高爾利茨的城外購物中心，上一世紀(jì)80年代超過2萬平方米的大型購物中心紛紛在城外的綠色草坪上拔地而起，令城市居民叫苦不堪，傳統(tǒng)的城中購物中心被破壞，給市中心帶來了嚴(yán)重的損失。德國目前擁有399個這樣的所謂購物中心。在未來的數(shù)年中還將增加30個，然而與上一世紀(jì)80年代不同的是，這些大型的購物中心幾乎都將建在城中。相關(guān)城市理應(yīng)為此感到高興，但事實(shí)卻要復(fù)雜得多。德國之聲記者報導(dǎo)如下：

　　"消費(fèi)者都偏愛城外的購物中心，喜歡去那里購買東西。但另一方面，消費(fèi)者們也舍不得城里，因?yàn)槭兄行漠吘褂凶约旱莫?dú)特魅力�，F(xiàn)在的發(fā)展趨勢則是將綠地和城市中心結(jié)合在一起。"

　　對馬克－阿茲貝格，科隆研究所EHI的負(fù)責(zé)人來說，近年來，大型購物中心紛紛撤回城市中心的原因是顯而易見的，因?yàn)橛邢M(fèi)者的地方才會創(chuàng)造盈利。道理就這么簡單。為了提高利潤，ECE等一家又一家購物中心的所有人競相購買最廉價的地皮，"為此，所在地的開發(fā)商們都非常老練地處理一系列與此有關(guān)的手續(xù)，比如如何獲得建筑許可，如何獲得城市不同委員會中的多數(shù)支持，如何說服當(dāng)?shù)鼐用窠邮茉谀抢镩_設(shè)大型購物中心等等。為了達(dá)到這一目的，人們使用了一切營銷手段。"

　　開發(fā)商們甚至要求城市決策委員會去其它的購物中心做報告。也有人聲稱，諸如ECE等大投資商為了獲得建設(shè)大型購物中心的建筑許可，愿在該城修建幼兒園、足球場和游泳設(shè)施等。也有一種說法是，現(xiàn)代化的購物中心有助于活躍城市中心，創(chuàng)造新的就業(yè)崗位。但這樣的許諾可并不總能得到兌現(xiàn)。柏林德國城市研究所的格爾德－庫恩表示："新建這樣的大型購物中心當(dāng)然是所在城市的福氣，但這與某些條件是分不開的。新的購物中心往往會破壞其與老城間的平衡關(guān)係，如果新的購物中心的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于老城的購物面積的話，就會破壞老城的商業(yè)生活。"

　　如此一來，新舊間的平衡關(guān)係被打破。1998年，擁有10萬居民人口的齊根就有過類似的經(jīng)歷。那一年，齊根下城建起了一個占地面積2萬3千5百平方米的城市購物中心，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了上城所有零售商和分店的占地面積。上城的分店店主不再掙扎，遷址新的時髦的購物中心，消費(fèi)者于是拋棄了老城的購物街道。不久之后，齊根上城30％的商店紛紛關(guān)門停止?fàn)I業(yè)。購物中心的批評者們也認(rèn)為自己的論點(diǎn)得到了證實(shí)。但后來又出現(xiàn)了新的發(fā)展態(tài)勢。商店關(guān)門，房租下降吸引了新的客戶。人們在齊根上城展開了新的結(jié)構(gòu)攻勢，綠化植樹，美化門面，大作廣告，使齊根上城和下城間又恢復(fù)了原有的平衡。而且返回城里的趨勢重新抬頭。

　　阿茲貝格說："要達(dá)到市場飽和還需要一段時間。購物中心的經(jīng)營者當(dāng)然首先聚焦大城市，之后是較小的城市。發(fā)展空間之大是不言而喻的。"

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