去年年底，徐匯綠地繽紛城低調(diào)開門迎客，相比龍湖天街和瑞虹天地兩個項目的爭相造勢，綠地集團(tuán)在上海的商業(yè)地產(chǎn)第一彈，受關(guān)注度相對較低，加上目前并不算高的開業(yè)率，我只能把它定義為soft opening。最近前往了幾次，梳理一下感受，與大家分享。

主角出場之前，先來聊幾句斜對面的正大樂城，作為開放式購物中心，優(yōu)劣勢都顯而易見。雖然沒有官方數(shù)據(jù)，但據(jù)業(yè)內(nèi)朋友反映，零售業(yè)態(tài)不溫不火，雖然7、12兩線地鐵貫通，但地下樓層區(qū)域似乎也沒能產(chǎn)生爆發(fā)效果。

在這個大環(huán)境以及競爭對手的參考下，后進(jìn)者如何揚(yáng)長避短、吸取經(jīng)驗，就成為了綠地繽紛城在規(guī)劃上需要解決的最大問題。該項目商業(yè)面積超8萬方，官方將其定位為“品質(zhì)生活中心”，文化、美食、藝術(shù)、親子、時尚、娛樂是它的關(guān)鍵詞。

現(xiàn)在10個商場中可能8個都是這么定位的，但最終呈現(xiàn)還是會各有不同，綠地繽紛城有什么“套路”或“亮點(diǎn)”，下文詳述。

整體概況

徐匯綠地繽紛城同樣是地鐵上蓋，由一條戶外主干道將項目分為東西兩部分，主干道的兩端則各有一個地鐵站出入口。除了地鐵換乘樞紐提供交通便利外，周邊還有寫字樓和住宅客群作為基礎(chǔ)。雖然起點(diǎn)不低，但實際日常客流并不高，這點(diǎn)讓我聯(lián)想到去年下半年開業(yè)的百聯(lián)世紀(jì)經(jīng)營情況——坐落于更大的地鐵換乘樞紐，不乏商務(wù)和居民客群，但大客流主要集中在飯點(diǎn)以及地下兩個樓層。

▲ 地鐵站標(biāo)志醒目地“站”在項目主干道入口處

▲ 由于是開放式商業(yè)體，同斜對面的正大樂城一樣，地鐵站的出入口可以“融入”內(nèi)部。

園林式規(guī)劃設(shè)計增加可看性

查詢資料得知，該項目是由日本設(shè)計師操刀，撇開內(nèi)部商業(yè)，光看建筑外觀本身，很容易就能感受到“與自然結(jié)合”的態(tài)度——場館內(nèi)外，綠植、水流、山石、雕塑作品等都會成為吸睛點(diǎn)。同時由于群樓樓層不高，如今很多商場偏好的屋頂花園，能夠得到更自然地呈現(xiàn)。客人不用在商場內(nèi)部經(jīng)過“通道”走上屋頂花園，而是可以更自由地從外部樓梯直達(dá)。雖然這會降低客人的進(jìn)店概率，但建筑與人文的融合所打造出的“活性”，也許正是業(yè)主和設(shè)計師追求的特色所在。上一張全景圖能更直觀地感受我所期望表達(dá)的內(nèi)容。

▲ 戶外綠植配搭石凳作品

▲ 指示牌特寫，如同置身于公園。

▲ 供人休息的凳子造型與綠化中的石雕相呼應(yīng)

▲ 內(nèi)場中的水流

▲ 內(nèi)場中的綠植

業(yè)態(tài)組合顯套路

結(jié)合上文對該商圈特征以及與正大樂城、百聯(lián)世紀(jì)兩個項目的類比，徐匯綠地繽紛城從目前的招商規(guī)劃情況來看，開業(yè)率過半，但零售業(yè)態(tài)屈指可數(shù)，快時尚品牌主力店已經(jīng)落戶正大樂城，單個品牌難具號召力，即使正大樂城也面臨著類似難題，因此綠地繽紛城4個樓層目前共只有10個零售業(yè)態(tài)品牌，其中還包括了“劉洪杰壽桃藝術(shù)館”——這種顯然是為了迎合“藝術(shù)”主題而特地打造的項目。此消彼長，取而代之的，無疑是餐飲業(yè)態(tài)。

項目東側(cè)面積較小，呈長條狀，B1層只有3個主力店，分別為上文提到的藝術(shù)館、健身房和桌球，除此以外，各樓層的所有區(qū)域，全部為餐飲業(yè)態(tài)，考慮到只能容納單側(cè)商鋪的體量以及沿街的優(yōu)勢，做餐飲也是無可厚非。

▲ 位于東側(cè)B1層的健身房，動線遠(yuǎn)處是桌球館。

▲ 底層沿街餐飲品牌

▲ 底層沿街餐飲品牌

▲ 2層沿街餐飲品牌

▲ 2層沿街餐飲品牌

項目西側(cè)是主力空間，面積大，業(yè)態(tài)也相對更多，格局上，雖然也是多建筑集合，但通過連廊和頂棚等元素融合打造出整體感，因此也更像一個正統(tǒng)的購物中心，餐飲同樣是占比最大的業(yè)態(tài)。

