雖然購物中心在美國一路凱歌，但美國零售環境的大變化迫使美國購物中心業重新審視自己的做法，并把目光投向東京或倫敦。
辛辛那提一家零售咨詢公司的總裁Stanley L. Eichelbaum說，雖然也許是美國人書寫了購物中心一書，但這本書已經過期了。世界變化很快，每天都有許多新理念出現，因此，不能認為購物中心是永遠不變的專利產品。
美國的一些新趨勢在國外早已有之。舉例來說，美國開發商最近崇尚將塔吉特或沃爾瑪作為主力店。而在國外，家樂福、特易購及其他大賣場早已是摩爾主力店，特別是倫敦和香港。
澳大利亞悉尼的房地產信托投資公司Westfield集團負責美國業務的副主席Richard E. Green說，在澳大利亞，折扣店、超市、時裝店、劇院和娛樂都在一起，而這正是美國的發展方向。他們在美國已經有七、八個這樣的綜合項目竣工或在建。
這也意味著與其他購物中心面臨同樣的問題：顧客能否將購物車推到摩爾里面？他們怎么從一個樓層走到另一個樓層？如果他們買了冰淇淋之類的易腐食品，又想去時裝店看看，那怎么辦？
幸運的是，美國人可以向國際同行學習經驗。澳大利亞的摩爾提供暫時存放食品雜貨服務，還提供購物車專用電梯，現在美國的一些塔吉特商店也這么做。Green說：“在澳大利亞，食品雜貨店位于購物中心底層，停車場在屋頂，可以把購物車一直從下面推到上面，不會丟失任何東西。”
巴爾的摩一家國際設計公司的副總裁Ahsin Rasheed說，在中國的沃爾瑪商店將購物車電梯作為一個商品營銷的好地方，他們把商品堆放在電梯中間，顧客在推車到下一樓時，可以把糖果、電池、計算器等商品放到車里面。而現在，美國人也在采取這一做法。
事實上，雖然許多零售商及開發商還在擔心綜合購物中心的物流問題，但是，這類物業在亞歐卻早已成為生活的一部分。西雅圖的一家建筑公司的負責人Stan Laegreid說，從這些地方學習經驗，對于在地皮寶貴的美國城市發展購物中心及其它項目非常重要。
他說：“如果不將百貨店作為主力店，那用什么？我們使用停車場、娛樂區。但如果將娛樂區作為主力店，它只能是晚上的主力店，那在白天做什么？這些都是我們要處理的問題：人們去購物中心究竟為的什么？”
巴爾的摩的全球建筑商RTKL公司在Multiplaze Pacific的設計中就擯棄了傳統的美國模式――形狀笨拙的摩爾，以百貨店為主力店。 Multiplaze Pacific在巴拿馬的巴拿馬城，于2004年12月開張營業。這個地區性摩爾有三層，110萬平方英尺，雖然它的占地面積足以容納一個傳統的摩爾設計，但RTKL沒有這么做，也沒有將百貨店作為主力店。
RTKL負責北美業務的副總裁Jeffrey J. Gunning說：“我們在每個角落都安排了一個公共空間和一個2-3萬平方英尺的用戶空間，而在美國購物中心里面，這些地方應該是歸布魯明代爾或諾茲羅姆的。”
這種將中型店與餐館及公共空間結合起來營造不同主力店的做法也許有助于美國開發商解決百貨店日漸式微的問題。Gunning說，這改變了人們對主力店的傳統觀念。Multiplaza Pacific獲得巨大成功，已經在考慮擴建了。
在東京這樣的擁擠的城市里，大型物業往往是商住兩用，而在美國，隨著摩爾房地產信托投資公司及其他開發商日益接受多用途物業，這一趨勢也有所發展。休斯頓開發商Hines公司的物業經理Scott P. Murray說，事實證明，在這方面向海外學習是很有裨益的。Hines公司曾在休斯頓和達拉斯開發過一些包括辦公室、零售及賓館的多用途物業。他們在西班牙巴塞羅那開發的面積為420萬平方英尺的多用途綜合物業――Diagonal Mar于2001年開業，包括住宅和零售。該物業有1,445個住宅單元。Murray說：“有一個內在的顧客群，這真的很棒。”新住戶在Diagonal Marm的家居店和五金店可獲特別折扣。由于這些顧客住得離摩爾這么近，他們可以在那里逗留更長時間。Murray說：“我們將整個三樓用作休閑活動，遠遠超過了傳統的美國購物中心用于休閑的空間。”
美國開發商也許還會采用國外對食品飲料的服務方式。Green說：“澳大利亞從美國學到了美食街的做法，但是他們的美食街現在比我們的做得更好。有白桌布、盤子和銀器，而不是紙餐具。這看起來更華美。”
