無論經濟環境好壞，菲律賓摩爾購物中心產業仍然保持興旺，人們的生活離不開摩爾購物中心。 　　僅從購物中心內的擁擠客流判斷, 人們很難相信菲律賓正處于極度的政治和經濟雙重危機之中。盡管面臨困難的大環境，新的摩爾購物中心仍然在全菲律賓各地興建, 一些購物中心業正在擴建中，而一些舊的購物中心則被徹底翻新重建。 　　的確，零售業已經成為了這個國家生產力的主要引擎（發動機），其對經濟的推動作用甚至超過了政府。 過去六年以來，私人消費已占據了該國經濟 70% 的份額，平均每年的增長率為 3.9% 。 　　零售業在各行業一片蕭條的大背景中成了唯一的亮點。舉例來說，1998 年，菲律賓的GDP國內生產總值收縮了 0.5%，而私人消費卻上升了 3.4% 。 　　去年是 1996 年以來公共消費第一次超過了私人消費的增長速度，去年私人消費下降了 2.7%。但今年私人消費又恢復領先，在第二季度中上升了 3.2%。 　　國際購物中心協會ICSC的執行副總裁 Michael Kercheval 指出：“購物中心時常是推動許多社區財政增長的引擎，購物中心也對改善其商圈內的社區居民的生活質量有所助益。”Kercheval 先生注意到，在美國，零售業稅收大約占據了全國預算的 49%，這說明零售業是全世界經濟的動力所在。 　　菲律賓眾議院發言人 Manuel Villar 先生, 是一位商業不動產商 ,他說，菲律賓的人口達到了 7500 萬，足以成為“亞洲最佳的購物天堂之一”。“這是一個很大的市場。盡管這個國家并不富裕，但城市人口卻很多，而且任何蕭條的大環境都是（零售業）擴充的好時機。”（蕭條時期，土地、建材、建設、人工等各項成本均很低） 　　Villar 又說，在上個世紀 80 年代的困難時期，大型購物中心仍然不斷擴大投資規模，如今開發商正在收獲他們的勞動成果。 SM 連鎖摩爾購物中心帝國 　　Henry Sy（華僑-施至成）是其中最大的成功者之一，從鞋店老板發展到現正在建筑亞洲最大的零售帝國。  　　施至成從 Shoemart 鞋店起步，50 年前他在馬尼拉市中心經營的一間小商店。在 80 年代，當菲律賓正在從一個實行二十多年軍事獨裁的國家向民主政治國家轉變的時候，富有遠見的施至成在首都馬尼拉獲得了多處廣闊的地塊。隨后他開始在這些土地上建造他的 SM 連鎖摩爾購物中心帝國。 　　從一個小商人開始，施至成和他的 SM 集團逐漸發展成房地產開發商和摩爾購物中心運營商。施至成正確的預知了出租商業場地給其他的零售商會比自己銷售商品獲得更多的贏利。現在，SM 集團一半以上的收入來自于摩爾購物中心的場地出租。 　　SM 集團是菲律賓乃至亞洲最大且最成功的連鎖摩爾購物中心開發商， SM Prime公司是其旗下的上市公司，SM Prime公司由12家超級連鎖摩爾--SM SUPER MALL組成，這12家摩爾包括：亞洲最大的摩爾之一-SM MEGAMALL、SM SOUTHMALL、SM NORTHEDSA等。SM 集團旗下除了SM Prime公司的12家超級連鎖摩爾外，還擁有多家中型購物中心，如SM MAKATI、SM HARRASON等，如果加上這些早期的中型購物中心，SM公司的收入更為驚人。此外，SM 集團目前還正在開發建設多家大型超級摩爾購物中心，SM Prime公司的摩爾家族將不斷擴大。 SM 集團在馬尼拉市中心耗資七十億比索建設的亞洲最大的摩爾—“SM ASIA MALL亞洲摩爾” 將會在 2003 年開業。此購物中心面積達到50 萬平方米，從而是的ＳM 集團將會控制菲律賓 60% 的購物中心面積。 建設摩爾購物中心的其他開發商 其他的大不動產開發商也已經在摩爾購物中心產業擁有了強大的實力． 　　