▲ 南端靠近居民區(qū)，是easy家樂福便利店，而TREK自行車則是少有的零售業(yè)態(tài)，同樣也算是生活方式品牌吧。

▲ 內(nèi)場動線基本橫平豎直，如同棋盤。

▲ 內(nèi)場公共空間與外部呼應(yīng)，做了綠植裝飾以及造型休息區(qū)，品牌則基本以餐飲類為主。

▲ 不同風(fēng)味的餐飲品牌入駐，雖然并未全部開業(yè)，但該區(qū)域的招商情況相對良好。

▲ 1層也有一整片區(qū)域正在裝修施工中，不乏人氣大店。

▲ 這是少有的需要排隊的店

有意思的是，正大樂城有兩家星巴克，不知這是否是徐匯綠地繽紛城沒有開星巴克(至少目前沒有開)的原因之一。但商場中并不缺咖啡業(yè)態(tài)，而且均為大店，這似乎與如今的咖啡業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢有點(diǎn)相悖，至少從目前的客流量來看，咖啡的體量顯然有些許過剩。

▲ 正在圍板裝修的COSTA

▲ kiwi cafe

▲ MANGOSIX

B1層依舊是套路——以小餐飲為主的類美食廣場布局，商場取名為“食番街”。

▲ 食番街區(qū)域入口

▲ 內(nèi)部觀感

▲ 柱面指示彰顯細(xì)節(jié)處的用心

除了餐飲外，兒童品類也是商場非常重視的兩大業(yè)態(tài)之一，在3層的北側(cè)劃撥了一整個區(qū)域用來做親子業(yè)態(tài)，為附近的社區(qū)消費(fèi)者提供選擇。

▲ 商場對該區(qū)域做了主題裝飾

▲ 天地墻的設(shè)計處理都彰顯活力，游戲區(qū)域也更開放。

▲ 兒童樂園與影院連通

▲ 巧虎歡樂島

除了餐飲和兒童兩個大品類，西側(cè)的主力店還包括擁有IMAX銀幕的上影影城，以及目前上海唯一一家五洲會全球購體驗店。

▲ 在1層就能看到上影影城的logo

▲ 精致現(xiàn)代的售票大廳

▲ 休息區(qū)域以及自主取票機(jī)

▲ 位于B1層的五洲會全球購體驗店

經(jīng)常關(guān)注我們內(nèi)容推送的朋友應(yīng)該了解，我對商場圍板的關(guān)注度一直很高，好的圍板不僅是設(shè)計案例的分享，更是態(tài)度體現(xiàn)，雖然綠地繽紛城開業(yè)率一般，但在大面積的圍板處理方面，也算是彰顯用心。

▲ 主題街區(qū)式的圍板畫面設(shè)計，當(dāng)然，大面積的空置鋪位可不算積極信號。

有些則是項目定位的宣傳標(biāo)語，這就顯得套路了，項目名稱中的“繽紛”兩字也正好得到用武之地，當(dāng)然，從目前的觀感來看，零售業(yè)態(tài)的缺失讓“時尚度”大打折扣，更無“引領(lǐng)潮流、購享無限”之說，也許這樣評論有些咬文爵字，但這恰恰暗含了項目在最初定位和實際招商過程中的心路歷程，背后定有故事，值得玩味。

亮點(diǎn)和細(xì)節(jié)均得以體現(xiàn)

公共區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計布局，彰顯商場的軟實力，這方面綠地繽紛城做得還算不錯。

▲ 巨型天幕無疑是設(shè)計亮點(diǎn)之一

▲ 換個角度的觀感

▲ 服務(wù)臺、樓層指示均配套到位，內(nèi)部安保等工作人員也能較好地進(jìn)行引導(dǎo)。值得一提的是，樓層指示做得比較好，不僅數(shù)量多，而且由于目前品牌仍舊處于陸續(xù)開業(yè)狀態(tài)，因此需要不斷更新，彰顯商場在完善消費(fèi)體驗部分的投入。

▲ 衛(wèi)生間

▲ 上文就提及的，對于區(qū)域品牌指示的用心處理。

▲ 目前正在進(jìn)行的GEELE主題展，但個人認(rèn)為這部分吸引力不強(qiáng)，呈現(xiàn)效果一般，只是蹭了IP潮熱點(diǎn)吧。

徐匯綠地繽紛城從招商角度和開業(yè)率考量，除非公關(guān)稿，否則絕對無法套用“一鳴驚人”、“璀璨亮相”等字眼，但我分享的理由是，雖然目前氛圍不成氣候，但商場在招商定位策略上，并沒有為了追求開業(yè)率而“亂來”，我能感受到商場在招商前期規(guī)劃布局上的邏輯以及過程中的無奈。

商業(yè)體很多，但如今即使是過往相對比較好做的社區(qū)型商業(yè)，也難說個個都能像七寶萬科般成功，對于有待培養(yǎng)的項目，是應(yīng)該為了追求開業(yè)率采用激進(jìn)填鋪措施?還是為了追求原本的定位布局細(xì)火慢燉?不同的新開商場有各自的做法，而采用相應(yīng)的策略后，分別會朝哪個進(jìn)程發(fā)展，則更值得關(guān)注。我認(rèn)為，徐匯綠地繽紛城目前最需解決的問題，是提供消費(fèi)者更完善的餐飲選擇，尤其是適合公司客群的簡餐品牌，在中午時段留住原本就應(yīng)屬于“內(nèi)部消化”的辦公樓客群。