舊改高歌猛進,產業穩步前行
2020年,產業地產進入“舊改破局之年”。舊改力度翻倍,產業升級步伐加快,越來越多舊改項目取得了突破性進展。
企業/投資者可選擇性增多,市場呈現飽和,短期以觀望為主。
佛山周邊城市東莞、江門、中山、惠州等地企業主、開發商蠢蠢欲動。
順德,截至7月27日已經有149個園區、351個項目啟動改造、在建工程項目120個,累計完成土地整理46413畝。
東莞,截至7月22日共有68宗舊改項目成功中標,擬更新1571.4萬平米……
大批企業/投資客或將被分流,企業理性選址,投資放慢腳步。
隨著推盤量增大,競爭也會更加激烈,同時進一步影響客戶心理,成交周期會進一步拉長。產業地產該如何乘風破浪,續創輝煌佳績?
世代芳華給開發商建議是:
一:定位清晰,切勿搞高大上
如今產業園區遍地開花,受到各路資本熱捧,但暴露的問題也越來越多,不少園區面臨產品規劃同質化、產業定位同質化、產業招商盲目化、“有企業無產業”、“產業點高面低”等困境,究其根本,大多是園區產業定位不精準。同時地方政府也追求高大上,喜歡招大引強,最終導致產業園太多,智能制造、高新技術企業都不夠用了。
產業定位要跟當地的產業基礎、資源稟賦契合。不能盲目跟隨潮流,必須符合自身發展方向,因地制宜,定向精準招商,切勿盲目追求高大上。園區招商最重要的其實是產業鏈招商,建立起產業生態和供應鏈,并通過老客戶的上下游產業鏈拓展來挖掘、延伸和拓展業務。
傳統4.5米層高和600KG承重已逐漸無法滿足客戶生產和心理預期,客戶都抱著能買復式,絕不買平層的思想。而且不少開發主為了吸引企業入駐,降低成本,偷工減料,最終企業投產,將面臨貨運,生產,招聘,等一系列問題。
產業園區想要在眾多競爭者中脫穎而出,就必須擺脫同質化困境,深耕產業,設計出適合自身產業園區的定位,符合產業生產,生活的產品。
目前市場上可對比項目眾多,企業在找廠房過程中缺少專業的建議和指導,導致企業搖擺不定。招商人員在銷售過程中對產業不了解,對產品不熟悉,亦未能直擊客戶痛點,促進成交。
產業地產招商工作是一項專業性和時效性很強的工作,要求招商人員具備良好的基本素質和專業知識。打造一支專業高素質的招商團隊,是產業地產招商工作順利進行的重要保證。
部分產業園區沒有意識到與其他園區的差異,盲目發展高技術、高附加值的產業,對企業準入門檻也設置高要求高標準,導致企業望而卻步,項目全面癱瘓。
“招商難”,其實都是項目前期選址、定位、規劃、設計當中的問題不斷累積而成。園區的初始起點決定了園區的招商高度,想要招好商還是要回歸到產品定位上。
對于找廠房,企業應理性分析,客觀判斷出手時機
廠房是企業重要的生產經營場所,關系著企業的生存與發展,因此需如擇偶般謹慎。若是不慎選到一些存在法律風險的廠房,對企業來說是重大損失。而從“長期”的角度來看,企業搬遷費用小至幾十萬,大到上千萬,所以選址很重要。
世代芳華認為企業找廠房應考慮以下要素:
01:廠房應選擇便于運輸的交通樞紐地,確保出貨時間不被延誤,能節省運輸費用,降低成本開支。
02:人才是企業當中最有價值的資源,應選擇勞動資源豐富地區,避免出現招不到工的情況發生。
03:提前評估廠房質量,可以從廠房結構、樓板承重等多個方面進行綜合考量。
04:要留心廠房資質能否申辦環評,避免后續因為環評問題造成糾紛。
05:提前了解區域政策,特別是稅收政策,便于企業資料辦理,幫助規避沖突。
06:選擇設備完善、服務配套齊全的工業區內標準廠房,有助企業快速投產。
▶7月,產業地產市場持續保持平穩恢復態勢。總體上,市場恢復基本符合預期。在沒有重大政策轉向和新的外部沖擊的情況下,預計下半年產業地產市場將延續平穩恢復和增長的態勢。
▶越來越多的園區或者是持有工業用地的企業會考慮加強園區運營,以提升物業的綜合價值;同時,一二線城市工業用地的稀缺性會進一步推高工業地價,未來產業用地競爭會更趨白熱化。
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