盡管經(jīng)歷著嚴峻的考驗，中國的購物中心在2012年依然以超出人們預期的速度在“奔跑”著。

　　2012年12月初，由上海購物中心協(xié)會和中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心共同倡導和發(fā)起的TOP20中國購物中心領(lǐng)袖企業(yè)峰會在上海召開2012年會，包括萬達、崇邦、綠地、百聯(lián)等在內(nèi)的主流企業(yè)參加了這次會議。上海公司注冊令這些購物中心“操盤手”們憂慮的，是迅速變化的市場所帶來的運營和回報的壓力。

　　而在新型城鎮(zhèn)化的推進過程中，目前已經(jīng)階段性過剩的購物中心，依然要面對繼續(xù)增量放大的市場格局。

　　階段性過剩

　　在這次年會上，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利稱，2012年全國新增購物中心數(shù)量超過300家，從而使全國購物中心總量達到3100家。

“結(jié)合城鎮(zhèn)化和消費率增長兩大指標，預計到2025年之前，中國購物中心都處于增量階段，屆時中國購物中心總量將突破10000家，成為全球購物中心商業(yè)建筑面積最高的國家。”郭增利說。

　　城鎮(zhèn)化是購物中心開發(fā)的重要動力源，而購物中心的開發(fā)又反過來推動城鎮(zhèn)化進程，并提高城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平。

　　伴隨著城鎮(zhèn)化的快速推進，中國的購物中心從1990年誕生第一家到2011年的2812家，購物中心累計商業(yè)建筑面積1.77億平方米，購物中心保持著年均25%的增長速度，大大超出其他發(fā)展中國家的發(fā)展水平，注冊公司費用成為全球購物中心發(fā)展速度最快的國家。從區(qū)域分布來看，中國的購物中心也在從一線和二線強城市向二線弱和三線城市擴張。

　　城鎮(zhèn)化之外，另一個導致購物中心迅猛發(fā)展的因素，則來自于近年來一直強力推進的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

　　在宏觀調(diào)控下，限貸限購導致住宅市場萎縮，更多的資金進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。德勤和中國連鎖經(jīng)營協(xié)會近日共同發(fā)布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報告》指出，住宅市場萎縮后，地方政府傾向利用商業(yè)地產(chǎn)提升當?shù)囟愂铡⒕蜆I(yè)和城市形象進而化解“土地財政”難題，同時打造升值潛力更大的商圈，提升周邊地價。

　　數(shù)據(jù)顯示，2008年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長態(tài)勢，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達到30%，高于房地產(chǎn)行業(yè)平均投資增速。2011年全年商業(yè)地產(chǎn)投資7424億元人民幣，同比增長31%；2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩，但增幅依然高達25%。

　　郭增利說，階段性過剩是不能回避的既定事實。

　　未來發(fā)展空間何在？

　　在新一輪的經(jīng)濟增長中，城鎮(zhèn)化又被視作中國最大的內(nèi)需潛力。這對目前已經(jīng)階段性過剩的購物中心而言，到底意味著更大的發(fā)展空間，還是更慘烈的廝殺？

　　郭增利稱，目前三類典型定位的購物中心（高端奢侈定位、時尚定位和大眾生活定位）所受影響明顯不同，其中高端奢侈品定位的購物中心銷售額增長明顯放緩，對今年的形勢也相對悲觀；時尚定位購物中心在一線與二三線城市出現(xiàn)明顯分化跡象，二三線城市時尚購物中心業(yè)績增長低于預期；大眾生活定位的購物中心則繼續(xù)保持穩(wěn)中有增局面。

　　尤其讓人糾結(jié)的，是二三線城市的市場。

　　深國投商用置業(yè)（集團）有限公司首席運營官竺海群就表示，雖然該公司旗下12個購物中心去年的營業(yè)額保持上升勢頭，但奢侈品消費部分受到很大影響，位于馬鞍山、常熟、江陰的購物中心整體表現(xiàn)也不太好，只有印象城作為主體產(chǎn)品，強勁上升。

　　鵬欣房地產(chǎn)集團副總裁丁宏偉稱，好的城市地價難以承受，要投資成本低一點，就要到三線城市，但那里消費能力的培養(yǎng)又出現(xiàn)問題，“所以進退兩難”。

　　即便在一線城市，市場也在分化，上海仟果企業(yè)管理有限公司（愛茜茜里）董事總經(jīng)理韓兆林說，目前上海業(yè)績最好的是中環(huán)板塊和郊縣板塊購物中心的門店，城市中心由于人流下滑，業(yè)績并未上漲。

