另一個市場上，諾茨羅姆（Nordstrom）很可能成為滿是高檔服飾連鎖店的購物中心內的主力商店。" 設在馬里蘭州哥倫比亞的The Rouse公司的執行副總裁Jerry Smalley強調說對于顧客來說最大的區別僅僅是看它是封閉式的還是露天的購物中心。他說：“顧客追求一種購物環境和體驗，這就是生活（購物）能占據一席之地的原因。”他預計這類中心將是未來幾年中開發商尋求發展的載體。"這是一個適應性強的形式, 有助于日益變化的零售業的蓬勃發展。" 在那些重新詮釋這個概念的開發商中，有亞拉巴馬州蒙哥馬利的Aronov Realty Management公司的主管并購業務的高級副總裁Jeff Wei。該公司今年春天在密西西比州的杰克遜開設了第一家生活（購物）中心。該公司以百貨商店McRae’s作為主力商店，其它的建筑圍繞著該店而建。開張之日，就有Borders, Linens ’n Things, Old Navy, Ann Taylor Loft, Gap, GapKids, Chico’s, Bombay Company以及Victoria’s Secret入駐。 "在重新定義這個概念的過程中，你開始了解什么是奏效的運作方式和非奏效的運作方式。這是一場變革的過程，" Weil說，"零售商是靈活的。他們不會拘泥于生活（購物）中心的一個定義。他們更感興趣的是尋求承租商的協調組合及吸引挑剔的大眾。 "教科書上關于生活（購物）中心的定義還包括高檔的餐館。這也是我們在杰克遜中心遇到的障礙，因為這個地方是禁酒的[餐廳不供應酒水]," Weil解釋道，"大環境限制了我們可以接納的承租商的類型。這個典型實例說明我們應該根據市場條件對這個概念重新進行定義。" 沒有統一標準 與此同時, 西蒙地產集團的McCarty 聲稱可以把在馬里蘭州的鮑威購物中心（Bowie Town Center） 定為生活（購物）中心。就540,000平方英尺占地面積而言, 它的規模無疑是最大的。該購物中心的兩端分別是兩家大規模的主力商店：西爾斯（Sears）和赫克特（Hecht’s）。它似乎不在真正的生活（購物）中心的范疇之內。但是大街（Main Street）將這個中心的兩端連接起來，還有眾多的專業店、方便的停車位和幾家餐廳。 "關于生活（購物）中心并沒有統一的標準。這是一個與顧客緊密相連的概念，同時它取決于開發商是否能把這類物業的最佳形式與他們正在進行的項目結合起來," McCarty說，"我們在機會主義的基礎上來進行生活（購物）中心的項目開發, 同時我們將做出謹慎的有計劃的決策, 但同時也不會排除其它的物業類型。這只是我們計劃中的一部分。" Poag & McEwen的Terry McEwen堅持認為如果不明確生活（購物）中心的概念，將會對未來的發展產生負面影響。"1987年當我們在孟菲斯做Saddle Creek項目的時候, 贏得零售商的信任是一件十分困難的事情，因為這類中心沒有達到值得信賴的程度。在這之前從未出現過這種形式的購物中心。 而且在早些年融資也是十分困難的，理由同上。人們不愿意支持一種還未得到證實的概念，" 他指出。 "現在, 一切都變了，" McEwen繼續他的話題。"零售商知道他們能得到什么，而且貸款的氣候已經形成。如果這個概念被修改得太多，它將會使每個人感到迷惑。" 他強調大量人口統計研究的必要性，以及選擇遠離競爭激勵區域的地段。 與一些開發商所不同的是, McEwen并不認為生活（購物）中心需要小型的百貨商店作為一個項目的主力商店。在Poag & McEwen 開發的各個購物中心內，占地面積最大的租戶是書店。 盡管各生活（購物）中心的開發商的具體做法不盡相同，但他們都對生活（購物）中心的未來持樂觀態度, 因為這類購物中心仍然是獨樹一幟。如果這個概念摻雜太多的水份或者說這類中心過量建設，那么生活（購物）中心的購物環境將很快變得如同傳統購物中心一樣千篇一律。
