美國區域購物中心曾經影響了一個國家的零售習慣，也曾經使大部分郊區規劃定型，但如今卻不再是購物王國里至高無上的主宰形式了。

　　當然這并不是說摩爾已經沒有生存希望，只是他們遇到了新的競爭者—從業已成規模的在線購物到尚在雛形的“生活中心”（lifestyle centers），這些新生購物形式讓業者和開發商不得不重新評估自己的資產。

　　“現在人們有這么多不同的購物形式……購物中心的影響力比起前十年來有所下降，”總部設在密歇根州西布魯菲爾德市的Nelson開發公司總裁David Nelson說。

各方的競爭
　　從某個方面來說，購物中心受冷落不過是美國人不斷變換口味的犧牲品。如今的消費者比起上世紀70或80年代的人來有一種更強烈的懷舊感，他們喜歡回到擁有舊式商業氣氛的露天零售中心 (open-air retail centers) 去。

　　“現在的流行趨勢是回到那種看起來更像村落的露天式零售中心，里面有汽車在真實的街道上行駛，還有實實在在的人行道供消費者來回逛著購物。就是這樣的概念！”洛杉磯Altoon+Porter建筑公司的股東James Porter說。

　　另外，隨著主要承租者百貨商店（department stores）的衰敗，摩爾的地位和聲望多少也有些下降。百貨商店是過去25年來一直推動摩爾高速發展的主因，但現在它卻忽然發現自己遇到了新型零售模式強烈的競爭壓力。

　　“是誰毀掉了百貨商店？一方面是消費者，因為他們選擇了其它購物形式，”摩爾業主及開發商Robert Michaels說，他還是總部設在芝加哥的“General Growth Properties”公司的首席運營官。

　　“但另一方面，可以說是百貨商店自己毀掉了自己，因為他們放棄了本應該堅持下去的交易，因為他們缺乏創新，缺乏緊迫感，缺乏顧客研究，”他說。

　　折扣零售大鱷如沃爾瑪和塔吉特是削弱百貨商店力量的主要角色。但專賣零售商如“The Limited”和“Gap”也同樣功不可沒。

　　“以前，沒有四個百貨商店根本都不敢想像能夠開辦一個區域購物中心（regional mall），”擁有23家摩爾的大開發商Michaels正在依阿華州West Des Moines建造第24家摩爾，他說，現在只需要一家像諾茨羅姆（Nordstrom’s）或塔吉特這樣的主力百貨商店就夠了的購物中心項目已經在規劃中了。

摩爾不會消失
　　盡管時勢不同，從1993年來全美范圍內還是有54個區域購物中心崛起，而且“他們中的大多數都是成功的，” 密歇根州Bloomfield Hills市The Taubman Co.公司執行副總裁、摩爾開發商和業主William Taubman說。

　　“15年前就有人說百貨商店會讓位給摩爾，但到現在這一幕也沒發生，”Taubman說。“然而，近年來競爭的規模增大了，摩爾在零售收入中所占份額在逐漸下降。”

　　最主要的新生競爭者要數“生活中心”（lifestyle center）了。國際購物中心理事會（The International Council of Shopping Centers）對它的定義是這樣描述的：占地面積在15萬到50萬平方英尺、露天的，高端的（higher-end），以休閑為中心的零售模式，它包括從常規摩爾承租者到服飾專賣零售商以及家庭商品直銷點（home-goods outlets）多種零售形式，甚至還包括餐飲、娛樂設施。

　　雖然現在全美還只有15家這樣的生活中心，但30到40個同類型的生活中心已經在規劃藍圖上了，Taubman說。

　　“建造它們很容易，因為建成后人們有更多的地方消費了，”他說。

　　目前生活中心普遍設計成街道購物中心（strip center）的模式，但有一大把新選擇等著打破這種單調的模式。“沒有固定的規則，也沒有不變的格式。每個人都在尋找新穎、更好的想法來建造生活中心，”Porter說。

　　Michael認為現在就完全放棄百貨商店和購物中心還太早了。他的公司目前還在集中投資名下的購物中心，以跟上變幻的時代腳步。

　　“我覺得應該把這種做法叫做摩爾的重新改造（reinvention），”他說。“我們的大部分資產都用來對名下的區域購物中心進行重新開發（redeveloping）和重新定位（repositioning）。在生活中心日益增強的競爭面前，我覺得給現有的摩爾升級，保住資產要好得多。”

　　其中一種摩爾調整方式可以是：在現有的封閉資產內保留并突出他們自己的“生活附件”（lifestyle appendage），Porter說。事實上，現在一些新的摩爾在設計時已經融入了室內和露天購物中心兩種元素，他說。

　　在拉斯維加斯有一家摩爾正以賭城典型的大投資手筆進行反擊。Rouse Co.公司名下的Fashion Show購物中心周五晚上正式開始了它耗資10萬美元的100萬平方英尺大擴展，工程竣工后，將使這家摩爾的營業面積達到200萬平方英尺。

　　第一期工程包括兩家新的百貨商店進駐：諾茨羅姆（Nordstrom）和Bloomingdale’s Home，以及超過130家新店鋪和餐廳，而Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue, Macy’s, Dillard’s 和Robinsons-May等商家也會大規模擴張。

　　在2003年10月開始的第二期擴展工程中，Lord & Taylor 以及其它新的零售、餐飲和娛樂商家將會進駐。另外，二期工程還將建造一個占地1萬1000平方英尺的新餐廳區。

　　Fashion Show的賣點還不止這些：一個80英尺長的收放式跑道可以用來進行日常服裝秀。
　　（作者：Steve Kerch，聯商網編譯）