阿亞拉集團（Ayala Corp.）擁有4家大型摩爾，分別是馬卡提的Glorietta Mall、Alabang Town Center、宿務市（Cebu）的 Ayala Center、內湖省（Biucan）的Pavilion Mall，每家摩爾都成功地吸引了如流的人潮。 　　艾得薩地產控股公司（Edsa Properties Holdings Inc.）旗下的香格里拉摩爾（Shangri- La Mall）是由香港嘉里集團和Tantoco家族的 Rustan’s （百貨）商業公司合作的項目，“香格里拉”摩爾購物中心正在和Ayala集團爭奪相同的高端市場。 （近30萬平方米的“香格里拉”摩爾和Ayala集團旗下的 Glorietta Mall摩爾是菲律賓最高檔的購物中心） 　　另一方面，華僑吳奕輝(John L. Gokongwei Jr.)家族的Robinson’s(魯濱遜)連鎖摩爾集團,正在就中等收入消費者的市場和SM摩爾集團展開競爭（但實際上，許多高收入者也很喜歡光臨SM摩爾和Robinson’s摩爾）。Robinson’s 集團現在旗下擁有 12個摩爾: 在馬尼拉的Robinson’s Place ,位于馬尼拉金融區-Ortigas地區的 Robinson’s Galleria,此外在 Imus 和 Bacolod等地還有多個摩爾。 　　菲律賓其他的購物中心商還包括較小的連鎖商，例如 Isetann 公司和EVER Gotesco公司, 主要服務于中低收入群體, 此外還有一些服務低收入社區和大學的“迷你摩爾購物中心（mini-malls）”。 　　零售業和購物中心的發展前景是如此之好，以致于甚至連 埃斯特拉達總統家族也開始著手建造一個社區購物中心的計劃－—在馬拉汶（Malabon）的Star-J廣場 。 挖掘金礦 　　盡管不動產持續暴跌, 不動產開發商卻發現他們的購物中心物業是其收入可靠且穩定的來源。 　　SM集團和Gokongwei集團（旗下ROBINSONS摩爾公司）估計他們來自購物中心的自營零售和場地出租的純收入每年增長10-18%,超過當地的經濟成長速度。 另一方面，Ayala集團，指出其從購物中心獲得的純利每年以18% 的速率增長。Ayala 地產公司的主席-Fernando Zobel de Ayala 指出購物中心產業之所以保持良好表現是因為菲律賓仍然對購物中心有很大的需求。 當寫字樓和賓館的入住率已經下降的時候,對摩爾購物中心的需求卻仍然強勁。 　　的確，零售商可能來去匆忙，但是總是有大量求租人排隊尋求入駐摩爾購物中心內,尤其在首都馬尼拉地區。 　　Ayala 集團自夸其旗下的購物中心擁有百分之一百的出租率（入駐率）。而 SM集團 和Robinson’s 集團報告其購物中心的出租率也高達到 96%。 　　施至成先生的巨大成功引人注意。 歐洲的Euromoney財經雜志去年投票授予了“最佳管理獎” 給SM Prime公司，該雜志充分考慮了SM Prime公司的市場實力、收益率、潛在的成長性、經營管理的水平以及贏利能力。 購物中心究竟能賺多少錢? 2000年， SM Prime公司的收入（利潤）增長了7%，達54 億比索。 它大多數的所得來自于場地出租的租金收入。 　　Ayala 地產公司,其去年三分之二的收入（即28億比索）來自于購物中心的租金，而Robinson’s 羅賓森地產公司來自于購物中心的租金收入達到了10.9億比索。 　　甚至象EVER Gotesco 集團和 Uniwide 集團這樣陷入財政困難的零售商和購物中心運營商也仍然從其旗下的摩爾購物中心獲得了高額收入。