主題：租金漲5倍太平洋百貨無奈作別成都春熙路

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小豬bob

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發表于 2013-05-27 11:45 | 只看他

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租金漲5倍太平洋百貨無奈作別成都春熙路
　　5月8日，太平洋百貨相關人士證實，遠東集團旗下位于重慶和成都的太平洋百貨將于5月19日統一更名為遠東百貨，之后全國太平洋百貨也將陸續更名。遠東集團將結束在中國大陸雙品牌運營的歷史。不過，其中的成都太平洋百貨春熙店卻并未在19日如約更名。

　　據太平洋SOGO百貨董事長黃晴雯在20日透露，由于春熙店原房東惡意調漲租金5倍，今年合約到期后將不再續租，預計原春熙店員工將全部轉移至年底在龍湖北城天街開業的全新一代遠東city系列百貨店中。至此，遠東集團正式宣告將與春熙路商圈say goodbye。

　　太平洋百貨無奈作別春熙路

　　事實上，早在2010年，太平洋百貨春熙店就曝出因暴漲的租金“談不攏”而即將撤場的傳聞。位于春熙路口的成都商業大廈，由太平洋百貨持續經營，但房東卻是成商集團，而成商集團背后控股的大佬，則是經營百貨業同樣十分出色的深圳茂業集團。據稱，由于該物業地處黃金地段，商場內人氣旺盛多年，成商集團才萌發了自主經營優勢項目的想法。太平洋內部人士透露，百貨與業主方的合作模式一般是“租金”與“業績提成一定比例”兩者孰高取之，假如是經營一般的百貨，則業主會選擇收租金保底，但若經營不錯，業主則更愿意收取經營收益。春熙店屬于后者。所以談判的表面是為提高租金，實則是成商集團希望掌握經營權。

　　對此，成商集團也并不否認，并表示如果雙方不再繼續合作，公司將有可能收回原作為合作條件提供的成都商業大廈部分場地使用勸，利用該物業經營自己的百貨店。

　　不過，這起在2010年硝煙四起的暗戰，最終以遠東集團高調宣稱“太平洋百貨不會退出春熙路”而收場。今年遠東集團人士道出“原房東惡意調漲租金5倍”的言辭，從側面證明遠東集團當年極可能最終選擇妥協，“忍氣吞聲”承受了高租金。

　　位于春熙路口的太平洋百貨，可謂成都百貨業的標桿。該百貨于1993年開業，是第一家落戶成都的外資百貨品牌，也是香港太平洋百貨有限公司進駐中國大陸的第一店。其“里程碑”意義可見一斑。太平洋百貨春熙店在很長一段時間內是成都時尚人士逛街購物的首選，高端的化妝品、時尚的商品以及貼心的服務也為它贏得了優秀的口碑。

　　太平洋百貨進駐的物業方最初隸屬成都市針織品公司，該公司與香港太平洋百貨有限公司于1993年7月簽訂《關于合作經營成都商廈太平洋百貨有限公司的合同書》，合作成立成都商廈太平洋百貨有限公司。

　　之后，香港太平洋百貨有限公司被臺灣遠東集團收購，而成都市針織品公司則被成商集團收購。

　　2005年，成商集團被賣給深圳茂業集團，而茂業集團經營的茂業百貨在品牌豐富度、經營經驗上并不亞于太平洋百貨，且由于折扣力度巨大，茂業百貨的業績并不比遠東百貨和太平洋百貨差。

　　在成都的鹽市口以及重慶觀音橋商圈，茂業百貨就與遠東百貨長期保持“貼身肉搏”之狀態，而遠東百貨的人流量遠不如茂業百貨。茂業集團的物業被同質化的太平洋百貨持續經營，并不能實現利益最大化，故強勢依舊的茂業集團對這個本該屬于自己的黃金口岸垂涎三尺。可見，茂業急于“趕走”遠東，并不難理解。此外，遠東集團也于2011年12月在離春熙店不足一公里處開業了全新的遠東百貨，從春熙路離場，雖說無奈，但也屬意料之中的策略之舉。

　　遠東系連遭“滑鐵盧”

　　太平洋百貨春熙店的撤場，僅僅是其近幾年發展緩慢諸多現象的其中一例，就關店而言，這次都并非個案，只不過其整個大陸市場的首店黯然撤場，讓人不免更多地關注。

　　事實上，在2008年10月份，該公司位于重慶市沙坪壩商圈與立海物業公司合資經營5年之久，且生意一直不錯的立洋百貨就因債務糾紛被迫關門，盡管重慶太平洋百貨有限公司相關負責人對此三緘其口，只表示“我們合同到期了，而合作方有了其它想法，就搬出來了，很正常”。

