[注: 查爾斯.朱業（Charles Joye）是國際購物中心協會ICSC 歐洲主席，Joye先生每年準備一份關于歐洲購物中心行業的報告。他的 1999年報告在2000年4月在歐洲出版。這里, 他概括了來自各個歐洲國家報告的總體情況。對于完全的報告, 包括統計圖表，可以聯絡ISCS歐洲，電子郵件[email protected]]

介紹
　　購物中心產業經歷重大的變化已有好幾年了。歐洲經濟的發展, 歐元的問世,在許多國家零售貿易政策立法的改變，物流和不動產服務的國際化,和電子商務的發展前景等所有的因素都對歐洲購物中心行業的發展有著強烈的影響。

　　在1998年，18位購物中心專家在18個歐洲國家執行了一項調查。 調查的結果被用來描述歐洲購物中心業的發展現狀。

　　我們決定在1999年再次繼續這項研究，并包含更多的歐洲國家。新加入的樣本是捷克，波蘭，羅馬尼亞，俄國，斯洛文尼亞和烏克蘭。1998年執行的第一份調查表，包含了48個問題。為了使答案更準確, 在今年我們擴充了選擇題，并將調查表問題數增加到73題。

　　我們很幸運可以在24個不同的國家與24位購物中心專業人士進行面談，我們向他們致以最誠摯的感謝。

　　我們同樣也希望向也愿為了要表達對倫敦Healey & Baker研究機構表示感謝，他們提供了基本的趨勢和到2000年3月的賣場面積統計數據。

　　這份報告由三個部分組成:
*第一部分包含24個被調查的歐洲國家的可靠的人口統計和基本經濟情況統計。
*第二部分包括對購物中心產業最新狀況的概述，和在歐洲的發展趨勢的短期預測，這些預測的基礎數據是由倫敦Healey& Baker研究機構提供的, 還包括顧客的大致統計和整體上購物中心業的市場份額。
*第三部分為調查結果。對問卷的回答明顯地反映出這些專家的觀點，他們同意在此報告基礎上加強合作。

　　這個調查方式在評估24個國家的的現狀時有很大的優點，這些回答問卷的專家與當地市場每天都有接觸。藉由他們的國內市場的真實。

　　這項報告并不宣稱對每個問題提供的答案是正確和權威的，只有反映了歐洲購物中心行業一個專業的國際團隊的看法和思想。

第一部分：人口統計和經濟分析
　　這一部分，將給出一些基本的人口和經濟統計資料。與1998年覆蓋18個國家的報告相比，現在的報告涵蓋了24個國家，并加以西歐、中東歐之間的結果區分。

　　為了本次研究的目的，土耳其被列入中東歐國家內。應該注意到從購物中心產業的發展現狀和未來前景來看，土耳其和西歐國家有著顯著的區別。

人口發展
　　歐洲總人口增加從1994年的7.484億增長到1998年7.538億，平均每年增長0.2%。在1998年底，西歐有3.86億人口，占全歐的51.3%。從 1994年以來，年均增加0.3%。 西歐主要國家人口增加大多小于0.6%，除了愛爾蘭(+0.8%) ，盧森堡 (+1.0%) 和奧地利(+1.2%)。
整體上而言，中東歐國家人口總計為3.67億，占歐洲總人口的48.7%。1994年和1998年間,這部分的人口只有 0.1% 的增長。事實上,除了土耳其（土耳其曾有歐洲最高的人口增長率：1.7%），這部分國家的人口停滯不前，而且還在減少。
不同年齡的人口群體

　　15歲以下的歐洲人大約有1.47億，占總人口的19.5%。 在西歐，這比例只有17%, 在中東歐是22% 。意大利和西班牙15歲以下人口比例最低，分別為14.9% 和 15.8%。土耳其的32% 和愛爾蘭的23.7%則顯然高于平均水平。

　　"活躍"年齡團體,也就是15和64歲之間代表了歐洲總人口的66%。這一比例最低為匈牙利 (63%)，土耳其(63.2%)，丹麥(63.4%)，和斯洛文尼亞 (63.9%)。另一個極端是荷蘭 (69.3%)和捷克共和國 (69%)。