實際上這二家集團的問題在于過度擴展了不動產和其他非核心業務。 　　ＥＶＥＲ Gotesco 集團是在拓展高檔休閑不動產時（９７年東南亞金融危機）受到了很大的損失。Uniwide集團則是當它試圖趕超 SM 集團時,而受到重創。 它借了巨額貸款以建設Uniwide巨型連鎖摩爾和SM 連鎖摩爾集團競爭甚至嘗試投資Uniwide便利店與7-11連鎖便利店競爭。但由于受到亞洲金融危機的打擊,它的債務因利率激增而暴增。 加入摩爾產業的新成員 了解到摩爾購物中心的經濟能量, 菲律賓其他的各大集團現在也紛紛快速行動以爭奪摩爾產業的市場份額。 　　Lopez 的集團的核心業務是多媒體巨人-- ABS- CBN 電視廣播公司, 如今該集團將在市中心黃金商圈Rockwell地區占地15.5 公頃的地塊上投資建設一個大型購物中心。 　　高檔不動產開發商--Metro Pacific 首都太平洋公司和Megaworld 美家世界公司也將地塊出租給了摩爾購物中心開發商。 　　Araneta 購物中心公司同時也透露其將斥資上百億比索對其位于馬尼拉CUBAO地區占地35萬平方米的Araneta Center 購物中心重建為集商業、娛樂、住宅于一體的超級綜合項目。該購物中心過去曾一直是在首都馬尼拉的購物者的主要目的地，直到施至成的SM集團、Ayala集團和Gokongweis的Robinson’s 集團旗下的各摩爾購物中心如雨后春筍般紛紛開業,Araneta 購物中心公司感到自己已經落后了， Araneta公司決心通過重建計劃來再次奪回失去的榮耀。 當該重建計劃全面完成后, Araneta購物中心將增加60萬平方米的零售商業面積，其將成為全世界最大的購物中心，共擁有97萬平方米商業面積。甚至比SM集團50萬平方米的“亞洲摩爾”更大。如果有任何的特效藥、催化劑能使菲律賓的整個不動產行業走出衰退，最好的籌碼正是摩爾購物中心產業。 　　菲律賓人自認為“摩爾內的老鼠”、“摩爾購物中心的狂熱愛好者” ，使得購物中心開發成為這個國家非常有利的投資項目。然而，甚至像第一家投入摩爾產業的SM集團也不得不一直改變自己，使自己在激烈的競爭中得以幸存。 　　人口統計學和經濟學研究顯示菲律賓的購物中心相關產業仍然有很好的發展機遇，鼓勵更多的發展商加入購物中心產業，從長期而言，經濟增長將加強平民的購買力，菲律賓去年的經濟增長率達 2%。 　　此外，還有海外菲律賓勞工的因素, 這已經成為菲律賓人家庭消費行為主要的財政支持。 眾議院的發言人 Manuel Villar說“現在比索已經貶值過度。這增加了6-7百萬海外菲律賓勞工（OFW，overseas Filipino workers）的購買力,他們每年對經濟的貢獻達60到70億美金。”Manuel Villar在 Mandaluyong市擁有一家Manuela購物中心。 　　鄉鎮居民也將成為擴展購物中心產業的市場基礎。這就是為何各大集團紛紛在首都馬尼拉之外建設購物中心，已經殺向這塊市場的省級商業開發商包括宿務的 Gaisano 家族等。 證券2000公司（Securities 2000 Inc.）的不動產分析師 Erwin Balita 說：“ 這并不難以理解，我認為一場平靜的競爭已經展開，但在這股潮流里，甚至連小型購物中心也有發展的機會。這取決于商圈位置。” 摩爾購物中心的競爭 對消費者有利的是，競爭將使得購物中心變得更好，而不僅僅是面積更大。由于貿易壁壘正被消除， 貨物的質量將會改良、價格也會下降。 本地的購物中心運營商和零售商將不得不不斷地改革創新而且導入新的觀念。