　　但事實卻是離合同到期還有十幾年，業內傳言因立海物業在資金周轉上出了問題，立洋百貨所處物業當初早已抵押給銀行，而立海目前無法按銀行要求還貸，銀行方面將按規定處理抵押物，立洋百貨所在物業由此受到影響。

　　除此以外，與太平洋百貨春熙店一街之隔太平洋“春熙新館”，也在經營了7年之久以后，于2011年黯然關門。據稱，遠東集團在離太平洋百貨春熙店如此之近的地方開設春熙新館，是由于太平洋百貨本館營業面積僅2萬多平方米，由此增設所謂“拓展空間”進行差異化經營。其中太平洋百貨春熙店定位更偏流行時尚，而春熙新館則定位為“純女性商場”的精致百貨。

　　然而，兩家商場的實際定位卻并非想象中那么清晰，甚至連店內服飾、化妝品品牌都有一定程度上的重復。此外，兩家商場看不出有什么關聯，且在經營中春熙新館的定位甚至愈加顯得“中低端”。

　　據業內人士透露，遠東集團一直欲將太平洋百貨本館與春熙新館打通，但由于物業方的緣故一直未能如愿以償。與春熙路平行的正科甲巷雖人流量不小，但位于這條街的百貨卻接連因經營不善而關門，十分奇怪。春熙新館的關門，讓業內猜測是由于春熙新館業績始終未能達到遠東集團的預期之故。因此在遠東百貨天府店即將開業之時，遠東集團作出了關閉春熙新館的戰略調整，將重心轉向定位為中高端的遠東百貨。

　　可惜的是，遠東集團在成都隆重推出的遠東百貨天府店，也并不似想象中的那樣很快被市場接受和熱捧。

　　記者在遠東百貨天府店看見，該商場在平峰期間，顧客甚至沒有營業員多，整個商場格外寧靜。據商場導購稱，即使周末的時間，他們也不是特別忙碌，與太平洋百貨春熙店節假日期間的人頭攢動之境大相徑庭。

　　此外，曾號稱重慶“時尚引領者”的太平洋百貨大都會店，據稱也“衰退的痕跡比較明顯”，尤其是近3年，銷售業績每年以5%的速度下滑。而在2006年，遠東集團意識到解放碑商圈同質化嚴重、競爭激烈，才斥資3000萬對太平洋百貨實施重裝升級，共引進近100個歐美一線時裝、化妝品及家具商品品牌，總體消費檔次在原來的基礎上提升了15%-20%。

　　據稱，遠東集團用于改造該商場的資金，完全可以在重慶再開一家百貨。這充分說明遠東百貨對太平洋百貨大都會店的重視程度。然而，遠東集團的良苦用心卻并未力挽狂瀾，讓該商場在接下來的幾年里保持增長。

　　遠東系衰敗之原因

　　據業內人士的分析，太平洋百貨大都會店近幾年的衰敗，跟該商場的定位不無關系。太平洋百貨大都會店的服飾品牌越來越偏向于“成熟化”和“女性化”，盡管這種定位有助于該商場豎立自身特色，但也無疑將其他群體拒之門外。太平洋百貨大都會店不少所謂的“名媛服飾”品牌，在解放碑商圈周圍的定位相仿王府井百貨、新世紀百貨中都能找到，且這二家百貨還有不少年輕化的潮牌與流行服飾、超市，甚至電影院，比太平洋百貨更顯“完整”。

　　另外，記者發現，遠東系近幾年在招商的速度和力度上十分緩慢，前幾年十分流行的IZZUE, 5CM一類潮牌和設計師品牌在大多數遠東系的賣場內均十分鮮見，而這一兩年熱銷的H&M，ZARA，優衣庫等快時尚品牌則更是未被引進。

　　例如仍在營業的太平洋百貨春熙店，賣場中放在顯要位置的服飾品牌多年都未變過。而一街之隔的王府井百貨卻早已升級換代，引進了不少更受歡迎的品牌。兩家對比起來，太平洋百貨即給人稍顯過時的印象，而該商場“還不錯”的業績，也更多歸功于春熙路步行街路口密集的人流量。其不足10億的年銷售業績比對街年銷售額近40億的王府井百貨，可謂相差“十萬八千里”。如今，大型購物中心和電商本就擠壓了很大一部分傳統百貨商場的銷售空間，“遠東系”則更顯雪上加霜。

　　“遠東系”多品牌運營導致印象模糊，也很大程度制約了旗下百貨的發展。

　　在2005年左右，遠東在西南的傳統市場重慶市擁有三家百貨，而三家百貨的名稱卻各不相同，分別為遠東百貨、太平洋百貨、立洋百貨，令人匪夷所思。普通的老百姓大多根本不知這三家百貨居然是連鎖店。“三品牌運營”直接影響到他們的會員卡、折扣活動、服務的質量以及消費者接受程度。

