“在龍湖的體系內(nèi)，每一個(gè)項(xiàng)目都是超級IP，每一個(gè)項(xiàng)目總都是總導(dǎo)演。”

對影視劇導(dǎo)演而言，一部作品能夠得到觀眾的認(rèn)可，得到觀眾的喜歡就是其最大的收獲。同樣，對于天街的“總導(dǎo)演”——龍湖商業(yè)而言，每一個(gè)項(xiàng)目能夠貼近消費(fèi)者，能夠讓消費(fèi)者得到滿足感和體驗(yàn)感，或許就是其最大的收獲。

而龍湖在其打造的第一天街項(xiàng)目，就嘗到了這種成就感。

2000年，重慶北城汽車修理廠地塊在轉(zhuǎn)手20余次后，被龍湖接下，打造成為首個(gè)天街項(xiàng)目——北城天街，在天街的帶動(dòng)下，其所處的觀音橋商圈逐漸發(fā)展成為重慶的打卡新地標(biāo)。

“過去一片荒蕪的地方，現(xiàn)在成為人們休閑娛樂的好去處。”有重慶市民說道。

這一年，也是龍湖商業(yè)的起步階段，后來伴隨著龍湖商業(yè)管理部的建立與持有型商業(yè)戰(zhàn)略的確定，龍湖的商業(yè)開始走上快車道。

2011年，龍湖明確持商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)運(yùn)營也逐漸成為整個(gè)上市公司收入及利潤日益重要的增長一極。

據(jù)龍湖商業(yè)介紹，截至目前，龍湖商業(yè)共建立了三條產(chǎn)品線：天街，針對中等收入新興家庭的區(qū)域型購物中心品牌；星悅薈，定位精致百搭的購物中心、品質(zhì)生活的樞紐；家悅薈，則是中高端家居生活購物中心。目前，龍湖在全國已開業(yè)商場32個(gè)，總建面超過310萬平方米，個(gè)別項(xiàng)目涉及外部股權(quán)合作。

而2019年，則是龍湖商業(yè)提速發(fā)展的一年。

今明兩年，龍湖商業(yè)將以平均每年新開業(yè)超過10家購物中心的速度持續(xù)發(fā)展，到2020年，累計(jì)開業(yè)商場數(shù)量將超過50家，年租金目標(biāo)60億元。

但從龍湖商業(yè)的發(fā)展軌跡來看，其布局戰(zhàn)略與集團(tuán)類似，起家于川渝，發(fā)展與華東、華北一帶。

龍湖方面表示，目前已開業(yè)的商場分別位于北京、上海、重慶、成都、杭州、蘇州、西安、常州8個(gè)城市，未來將會(huì)在16個(gè)新城市開業(yè)新的商業(yè)項(xiàng)目。這些城市，已經(jīng)覆蓋了環(huán)渤海、長三角、西部、華中、華南五大區(qū)域。

華南區(qū)域，也是龍湖商業(yè)比較關(guān)注的市場，目前在廈門、南寧、海口，已有商業(yè)項(xiàng)目的儲(chǔ)備，會(huì)在未來幾年陸續(xù)面市。

無論是川渝一帶，還是華東、華北乃至華南地區(qū)，在區(qū)位的考量方面，龍湖都有自己的盤算：“我們始終堅(jiān)持聚焦核心一二線城市、便捷交通節(jié)點(diǎn)、人口成熟地域進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目獲取。”

縱觀龍湖商業(yè)的儲(chǔ)備項(xiàng)目，多是自建后運(yùn)營管理的項(xiàng)目。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，收并購也成為了龍湖商業(yè)擴(kuò)張的一大方式。

據(jù)悉，近兩年，龍湖商業(yè)通過收并購先后獲得北京、上海的項(xiàng)目，在重新定位、改造后再次推出市場，如今，龍湖已開業(yè)的收并購商場包括北京房山天街和上海華涇天街，“在明年，龍湖北京麗澤天街也將開業(yè)”。

“存量市場將是未來整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)比較看重的領(lǐng)域。”龍湖商業(yè)表示，有信心做好收并購商業(yè)項(xiàng)目。

無論是通過招拍掛獲取的項(xiàng)目，還是通過收并購的形式囊獲的項(xiàng)目，龍湖商業(yè)并不是盲目的，任何項(xiàng)目投資都要能算得過賬，未來的收益和回報(bào)的測算能夠達(dá)到投資的預(yù)期，這個(gè)項(xiàng)目才會(huì)去拿。

“在收并購獲取之后，龍湖會(huì)根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目所屬狀態(tài)不同，進(jìn)行重新的調(diào)整，可能會(huì)涉及動(dòng)線、機(jī)電、幕墻等調(diào)整工作。”