購物中心的客流將不再完全依賴商品陣容，而更依靠整合了娛樂表演的有意義的購物活動、吸引人的娛樂活動等。 　　詹姆士--JG Summit控股公司的董事長（ 該公司擁有并運營著Robinson’s 羅賓森連鎖摩爾） 說；“電影城的作用已經不如以前那樣重要。 摩爾購物中心內的電影城正受到廉價的盜版VCD光盤的強烈挑戰。” 　　SM Prime控股公司的執行副總裁漢斯·施 說電影院不再象以前那樣是“搖錢樹”，但是電影院對于復合的購物中心仍然很重要。他說：“我們正在電影院項目上損失錢，但是那不意謂我們正在打算關閉他們。” （注： 每家SM摩爾內的連鎖SM電影城規模龐大，每個SM電影城通常擁有6至12個電影廳，每個廳的座位數都高達一千座，可同時上映各類影片，是電影首映活動的最佳場所。ROBINSONS摩爾內的連鎖ROBINSONS電影城情況也類似。） Ayala 不動產公司則引入創新方案，改建規模較小但更高檔次的電影城。 其旗下的 Glorietta complex購物中心內電影院的上座率幾乎兩倍于電影院行業的平均上座率，反過來，電影院的觀眾也享受到了更佳的座椅和音響系統。Ayala 不動產公司的董事長 Francisco Licuanan 說：“你必須提供更多的東西給電影觀眾，那些人們無法在家中感受到的東西。 引進觀眾所需的東西,那是我們競爭的方式。” 　　競爭不僅來自于顧客越來越挑剔的需求，也來自于新加入的零售商。雖然預料外國零售商較為可能直接在現行的購物中心內租用場地，而不是自己建設購物中心。但這樣的趨勢可能無法保持長久，尤其當全球性的零售巨頭為了使其資源更優化時。 　　國外的大型公司,像法國的零售巨人-家樂福, 正在和本地的高檔零售商- Rustan’s 連鎖百貨公司尋求合作，并且正在和象Megaworld公司這樣的不動產開發商探討土地出讓合同。法國的Casino集團已接管了陷入資金短缺困擾的本地零售商 Uniwide 控股公司。 也有一些外國零售商意識到菲律賓不動產已經暴跌過度，故開始冒險投資商業房地產開發。如日本的Jusco佳世客公司已經著手制定調節成本的策略，方法是和主要的土地交易商談判， 而且吞并比較弱小的零售商。 購物中心產業的市場震蕩 本地的零售商一直害怕“零售貿易自由化”。 他們知道外國公司的到來將使他們面臨更為激烈的市場環境甚至不得不關閉其商店。 由于更多的競爭對手攜帶其商品和服務殺入市場， 邊際利潤可能縮小。 　　幸運的是，SM集團和Robinson’s集團這些連鎖摩爾集團, 其來自場地出租的租金收入能輕易地抵消來自于零售業邊際利潤縮小的損失。 　　租金收入已成為零售商表現的晴雨表,尤其是 SM supermall 超級摩爾連鎖集團, 該集團對其每家連鎖主力店（包括自營的SM百貨、SM超市、SM電影城、SM美食城、TOYKINGDOM玩具超市等）除了收取固定的租金外，還按銷售額的一定百分比收取租金。 　　SM Prime公司的施先生說：“那樣，我們可以知道哪個部門的表現比較好，而且如果某個部門做得不好,我們就能對該部門采取更彈性的措施。” 　　另外，并不是所有的外國零售商都獲得了成功或有可能成功。 舉例來說，美國的JC Penney潘尼百貨公司數年前在 SM Megamall購物中心內開設了一間分店, 以嘗試自己在菲律賓的運氣。 最終卻由于只占本國人口小部分的高收入者不愿為這個美國中檔品牌支付高昂費用而告失敗。 JC Penney潘尼公司失敗的案例給了外國零售商在本地市場開拓的頗有價值的經驗教訓。如果零售商象JC Penney潘尼公司這樣不能降低其營運成本使其產品更能為市場所接受，他們是不可能獲得成功的。 　　比較成功的做法是只引進外國零售商的品牌到本地市場。 