　　上海友誼集團股份有限公司副總經(jīng)理錢建強也稱，2012年百貨業(yè)進入比較困難時期，位于上海市中心的百貨店，包括大店、名店，其業(yè)績下降的程度都出人意料。“中心區(qū)域的客流下降，尤其是南京路客流下降明顯；但是郊區(qū)客流上升明顯，基本能做到當年開業(yè)當年盈利。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年中國各大城市購物中心的空置率都有不同程度上升，萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司調(diào)查稱，受內(nèi)地消費品零售增長放緩影響以及網(wǎng)絡購物帶來的沖擊，二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，一線城市的空置率也從2011年的7.9%增加至2012年的8.4%，而三線城市則尤為嚴重。就城市而言，沈陽和成都購物中心空置率分別為17%和16.2%；廣州的空置率達到10.2%，而2011年還只是剛剛超過4%。

　　韓兆林稱，公司在外地的業(yè)務，會跟著連鎖化的購物中心走，對單體的購物中心，尤其運營商是由從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過來的購物中心，持謹慎態(tài)度。

　　“城鎮(zhèn)化與購物中心發(fā)展的關(guān)系，這個話題我們已經(jīng)作為一個企業(yè)戰(zhàn)略在研究。但也要非常當心，尤其是在三線城市打造購物中心。”竺海群說。

　　洗牌大趨勢

　　不僅如此，電商的爆發(fā)，也給購物中心帶來了巨大的沖擊。

　　淘寶和天貓2012年前11個月銷售額突破1萬億元，相當于2012年前11個月我國社會消費品零售總額18.68萬億元的5%。2012年的11月11日，天貓和淘寶更是實現(xiàn)了191億元創(chuàng)紀錄的銷售額。

　　在最近一次活動上，郭增利表示，出于體驗和個性化的需求，購物中心的零售渠道并不會被電商所替代。“但是我覺得電商的打擊，客觀上對購物中心市場的降溫確實起到一定的作用。”郭增利說。

　　郭增利稱，國外購物中心的發(fā)展是基于零售業(yè)快速發(fā)展形成的需求，但中國是相反的，中國購物中心的發(fā)展速度明顯快于零售商的成長速度，因此還會出現(xiàn)招商不均衡。此外，中國購物中心的細分市場是缺失的，有些消費者需求并沒有得到充分的滿足。而目前無序的規(guī)劃，很容易導致購物中心之間的惡性競爭。

　　在巨大的運營壓力下，購物中心的轉(zhuǎn)型升級已經(jīng)成為常態(tài)。為了避免在品牌引進和業(yè)態(tài)組合上的同質(zhì)化競爭，一些購物中心向體驗式業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，減少零售業(yè)態(tài)。但也有業(yè)內(nèi)人士稱，這種創(chuàng)新其實很容易被模仿，因此購物中心要真正做到差異化，非常困難。

　　對于購物中心的未來，沒有人繼續(xù)保持純粹的樂觀，轉(zhuǎn)型、并購、洗牌，成為大家的共識。

　　平安信托有限責任公司物業(yè)投資事業(yè)部商業(yè)物業(yè)總監(jiān)楊敬玉稱，購物中心在經(jīng)營方面創(chuàng)造奇跡已經(jīng)很難，未來資本對收益率的回報要求，會有一個強制性的下降，而并購也會慢慢多起來。

　　丁宏偉也表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的資金成本較高，購物中心的租金回報并不能完全覆蓋，估計要有一輪好好洗牌。“很多資金進入商業(yè)地產(chǎn)，我們覺得還是挺危險的。”

　　很關(guān)鍵的問題是，目前并沒有辦法對購物中心的經(jīng)營狀況做行業(yè)性的評估。由于包括客流量、銷售額、租金等數(shù)據(jù)都掌握在單個運營商手中，因此除了總量和建筑面積的上升，并沒有相對公開的具體數(shù)字來佐證這個行業(yè)到底是冷是熱，以及哪兒冷哪兒熱。

　　九洲遠景（上海）投資管理有限公司董事長王敬稱，由于缺少外部比較數(shù)據(jù)，運營商們在制定購物中心的年度增長計劃時，無論將增長率定為5%還是15%，都缺乏理性依據(jù)。自然，這種“說不清道不明”的狀況，就使得新入市的項目面臨著更大的壓力。

　　也正基于此，郭增利在此次年會上倡議：推動主流企業(yè)參與到購物中心的數(shù)據(jù)交換中來。“相對準確的行業(yè)數(shù)據(jù)也將對政府在政策制定時起到積極的參考作用，例如市場總量是否過剩，政府在進行行業(yè)劃分時也會有充分的依據(jù)。”王敬說。