　　同樣地，遠東集團在成都也先后推出太平洋百貨、春熙新館、遠東百貨三個品牌，無疑會讓消費者摸不清頭腦。此次遠東集團統一店招，正是出于此種考慮。據遠東集團表示，遠東百貨和太平洋百貨同屬一個管理團隊運營，兩家的活動、服務都一樣，但卻要印兩套名片、兩套制服，做活動時也需印刷兩套宣傳用物品。此次太平洋百貨更名，除了對業績考慮，兩塊牌子統一，也可以統一促銷，減少成本開支。

　　遠東重裝突圍

　　除了結束掉極不科學的雙品牌戰略，遠東突圍，更需要拿出更為與時俱進的服務模式，并積極拓展更有競爭力的區域。俗稱“瘦死的駱駝比馬大”，遠東百貨的東家臺灣遠東集團是臺灣第三大企業集團，擁有資產200余億元，有雄厚的實力作基礎。

　　自2011年開始，遠東百貨積極轉型，在臺灣推出購物中心模式的遠東CITY系列百貨。全新的業態除傳承了遠東百貨相當細致的服務以及頗為小資的體驗感以外，還更全面地涵蓋了服飾、兒童樂園、影院、數碼店、超市等多種業態，滿足各類人群的一次性購物需求。而不像目前的遠東百貨那樣定位較為狹窄。

　　據遠東重慶店負責人在接受媒體采訪時介紹，遠東CITY系列購物中心面積在10萬平方米以上，擁有保齡球館、五人足球場等與市民深度互動的項目。市民在里面吃喝玩樂購，進去一整天都可以。

　　該負責人表示，只要找到合適的地方，遠東就會在重慶開店，開3-5家都有可能。可見，遠東集團在大陸發展新項目，仍頗為親睞成渝兩市這類遠東較為熟悉的市場，也是當地市民較為熟知遠東的市場。

　　今年3月底，已退居幕后幾年的龍湖地產集團主席吳亞軍親率集團18人高管團隊，赴臺灣參觀遠東集團在2011、2012年陸續開幕的CITY系列，并會晤了遠東集團董事長徐旭東。之后，兩家集團于4月18日低調舉行了簽約儀式，確定龍湖地產在成都的第一個購物中心項目入駐遠東CITY系列百貨店。

　　由此，遠東全新系列百貨在中國大陸的第一店正式入駐其傳統勢力范圍成都市。此外，龍湖某高層透露，龍湖已與遠東達成戰略協議：“今后超過十五萬方的天街，就應有一個主力店，且優先選擇遠東集團旗下百貨。”

　　無獨有偶，在龍湖地產集團十年前第一次經營商業地產時，其主力店正是遠東百貨，這也是遠東系第一次在中國大陸使用“遠東百貨”這一品牌。在2002年，在百貨體系以及遠東系在大陸的業績全面下滑的大背景下，這家位于重慶觀音橋商圈的遠東百貨仍然保持著5%的增長，并占了遠東系在大陸55億元人民幣收入五分之一，達10億元，是遠東系在中國大陸的“店王”。巧合的是，龍湖地產這個十年前的項目與今年遠東百貨即將入駐的成都項目，名稱皆為“北城天街”。

　　遠東“豪賭”城北未來

　　不過，若將遠東百貨北城天街店與觀音橋商圈的其他百貨進行縱向比較，遠東百貨其實并不像一個“店王”那般強大，相反，店內好幾家高端化妝品還在近兩年轉場至商圈內另一家銷售額更高的賣場。另外，遠東百貨店內的人流量較之商圈其他百貨也不盡人意，甚至不如其物業方定位比它高端的北城天街購物中心。只是，遠東百貨的高端家居用品與化妝品正好與購物中心形成了互補之勢。而遠東百貨所處的觀音橋商圈目前是重慶第二大商圈，背靠渝北傳統富人區域，該商圈2011年社會零售總額即達254億元人民幣，遠東百貨在這之中分到10億元的羹，并不算出彩。

　　盡管遠東百貨入駐重慶時，觀音橋商圈才初長成，但其“群眾基礎”帶來的發展潛力在十年前即能窺見一二。遠東百貨可謂看好它的未來。

　　據稱，遠東和龍湖在成都北部的五塊石片區落戶，也是看好這個區域的未來發展，但五塊石片區如今仍是批發市場密集區，在成都市民心中也是傳統的臟亂差區域。盡管目前成都市政府有“北改”項目，但要把批發市場進行整體搬遷，涉及諸多紛繁，并非一朝一夕之事。