　　平均上歐洲人口中年齡大于65歲為總人口的14.3%，在不同國家之間的區別也是很大的，從土耳其的4.8%到匈牙利的19.5%和丹麥的19.6%。西歐平均的15.8%, 和中東歐(俄國和烏克蘭排除)的12.7%,兩者之間的差異也是相當大的。

家庭規模
　　西歐國家的家庭規模大約是2.6人。這個數字已經好幾年連續下降了。其中最低是德國 (2.19人)，丹麥 (2.20人)和瑞典(2.29人)。歐洲南部國家(希臘，葡萄牙和西班牙)和愛爾蘭,家庭人口規模大于3人。除了捷克（2.79人）、土耳其（4.5人）, 其他中東歐國家的數據無法得到。

單身家庭
　　在西歐，超過27%的家庭只有1人。北歐國家這個比例較高：瑞典40%，丹麥36.6%, 芬蘭36%，挪威35.7%和德國 35.4%。伊比利亞半島國家則小于13%，遠低于前者。有時北歐國家的購物中心在促銷時對此沒有給予足夠的重視，往往以家庭為單位去考慮問題，而事實上有三分之一是單身家庭。

人均國民生產總值
　　如將歐洲視為一個整體，人均國民生產總值為11380。西歐平均是20160歐元，幾乎是中東歐（2148歐元）的10倍。東西歐在經濟上的差異還很巨大，但每年都在縮小。
事實上中東歐人均GDP在1994 到1998間增長了99%，而西歐則為22%。

通貨膨脹
　　一些歐洲大國家更容易控制通貨膨脹，從1994年的22.7%下降至1998年的4.6%。除了希臘為4.8%，西歐則總體上成功地將通貨膨脹控制在3%以下。于之相比，中東歐國家通貨膨脹還維持在34.7%的高水平上，尤其需要關注的是最羅馬尼亞(60%) 和土耳其 (85.1%)。
失業

　　歐洲的失業率從1990年的9.6%回落到1998年的8.8%。

　　與其他所有經濟指標所顯示的不同，根據統計，形勢表明中東歐7.5%的失業率比西歐的10%更為有利。1998年,失業率最低的國家是烏克蘭(2.0%)和盧森堡(2.8%) 。雖然失業率在西班牙從1990年的24.2%下降到18.8%，但連同保加利亞的 14.0%，和拉脫維亞的14.0%，還是需要關注。

人均零售支出
　　西歐國家人均零售支出為4320歐元，是中東歐國家水平（1000歐元）的4倍。在高消費國家中, 瑞士以6910歐元排在首位，然后是盧森堡 (6100歐元)，意大利(5720歐元)和挪威(5450歐元)。人均零售開支水平最低的是保加利亞 (340歐元)和羅馬尼亞(400歐元)。在中東歐國家的增長過程中,不可低估國家之間的不同。

　　在西歐，消費開支占國內生產總值的21.4%, 而中東歐則接近48%；俄國幾乎為60%。
1998年歐洲零售額約為2.3萬億歐元（不包括土耳其和烏克蘭），人均超過3000歐元。其中1.7萬億歐元銷售在西歐。

零售終端
　　在歐洲有近450萬個零售終端（不包括土耳其和烏克蘭），相當于每千人擁有7家店鋪，西歐達到8.3個，而中央東歐只有5個。南歐則特別突出: 西班牙16.9個，葡萄牙 15.9個，和希臘15.2個。值得注意的是西班牙每千人擁有的數量幾乎是奧地利(4.5個)的三倍，八倍于歐洲大陸門店密度最低的俄羅斯(2.2個)。

　　然而需要強調的是，許多統計數據截止到1995年，而從那時起形勢可能發生變化。

結論
　　歐洲被一分為二幾乎有50年了。 盡管中東歐經濟突破啟動已經超過10年，土耳其超過了20年，但是經濟的和社會的不一致和購買力的差異仍然明顯。統計表明，甚至是兩大集團之內的國家，風俗、文化和消費模式也存在巨大的不同。這些不同不可忽略，零售貿易集團在中東歐進行擴張或者開設購物中心時一定要考慮到。

　　這些統計結果讓人對當地一些基本風險有個更好了解，而在以前則常常被零售商或是國際發展商忽略。