顯然，龍湖商業(yè)清楚的認(rèn)識(shí)到，獲取項(xiàng)目僅僅是商業(yè)地產(chǎn)的第一步，要想打造出“地標(biāo)式”的項(xiàng)目，還必須在開發(fā)、定位、改造、運(yùn)營上下功夫。

同時(shí)，龍湖商業(yè)還致力于打造極致化產(chǎn)品，從建筑研發(fā)、業(yè)態(tài)組合、品牌引進(jìn)、營銷推廣、客戶服務(wù)、場景體驗(yàn)各個(gè)方面精進(jìn)創(chuàng)新，不斷的以產(chǎn)品經(jīng)理思維去打磨產(chǎn)品，而不是簡單的追求數(shù)量的增長。

在他們來看，當(dāng)下，線上線下融合已經(jīng)成為了一個(gè)大的趨勢，因此，龍湖商業(yè)也將發(fā)揮網(wǎng)格化布局帶來的線下實(shí)體商業(yè)空間優(yōu)勢，不斷提升客戶場景豐富度，并與消費(fèi)者建立深度連接與交融。

“同時(shí)，我們也希望借助來自線上和線下的數(shù)據(jù)，更深度的解讀商家以及顧客，使商家能有更好的生意做，可以讓顧客在購物中心里有更好的滿足感和體驗(yàn)感。”

作為天街項(xiàng)目，乃至龍湖更多商業(yè)產(chǎn)品線的總導(dǎo)演，龍湖商業(yè)多次向我們強(qiáng)調(diào)：“希望每個(gè)購物中心都能真正地貼近消費(fèi)者，提供的空間與服務(wù)能匹配到項(xiàng)目所輻射的客群，針對所處區(qū)域不同的特點(diǎn)，追求極致差異化”。

顯然，在商業(yè)的戰(zhàn)場上摸索了近二十年時(shí)間的龍湖，已經(jīng)從新入門的商業(yè)小白，成長為獨(dú)當(dāng)一面的實(shí)戰(zhàn)企業(yè)。

對龍湖而言，天街是其商業(yè)的起點(diǎn)，但遠(yuǎn)不是終點(diǎn)。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對龍湖商業(yè)的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年和明年，龍湖將有不少商場集中開業(yè)，重資產(chǎn)持有項(xiàng)目投資比重也在不斷提升，資金上是否會(huì)有壓力？

龍湖商業(yè)：龍湖集團(tuán)一如既往堅(jiān)持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略。商業(yè)運(yùn)營是龍湖集團(tuán)主航道業(yè)務(wù)，截至目前全國已開業(yè)商場32個(gè)，總建面超過310萬平方米，個(gè)別項(xiàng)目涉及外部股權(quán)合作。

在投入方面，公司平均每年將不超過10%的銷售回款用于持有物業(yè)投入，這為龍湖投資的商業(yè)項(xiàng)目提供了重要的保障。目前，龍湖的商業(yè)項(xiàng)目不但區(qū)域、位置等綜合條件好，而且后期運(yùn)營得當(dāng)，商業(yè)和地產(chǎn)之間形成了良好協(xié)同效應(yīng)和良性循環(huán)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：北京房山天街和上海華涇天街是龍湖商業(yè)的收并購項(xiàng)目，您如何看商業(yè)收并購？收并購方面，公司如何挑選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的？之前龍湖商業(yè)還是自建項(xiàng)目比較多，在收并購嘗試中是否遇到難點(diǎn)？

龍湖商業(yè)：存量市場將是未來整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)比較看重的領(lǐng)域，龍湖商業(yè)依托自身特有的城市地圖研究體系，進(jìn)行網(wǎng)格化精準(zhǔn)投資布局，將通過招拍掛和收并購并舉的措施，不斷拓展在一二線城市核心區(qū)位的空間布局能力。

目前，龍湖已開業(yè)的收并購商場有2座，龍湖北京房山天街和龍湖上海華涇天街。在明年，龍湖北京麗澤天街也將開業(yè)。

任何項(xiàng)目投資都要能算得過賬，未來的收益和回報(bào)的測算能夠達(dá)到投資的預(yù)期，這個(gè)項(xiàng)目才會(huì)去拿。而在區(qū)域考量方面，基于網(wǎng)格化布局，我們始終堅(jiān)持聚焦核心一二線城市、便捷交通節(jié)點(diǎn)、人口成熟地域進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目獲取，招拍掛和收并購形式都不例外。

