零售評估——至關重要!  

　　商業(yè)評估不僅復雜且?guī)в星楦猩剩绻頌榱闶凵痰哪阕霾涣耍蔷腿フ乙恍⿲I(yè)幫助！

　　據(jù)俄亥俄州北廣州區(qū)戰(zhàn)略投資總裁Bruce Kamph所說，不管你經(jīng)營的是一家小店或者連鎖超市，都很難判斷耗費了你一生精力建立起來的事業(yè)，因為其中有許多重要因素，包括公司的歷史，財力，文化，對社會團體的許諾以及合作伙伴。

　　正是這樣，食品商才需要專業(yè)的商業(yè)評估報告，內容包括買賣和約，合并與收購，員工持股計劃，間接評估，慈善捐贈，銀行貸款，償付能力/破產(chǎn)機率和支配權的評估。Kamph表示他的客戶主要來源于不動產(chǎn)和禮品行業(yè)。

　　無論怎樣，一份專業(yè)的商業(yè)評估報道需要和分析師良好合作。

　　評估價值

　　Kamph建議業(yè)主必須牢記三要點：“其一，評估師必須十分了解食品行業(yè)；其二，準備充足的材料，供評估方選擇；其三，最重要的是大家必須理解任何一方都有可能將感情帶入評估過程。很多大的產(chǎn)業(yè)都來自家族產(chǎn)業(yè)，就像家族式超市。他們都有自己的歷史和故事。投資者花費了畢生的精力來經(jīng)營，就如撫養(yǎng)一個小孩。所以，情感因素必須劃入評估范圍。”

　　但是，這并不意味單純地將情感因素理解為冷冰冰的數(shù)字。“當將員工的意志、公司的人力資源以及清潔的環(huán)境這些軟因素列入商業(yè)評估時，我們應盡量減少主觀性。商業(yè)評估就是基于企業(yè)現(xiàn)在運營狀態(tài)對其未來的發(fā)展做出預測的商業(yè)報道。”

　　以下是Kamph評估的幾個基本步驟：

　　1.　搞清楚評估的目的和理論前提。“我們必須根據(jù)法律法規(guī)清楚地說明限制條件”，Kamph說。

　　2.　完成公司的財務、經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)分析，考察公司以及會見主要投資者。

　　3.　充分了解該商店后，評估師必須計算出該店的收益流。產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展形勢和歷史效益等方面都應考慮在內。

　　4.　分析風險和計算充足率和貼現(xiàn)率。“這些數(shù)據(jù)會提醒投資方的投資風險，包括外在風險（大經(jīng)濟因素和產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀態(tài)），內在風險因素（競爭力、公司規(guī)模、項目穩(wěn)定性等等），投資風險（投資組合百分比、資產(chǎn)評估等）。只有綜合所有這些因素，才能得出被評估項目的特別資本和貼現(xiàn)率”。

　　5.　根據(jù)所得數(shù)據(jù)，通過三種不同途徑得出評估值。三種不同途徑包括了資產(chǎn)評估，收入評估和市場/比較評估。

　　6.　最終的評估必須從三種不同路徑中選擇最合適的。

　　7.　必須將折扣率和額外費用考慮在內。“就拿股權控制來說，過多或過少的股權支配都會產(chǎn)生相應的折扣率和追加一定的保險費，從而影響商業(yè)評估的最終價值，特別是涉及商業(yè)價值時，多數(shù)控制意味著必須占有公司51％以上的股權”，Kamph說：“缺少銷售性是另一例子，當某項目缺少銷售性時，它的價值也會大打折扣”。 

　　8.　進行完整性檢查，包括評估該產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗法則（銷售比和收入比）。評估結果是收購的基準，所以評估的最終目的是讓投資者了解項目的具體營運狀況，預見項目的未來發(fā)展趨勢，和做出最終選擇。當然，評估師也會依據(jù)相關企業(yè)的營運數(shù)據(jù)，得出比較準確的評估值。

　　9.　得出結論，評估價值。

　　單一食品雜貨店的評估價格大概在6000到8000美元之間，需要6到8個星期。

　　“沒有最好或最壞的評估報道”，Kamph表示，“最重要的是評估師和所有者必須了解評估目的及規(guī)模。一位好的評估師會幫助店家了解他能從該產(chǎn)業(yè)中獲得什么。”

　　“多數(shù)企業(yè)家基本了解他們所提供的產(chǎn)業(yè)是什么”，他總結道，“通過和評估師的合作，他們會更了解企業(yè)價值的組成。如果評估過程自始自終追尋正確的路徑，企業(yè)家會更多了解所擁有的價值”。

　　作者：Jane Olszeski Tortola
　　聯(lián)商網(wǎng)編譯