商業地產緣何上演“空城計” 　

       現國內住宅房地產開發商受宏觀政策影響，大量的房地產幾乎是“千軍萬馬”一齊涌入商業地產，主要緣于我們商業地產企業在專業人才儲備不足，缺乏商業地產的正確開發運營理念，對項目選址、可行性研究、差異化定位等專業性較強的商業地產開發流程與環節，缺乏科學、正確的認識，項目盲目上馬、匆忙趕工期交付，導致國內許多城市開始大量的空置物業，商業地產的空置率問題應引起業內高度關注。空置率的問題在哪個城市多多少少地都會存在，但在寸土寸金的北京頻繁上演“空城計”，這不得不引人深思。

　　國家統計局有關數據顯示，去年北京市上半年商業地產空置一年以上的面積達到42萬平方米，同比增長133％，全年平均空置率達8.4%，商業地產的空置率警戒值在6%左右。究竟北京的商業地產市場空置率為何居高不下？

　　北京的商業地產開發商幾乎均由原房企轉型而來，據《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20位的開發商都進入了商業地產領域。與國外商業地產開發商多為大型零售商或專業不動產商完全不同，許多商業地產運營商缺乏現代商業地產經營實戰經驗與正確的運營理念，他們依然沿襲住宅開發的模式選址、租售和招商，輕視定位與商業規劃。雖說大多都已注冊成立了商業經營管理公司，但卻仍以物管方式來管理商業地產項目或Mall，在后期運營中仍一敗涂地。據筆者觀察，目前北京商業地產不分位置、體量、設計規劃，定位大多扎堆于高端，如此一來高端的品牌商家選擇機會增加，對于商業地產開發商就顯得僧多粥少，許多商業地產物業定位不準、業態組合混亂，商業物業用房的硬件設施甚至連房屋結構也都沒按照商業物業硬件要求建設，比如規劃做餐飲的物業，卻沒有預留排油煙井、鋪設排污管、造成不易租售、項目閑置的后果。

　　商業供應過快也造成市場過剩。近幾年來，基于住宅市場限購，很多住宅開發商轉型進軍商業地產，還有一些原本從事其他行業，如鋼鐵、服裝的企業進入商業地產領域，造成目前階段性商業地產有跟風現象，未掌握好開發節奏，提前消費未來市場導致“市場過剩”引發惡性競爭。

　　城市綜合體一哄而上。造成整個商業地產規模擴大的關鍵原因之一是城市綜合體的出現，國內商業地產開發商們均認為這是一大趨勢，所以盲目跟風。如今北京的城市綜合體已逾60個，總量超2100萬平方米，整體數量接近飽和，出現結構失衡，造成空置。

　　選址盲目，定位雷同。在同一商圈內擁有多個類似大型購物中心或城市綜合體，造成商戶、客戶資源分流現象嚴重，從而導致后開發招商的商業地產項目空置或遲遲無法開業處境尷尬。北京的商業地產購物中心出現普遍的大體量、高端化，定位高度同質化，幾乎所有的城市綜合體與購物中心都是高端定位，許多中檔或偏平民化的品牌均被擋在門外，一面是商業地產的空置率在逐年上升，另一面卻是大批商戶被擋在門外。
 
         

　　商業地產專業人才匱乏。開發商對商業地產的運營不了解，缺乏專業能力，專業性欠缺。將主要精力集中在銷售方面，造成了很多產品問題。因為很多商業地產都是在缺乏人才儲備、知識儲備和心理準備下倉促開發的。由于商業地產運營經驗缺乏，一味地追求大規模，有的購物中心甚至占地面積達上千畝，由于其地理位置等原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成空置。

　　開發模式存痼疾。與國外成熟的商業地產商“只租不售，統一經營”的開發模式不同，我國開發商普遍采取的開發方式是通過建筑商墊付資金把商業設施建好，再采取“售后返租”的形式，由于開發商已承諾高額的“返租回報”給中小投資者，造成商鋪的實際租金遠高出市場承受能力，從而造成高空置現象。

　　在開發商與品牌商的博弈中，開發商的話語權正在逐漸喪失，而品牌商的話語權則在明顯增強。零售品牌壓縮開店，如沃爾瑪表示2013-2015年陸續關閉100家不盈利的門店，占其在華門店的1/4。Tesco、宜家也暫緩了在華開店的速度等。

  本文已刊發于《北京商報》http://www.bjbusiness.com.cn/site1/bjsb/html/2013-04/10/content_210109.htm?div=-1                                        

                                                 熊杰  于2013/04