在收并購獲取之后，龍湖會(huì)根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目所屬狀態(tài)不同，進(jìn)行重新的調(diào)整，可能會(huì)涉及動(dòng)線、機(jī)電、幕墻等調(diào)整工作，具有豐富運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的龍湖，有信心做好收并購商業(yè)項(xiàng)目

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：天街布局目前主要集中川渝和華東，未來會(huì)不會(huì)加大華南布局？

龍湖商業(yè)：華南區(qū)域，一直是龍湖商業(yè)比較關(guān)注的市場，目前在廈門、南寧、海口已有商業(yè)項(xiàng)目的儲(chǔ)備，會(huì)在未來幾年陸續(xù)面市。

龍湖商業(yè)正在全國化布局的進(jìn)程中，除了華南，在環(huán)渤海、長三角、西部、華中板塊也有布局，全國進(jìn)入城市數(shù)量達(dá)到24個(gè)。

目前已開業(yè)的商場分別位于北京、上海、重慶、成都、杭州、蘇州、西安、常州8個(gè)城市，未來將會(huì)在16個(gè)新城市開業(yè)新的商業(yè)項(xiàng)目，含南京、合肥、武漢、長沙、濟(jì)南、廈門、天津、煙臺(tái)、青島、寧波、昆明、沈陽、南昌、海口、南寧、無錫。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：龍湖提出“空間即服務(wù)”，龍湖商業(yè)是如何踐行的？龍湖在新零售上是如何探索的？您認(rèn)為這是否會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)帶來大的變化？

龍湖商業(yè)：我們發(fā)現(xiàn)，線上線下融合已經(jīng)成為了一個(gè)大的趨勢。而不管概念如何變幻，實(shí)體空間都會(huì)是線下不可替代的消費(fèi)觸點(diǎn)。

龍湖商業(yè)將發(fā)揮網(wǎng)格化布局帶來的線下實(shí)體商業(yè)空間優(yōu)勢，不斷提升客戶場景豐富度，并與消費(fèi)者建立深度連接與交融。同時(shí)，我們也希望借助線上和線下的數(shù)據(jù)更深度的解讀商家以及顧客，使商家能有更好的生意做，可以讓顧客在購物中心里有更好的滿足感和體驗(yàn)感。

我們還致力于打造極致化產(chǎn)品，從建筑研發(fā)、業(yè)態(tài)組合、品牌引進(jìn)、營銷推廣、客戶服務(wù)、場景體驗(yàn)各個(gè)方面精進(jìn)創(chuàng)新，不斷的以產(chǎn)品經(jīng)理思維去打磨產(chǎn)品，而不是簡單的追求數(shù)量的增長。希望每個(gè)購物中心都能真正地貼近消費(fèi)者，提供的空間與服務(wù)能匹配到項(xiàng)目所輻射的客群，針對所處區(qū)域不同的特點(diǎn)，追求極致差異化。

在龍湖的體系內(nèi)，每一個(gè)項(xiàng)目都是超級IP，每一個(gè)項(xiàng)目總都是總導(dǎo)演，通過資源的整合及內(nèi)容的迭代，用我們營造的多元化的空間，去連接我們的消費(fèi)者。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：從傳統(tǒng)購物中心、商鋪、寫字樓到現(xiàn)在與文旅、體育、健康、養(yǎng)老等業(yè)態(tài)相結(jié)合，龍湖商業(yè)是否會(huì)繼續(xù)擴(kuò)寬商業(yè)地產(chǎn)的外延和內(nèi)涵？

龍湖商業(yè)：目前，除地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓、智慧服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)之外，龍湖還在積極試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

無論是哪部分業(yè)務(wù)，都需符合龍湖的戰(zhàn)略方向，即圍繞空間建造和運(yùn)營，以及空間里人的經(jīng)濟(jì)生活活動(dòng)展開，目的是為客戶提供更好的服務(wù)。有可能被龍湖納入進(jìn)來作為新業(yè)務(wù)進(jìn)行探索的，都會(huì)是符合這一戰(zhàn)略方向的業(yè)務(wù)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：龍湖商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上的核心投資理念是什么？長遠(yuǎn)的目標(biāo)規(guī)劃是怎么樣的？

龍湖商業(yè)：今明兩年，龍湖商業(yè)將以平均每年新開業(yè)超過10家購物中心的速度持續(xù)發(fā)展，到2020年，累計(jì)開業(yè)商場數(shù)量將超過50家，年租金目標(biāo)60億元。正處在運(yùn)營能力夯實(shí)階段的龍湖商業(yè)，不管是在空間上、內(nèi)容上，還有服務(wù)上、體驗(yàn)上，各個(gè)維度上去不斷嘗試創(chuàng)新，讓多元化的商業(yè)空間連接更多的消費(fèi)者。

（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 龔麗欣）