在近來的上市傳聞中，大連萬達商業管理集團股份有限公司面向債券市場公布了2020年度業績。在萬達商管持續推進上市工作的節點，外界得以一探它的資產質素。

據公司報告披露，萬達商管在2020年實現收入391.34億元，同比下降50.25%；利潤總額187.67億元，同比下降44.4%；凈利潤138.8億元，同比下降44.89%；歸屬母公司股東的凈利潤135.22億元，同比下降44.58%。

整體而言，萬達商管2020年多項業績指標相較2019年下滑逾4成，其解釋主要是2019年度有物業銷售業務，產生利潤較多，同時 2020年疫情導致酒店管理圣汐游艇等收入有所下降，酒店運營收入減少了27.4%，物業銷售收入下降了100.17%。

值得注意的是，萬達廣場的整體毛利率為70.2%，較2019年增長16.51個百分點。其中投資物業租賃及管理的毛利率高達74.38%，雖然有所下降，但仍屬于領頭羊。它身后的主要競爭者中，華潤萬象城毛利率為72%，新城吾悅廣場則為70.76%。

由于去年受到整體形勢的影響，萬達商管的財務亦有所惡化，在手貨幣現金415億元，同比減少了超過240億，其稱構建商業廣場、購買快錢資產包股權、購買理財產品和償還部分有息負債等支出較多。

然而，該公司的短期負債壓力并不輕，一年內到期的非流動負債480億元，截至2020年12月31日，萬達商管有息負債規模為1736.26億元，其中短期借款8.04億元、一年內到期的非流動負債(有息部分)478.62億元、長期借款856.42億元、應付債券367.53億元、其他非流動負債25.65億元。

萬達商管在期內加速了各項沉積資金的回流，從地產集團收回湘潭萬達等公司處置價款33億元；收回一方等外部欠款17億元。

2020年，萬達廣場開業45家，完成年初原定開業目標。與其他商業購物中心的遭遇相似的是，該公司整體開業計劃都被迫調整至下半年，原定全年的目標壓縮至6-12月完成，其中11月開業8座，12月開業25座。

2020年度，子公司萬達商業管理集團有限公司新設子公司112家，納入合并范圍。目前在建的有17家萬達廣場，分別位于哈爾濱、天津、麗水、河源、杭州、重慶、武漢等地。

據觀點地產新媒體了解，2020年萬達調整了整體的商業布局計劃，加大了在一線城市布局的力度，在北京、上海、廣州、深圳都新開出了萬達廣場。

位于深圳的寶安福城萬達廣場，是萬達首次進入該城市，同時也是以輕資產模式進駐，合作方為福城集團。同時深圳龍崗萬達廣場也計劃在2021年6月，這個項目同樣為輕資產模式，合作方為華南城集團。

萬達商管集團在去年曾表示，截至2020年9月底，年內已簽約“輕資產”項目53個。從2021年開始，萬達商管不再發展“重資產”，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略。

輕資產業務面向的第三方管理輸出，被市場認為是上市前極其重要的一步，而萬達集團接下來的多筆動作似乎都是在為這部分商管業務的上市做準備。

目前市場上極少專注于輕資產商業資產運營管理的公司，上市的物業管理公司大多為綜合住宅管理、商業管理、城市服務的公司。萬達主要競爭對手新城的商管公司仍屬于A股平臺新城控股控制之下，而華潤同樣如此。

而3月29日，萬達商管集團與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司。

新平臺萬達輕資產商管公司被外界視為主要的上市對象。據悉，萬達輕資產商管公司不持有物業，全面負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發展的所有萬達廣場的運營管理。

至4月21日，據路透社報道，大連萬達計劃為萬達輕資產商管公司融資200億元，目標年底前在香港上市。

路透社稱，此次IPO前融資主要目標是使萬達輕資產商管公司的估值達到2000億元，萬達計劃在7月前完成這項融資，并于9月提交IPO申請，珠海市政府將是本輪IPO前融資的牽頭投資方。

于此同時，另一條線索顯示，萬達地產集團有限公司旗下樂山萬達廣場投資有限公司，近日亦參與了港股中國新城鎮發展控股股東的股份競標。該部分標的為中國新城鎮的29.17億股股份，占已發行股份數量的29.99%。

萬達地產集團是萬達集團旗下另一個地產分支，在2019年的業務整合中，萬達商管完成房地產業務剝離，承接方便是新成立的萬達地產集團。換言之，萬達商管、萬達地產分別代表的，是萬達的輕、重資產模式。

觀點地產新媒體了解，2019年，萬達地產先是新增富泰(香港)投資有限公司為股東；此后萬達集團退出，新增股東為深圳迪迅實業有限公司，后者穿透后也是境外公司。分析指，萬達地產實際上已完成了“紅籌”架構的調整。

不過，目前萬達地產集團若想獲得中國新城鎮這一殼平臺，仍需面對著中國能源建設集團有限公司、無錫市交通產業集團有限公司兩位競爭對手。其中，中國能源建設集團目前還在推進中國能建與葛洲壩的重組工作，旨在實現“A+H”兩地上市。

即便如此，無論是引入珠海國資推進萬達商管分拆上市，還是通過中國新城鎮實現萬達地產集團借殼，都已顯示王健林在加速推進重新對接資本市場的工作。

尤其是作為市場上的頭部商業運營管理公司之一，萬達商管的資本市場之路或許會比萬達電影、萬達體育要好走不少。