悉尼的Westfield Bondi Junction的重建工作耗資5.4億美元，于去年完成，這座110萬平方英尺的物業提供從牡蠣吧、De Costi新鮮水產到Norton St Grocer及Laurent Patisserie等食品零售商的各種店鋪，而且都能看見悉尼港。Westfield美國業務總裁Kenneth P. Wong說：“它有玻璃幕墻和外陽臺。你什么時候在摩爾看到過一個從外面就可以看得見的美食餐廳？”
加拿大一家零售咨詢公司的主席Ian F. Thomas將這一做法描述為“食品的全面展現”――有機綠色食品雜貨商、超市、壽司吧、咖啡館和更多都在同一個屋檐下。他說：“在北美，人們告訴我們說美食街的分店應該不低于6個，不多于12個。但是如果你去到菲律賓、日本或亞洲其他地方，你會看到他們的美食街有24、25個分店。”
Laegreid說，Callison建筑公司采用這一辦法將中東的摩爾變成了社交中心。他說：“在美國傳統購物中心里，食品飲料區一般為10％。而在國外的購物中心里，它們往往占到25％。”
Gunning說，總的說來，海外的零售業態似乎更善于迎合消費者的日常需要。例如，英國的購物者能在Boots之類的連鎖內買處方藥，也能從馬獅百貨買上一整份的美食帶回家。
美國購物中心模式的成功是不容爭議的。許多咨詢公司都曾幫助他們的客戶學習美國的成功經驗并避免美國的錯誤：走不通的走廊，停車空間不夠，電梯位置不好，摩爾布局混亂等等。
Mills公司的Madrid Xanadú就仍然采用了美國模式。Mills公司的發言人David Douglass說，這個140萬平方英尺的摩爾于2003年開業，提供許多西班牙購物中心缺少的美國式便利，包括寬敞的停車場（8000個位置）和一個方便駛入的環形路。
Thomas說，這類大型摩爾也有，像倫敦的Bluewater、德國的Centro Oberhausen和智利的Plaza Vespucio都有極強的美國創意。
但是，Gunning說，海外對傳統美國摩爾的需求有限，這有幾個方面的原因，如許多國家沒有百貨店傳統、缺少土地、規劃限制、更強調市內開發而非郊區開發等等。
此外，加州一家全球建筑商Jerde Partnership的高級副總裁Tim Magill說，許多國家沒有購物中心業，因此不如美國那樣界限分明――有些開發商專門做零售物業，另外一些則做寫字樓或住宅物業。
一些適合美國新潮流（百貨店的衰落、有機食品的興起、對生活休閑及市內多用途物業的需求的上升等）的設計開發方案也適時出臺。
Green說：“如果這種情況以前就發生，我們不會看到美國的零售業區分這么明顯，如折扣店不能進入摩爾，而只能在街對面開店等等。這種區分簡直毫無意義。”
Eichelbaum說：“我們坐在那里說‘我們知道自己在做什么。’但不到美國購物中心陷入困境，我們是不會嘗試在其他地方行之有效的做法。”
這也許是因為大多數美國零售商及開發商多專注于國內，很少到國外發展，雖然有Westfield、Hines等一些國際企業從海外學得寶貴經驗。不過，現在已經有Mills、Simon Property Group等一些美國知名地產企業在努力尋求國際機會。
Douglass說：“我們在Madrid Xanadú上的成功無疑為我們開啟了通向其他國際市場的大門。最近，我們獲權在羅馬市中心開發Mercati Generali地塊，我們還正就在米蘭、巴倫西亞、巴塞羅那及格拉斯哥的開發事宜談判。”
這些公司從海外獲得的經驗也許能為美國帶來新的做法。Development Design Group的 Rasheed從事亞洲及中東項目已有18年，他說：“發生的事情將很令人感興趣，這是我們多年來沒有看見過的。”
熙熙攘攘的雙向大街的前景令國際主義者興奮。Green說：“我們在英國開發的一個項目汲取了美國、澳大利亞和新西蘭的概念。基本上，我們作為一個世界正日益緊密地結合起來，多種類型的物業都在同一個開發項目下進行。”
(作者：JOEL GROOVER, 聯商網編譯)