　　據記者實地考察，“北改”政策雖已實施一年有余，但記者仍發現該項目周邊起碼有4個大型批發市場將龍湖和遠東的項目包圍，其中一個已經關門拆除，另外幾家仍“生意興隆”。在項目背后，就整齊地停了一排大大小小的商用貨車在緊鄰的批發市場門口等生意。而該項目正對的主干道五福橋東路更是貨車來往不斷。如此環境，很難將其與“小資、時尚”一類字眼聯系起來。

　　據記者考察發現，該商業地產項目周邊極缺乏高端的商品房住宅小區，僅一個華潤項目與龍湖地產自己的住宅項目，就連較老舊的住宅也為數不多。而購物中心除了靠五福橋東路一面有人來人往，其余三面均人煙稀少。而準著五福橋東路朝西北走500米，則被寶成鐵路所阻隔，鐵路線以外更是大片大片的批發市場與城鄉結合部。記者發現，就連該項目已交房的住宅片區，樓下的底商也起碼有40%未能租出。遠東百貨在此地開業后，要達到現春熙店的銷售額，短期內似乎不容樂觀。

　　根據政府規劃，包含五塊石片區的商品市場調遷力爭3年出成效，而整個北改工程則將歷時5年。龍湖成都北城天街項目將于今年年底開業，加之該項目營業面積達30萬方，是成都目前最大的購物中心，營業成本的壓力也極可能讓龍湖與遠東至少渡過2年寒冬，且5年后周邊區域才有可能開始像城西和城南那樣有密集人口居住區。

　　但據記者了解，目前整個城北已營業的商業地產項目僅萬達金牛廣場一家，北城天街是第二家，且兩個項目相距甚遠，能輻射不同人群。倘若龍湖與遠東能夠充分做好宣傳工作，讓城北的居民都知道這里有一家時尚的大型購物中心，并力爭讓政府幫助推進一些配套工作，也不至于長期處在太過寒冷的冬季備受煎熬。此外，記者發現，龍湖與遠東都將帶來不少餐飲門店，而該項目綿延幾公里，均無太多大型餐飲，這不失為一種恰如其分的“生財之道”。

　　背景

　　“世紀老店”遠東集團

　　遠東集團（又稱亞東集團）是臺灣一個橫跨紡織、石化、水泥、金融、百貨、觀光及運輸的大型企業集團。旗下企業有80多家，包括遠東紡織、亞洲水泥、遠東百貨、裕民航運、東聯化學、宏遠興業、遠傳電信、遠東國際商業銀行8家上市公司，并擁有一個歷史悠久的亞東女子籃球隊。集團資產總額在1992年為新臺幣1678億元，營收為611億元，為臺灣第三大企業集團，臺灣外省集團中的第一大集團。

　　遠東集團創辦人徐有庠，為1930年代在上海活躍的企業家，1949年將原位于上海的工廠設備遷來臺灣設立“遠東針織廠”，并于1953年成立遠東紡織，開始在臺灣的事業。后于1957年成立亞洲水泥，1967年成立遠東百貨，逐漸發整至今天的規模。目前，遠東集團已完全由徐有氧二房長子徐旭東接棒。1942年出生的徐旭東為美國哥倫比亞大學經濟學碩士。畢業后，一度在美工作，曾任紐約花旗銀行經濟分析師。目前，徐旭東已成為臺灣第二代杰出企業家，有相當的知名度與影響，他所擁有的財富估計近30億美元，是臺灣排名前5位的富豪之一。

　　遠東集團經營零售業務的歷史悠久，遠東百貨創立至今已有30余年，是臺灣唯一一家上市的連鎖百貨公司。1967年8月，遠東紡織股份有限公司在臺北市永綏路籌設遠東百貨股份有限公司。同年10月，第一家遠東百貨在臺北市永綏路自建之六層大樓中開幕。之后陸續在在臺中、臺南、嘉義、桃園等地成立分公司并開店。

　　2002年，遠東集團從太平洋建設集團手中購得太平洋百貨60%的股權，并在2006年太平洋百貨另一投資方凱雷退出后，全資控股太平洋百貨。在太平洋百貨的鼎盛時期，其在中國大陸即擁有14家賣場，在臺灣擁有5家賣場。遠東百貨收購太平洋百貨之后，在臺灣和大陸正式開始長達11年的雙品牌運營戰略。

　　目前，遠東集團擁有百貨公司30家，在臺灣開設了寶慶遠百、板橋遠百、板橋大遠百、新竹大遠百、桃園遠百等10家店，以及一家亞東百貨；在中國大陸開設了天津店、重慶北城天街店、無錫店、成都天府店等6家遠東百貨；并在臺灣擁有8家太平洋SOGO百貨，在大陸擁有5家太平洋百貨；此外，遠東集團還在臺灣開設了19家愛買里量販店和一家購物中心。業務規模十分龐大。
　　（廠長經理日報）