法國的巴黎春天百貨集團是全世界第三大的提供高檔奢侈貨物的連鎖百貨集團,該公司正在與Gokongwei 集團（旗下擁有ROBINSONS連鎖摩爾集團）籌劃建立合資企業，鑒于 JC Penney公司的經歷,巴黎春天百貨集團不會引進其旗下的昂貴的品牌進入菲律賓市場，包括Gucci 和Yves Saint Laurent Laurent 等系列。 作為替代，該集團將在菲律賓市場導入其旗下的 Fnac 音樂和圖書連鎖店，該集團認為此類連鎖店更適合本地市場的需求。 其他熱衷于菲律賓市場的外國零售商 沃爾瑪集團正向新市場展開擴張行動，以實現每年三分之一的收入來自于海外市場的目標。德國的METRO麥德隆集團已經和 Ayala 集團以及SM集團合作將 Makro萬客隆倉儲超市引入了菲律賓。而且分析家預計該德國公司的下一步行動將更富闖勁。 更多的外商將隨“零售貿易自由化”法規的推出而出現，現在外商有更多的不同選擇以進入菲律賓市場。特許經營可能會受到重創，這是因為外商將來可以直接在在菲律賓擁有并經營自己的商店而不再象現在這樣以授予長期特許經營合同給本地合作伙伴的方式進入本地市場。特許經營合同到期后，可能不再續約，而一些聲名狼籍的本地合作商甚至會被提前解約。 　　另一方面，那些表現良好的零售商則可以利用“零售貿易自由化”法規推動其業務進一步的發展。對于那些準備股票兌現的公司，他們可以向外商出售其股票。這種方式已被臺灣最大的連鎖零售商統一集團（旗下擁有臺灣7-11便利店、臺灣家樂福、臺灣高島屋百貨等）采用，該集團買下了菲律賓7-11便利店的特許經營商--“菲律賓七公司”的控股權。該臺灣集團以每股8.3比索購買了“菲律賓七公司”一半的股權。每股額外費用比七公司最初的公開發行價4.4比索高4比索。 　　McKinsey公司的分析家說：“除了資產凈值投資之外，外商還可以其他的途徑與本地公司形成雙贏的關系。依據McKinsey公司香港辦事處Tian Chu 和 Wing Chan的報告，跨國公司可以通過引入國際知名品牌和提供市場品牌策略使得合作伙伴資產增值。另一方面，本地公司可以提供有實力的國內品牌、無所不在的分銷網絡和影響政府政策的能力。” 來自電子商務的威脅 考慮到很少有人在這里使用因特網，摩爾購物中心和零售商并沒有立刻受到電子商務的威脅。甚至在美國，因特網上的“虛擬購物中心”也仍然沒有能搶占沃爾瑪超市和JC彭尼百貨的市場份額。 　　但從長期而言，電子商務的零售業將會獲得突出的發展。本地的摩爾購物中心運營商中只有Ayala集團擁有完整的網上零售業務。而SM 和 Robinson’s 集團雖然也已經擁有各自的購物中心網站，但尚沒有具體的網上零售業務。 　　由于大型零售商可以從供應商那里擠壓掉部分成本，故大型零售商可以自己利用電子商務來獲益。而大型零售商又擁有倉儲設施、分銷網絡等“純因特網起步的電子商務”所無法比擬的優勢。 　　一份有關亞洲網上購物行為的新報告指出：盡管該區域的因特網群體仍較小，但預期將會獲得快速增長。波士頓咨詢集團指出網上購物正獲得初步的成功。即便網上購物仍然未能成為市場主流，但一些特定的商品已經引起了網上購物者的興趣。 預測購物中心產業的未來 對于零售商和購物中心開發商而言，本地市場是極為巨大的。總的市場蛋糕雖然仍然在增長，但是更多的競爭對手也趕來搶占更大的市場份額，如今誰能獲得最大的市場份額還是一個疑問。和其他行業相同，這個行業也是適者生存。（盡管環境很困難）在不犧牲質量的前提下，使資源最優化仍是獲得立腳點的關鍵。 總之，摩爾購物中心作為封閉的一站式購物娛樂公園已被人們普遍接受，購物中心仍將繼續推動商業的發展。（聯商網編譯）